共有關係終止後，如何處理在分管契約上建物？

律師回答：

關於這個問題，我們首先要有這個概念，即不動產所有權之型態，除了單獨所有外，「共有」也是一種普遍存在的類型。所謂共有，是指一個不動產的所有權是由數人所共同享有，換言之，數人共同對於單一不動產擁有一個所有權。由於所有權主體為多人，所有權只有一個，數人可以使用收益或排除他人干涉，彼此間若未約定，很有可能會發生使用收益之紛爭。而處理方式就是分管契約（分管協議）即是一種處理方式。所謂分管契約，由各共有人得以契約約定由管理方式契約，內容可為契約約定由其中一人管理共有物，或約定各共有人分別管理共有物的特定部分。

但是倘若在分管契約上，各共有人自己在自己分管部分建房子，這時候基地雖然共有，但房子則是由各共有人私有，分管契約，非經其他共有人同意不得終止。即按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，尚難認各共有人得隨時終止分管契約(最高法院89年度台上字第585號判決參照)。而契約內容變更亦同，即「按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之。」（最高法院97年06月26日97年度台上字第1350號民事判決所示）。

因此，非經全體共有人同意不得重新變更契約或終止契約，因此以分管契約可以維護共有人房屋產權，但我國法律承認當事人可以隨時請求分割下，仍會發生建物與基地所有權分離，此即依民法第八百二十三條第一項規定：「各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」故雖有分管契約，如分管契約並未約定期限多久，各共有人自得隨時請求分割共有物。然分管契約如同意各分管人可在自己分管的土地上興建房屋，且已有共有人興建房屋，則於分管後不久，其他共有人即要求分割，似有違誠信原則。而分割確定時（無論係協議分割或訴請法院裁判分割），先前共有人間的分管契約即應認為終止。共有人先前依該契約占用分割判決仍判歸全體共有人保持共有之部分共有物，即成無權占有，其他共有人自得依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定求返還（最高法院85年台上字第1046號判決）。

就此，最高法院89年台上字第482號判決所示：「如共有人依分管契約在分管之特定部分土地上興建房屋，於共有物分割確定，雖共有關係已消滅，惟共有人占有共有土地之特定部分適分歸其取得，則共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋與其基地同屬一人，而將土地及房屋分開或先後出賣與二人時，房屋性質上不能與基地使用權分離存在，於此情形應認基地買受人於買受之初，即有默認房屋受受人有權繼續使用基地，自難謂無權占有。」而此一問題於修正後民法第425條之1已有規定，即土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」