共有關係終止後，如何處理在分管契約上建物？

20 May, 2017

問題摘要：

共有權與一物一權主義並不矛盾。與分別共有和公同共有的不同，以及每個共有人都有權行使其應有部分的所有權。然後，在共有土地上建築房屋並進行分管協議的情況。在這種情況下，如果分配的土地上有其他共有人建造的房屋，則可以主張存在租賃關係，以繼續使用該土地。最後，當共有物分割確定時，之前的分管契約應被認為已終止，並土地及其上建築物之間的關係。

律師回答：

一物一權，由一人單獨所有乃社會生活之常態。但由於社會生活需要，亦容許二人以上共同享有一物之所有權，故與一物一權主義並不違反。民法上針對共有關係之規範設計，分為「分別共有」與「公同共有」，二者共同享有所有權之型態不為相同。但相同的是，每個共有人都屬於所有權人，皆得按「其應有部分」或「共有物」而行使所有權之權能

共有物與分管契約的概念

共有物是由數人共同擁有一個不動產的所有權，每個共有人按其應有部分享有權利。共有物的所有權是統一的，但權利人是多數。

分管契約是指共有人就共有物的使用和管理方式達成的協議。分管契約可以由各共有人自行管理特定部分或由一人管理全部共有物。

在共有的土地上，原本共有人間有達成各自使用、管理的分管協議，其中也有共有人在土地上建築房屋。後來，共有人間因為一些紛爭，所以想說乾脆把土地分一分，自己管理自己所分得的土地就好。但所分得的土地不一定是原本各共有人所使用管理的土地，而當所建的房子是在他人所分得的土地上時，可以主張其間有租賃關係而可以繼續使用該土地嗎？

關於這個問題，我們首先要有這個概念，即不動產所有權之型態，除了單獨所有外，「共有」也是一種普遍存在的類型。所謂共有，是指一個不動產的所有權是由數人所共同享有，換言之，數人共同對於單一不動產擁有一個所有權。

由於所有權主體為多人，所有權只有一個，數人可以使用收益或排除他人干涉，彼此間若未約定，很有可能會發生使用收益之紛爭。而處理方式就是分管契約（分管協議）即是一種處理方式。所謂分管契約，由各共有人得以契約約定由管理方式契約，內容可為契約約定由其中一人管理共有物，或約定各共有人分別管理共有物的特定部分。

房屋在共有土地上的使用與分割

在共有土地上，若共有人依分管協議自行管理並在其分管部分建築房屋，當共有人決定將土地分割時，分得的土地可能不包括原本房屋所在的部分。

分管契約的變更與終止

分管契約是一種共有物管理方法的協議，應由共有人全體共同協議訂定。

若分管契約未約定期限，其終止需經全體共有人同意，變更契約內容亦需全體共有人同意。

共有物的管理方式應由共有人全體共同決定。

分管契約是共有人就共有物的使用和管理達成的協議。依據民法第820條第一項，分管契約需由共有人全體共同協議訂定。在房屋建築與分管契約下，各共有人可在自己分管的部分建築房屋。此時，土地仍為共有，但房屋為各共有人私有。分管契約如無定期約定，終止分管契約需全體共有人同意。這是因為終止分管契約涉及共有物管理方法的變更，須經全體共有人同意方能進行。任何分管契約的變更也需全體共有人同意，因其同樣屬於共有物管理方法的變更。

是倘若在分管契約上，各共有人自己在自己分管部分建房子，這時候基地雖然共有，但房子則是由各共有人私有，分管契約，非經其他共有人同意不得終止。

此部分可參見「共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，尚難認各共有人得隨時終止分管契約」(最高法院89年度台上字第585號判決參照)。

而契約內容變更亦同，可參見「按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之。」（最高法院97年度台上字第1350號民事判決所示）。

土地與房屋所有權分離的處理

各共有人得隨時請求分割共有物，但物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限者除外。當分割確定，共有關係消滅，先前的分管契約終止，未分得土地的房屋將被視為無權占有，其他共有人可依民法第767條及第821條請求返還。因此，非經全體共有人同意不得重新變更契約或終止契約，因此以分管契約可以維護共有人房屋產權，但我國法律承認當事人可以隨時請求分割下，仍會發生建物與基地所有權分離。

此部分可參見依民法第823條第1項規定：「各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」故雖有分管契約，如分管契約並未約定期限多久，各共有人自得隨時請求分割共有物。然分管契約如同意各分管人可在自己分管的土地上興建房屋，且已有共有人興建房屋，則於分管後不久，其他共有人即要求分割，似有違誠信原則。而分割確定時（無論係協議分割或訴請法院裁判分割），先前共有人間的分管契約即應認為終止。共有人先前依該契約占用分割判決仍判歸全體共有人保持共有之部分共有物，即成無權占有，其他共有人自得依民法第767條、821條之規定求返還（最高法院85年台上字第1046號判決）。

土地及房屋的租賃關係推定

若土地及其上房屋同屬一人所有，且土地或房屋讓與他人，則土地受讓人與房屋受讓人間推定存在租賃關係，租賃期限不受一般規定限制，若無法協議租金，法院可定之。

共有人依分管契約在特定部分土地上興建房屋，分割確定後，原先的共有關係雖然消滅，但房屋與其基地同屬一人，房屋性質上不能與基地使用權分離。當土地與房屋分開或先後出讓對給不同人時，基地買受人默認房屋受讓人有權繼續使用基地。房屋受讓人對基地的使用權視為默認存在，不能被認定為無權占有。推定的租賃關係適用於所有將土地或房屋分別或同時讓與不同人的情形，確保交易穩定性。

就此，最高法院89年台上字第482號判決所示：「如共有人依分管契約在分管之特定部分土地上興建房屋，於共有物分割確定，雖共有關係已消滅，惟共有人占有共有土地之特定部分適分歸其取得，則共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋與其基地同屬一人，而將土地及房屋分開或先後出賣與二人時，房屋性質上不能與基地使用權分離存在，於此情形應認基地買受人於買受之初，即有默認房屋受受人有權繼續使用基地，自難謂無權占有。」而此一問題於修正後民法第425條之1已有規定，即土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」

關於，實務操作與建議，若共有人在分管部分建房，應明確分管契約的條款並登記，保障房屋的使用權。在進行土地分割前，共有人應協商如何處理建在共有土地上的房屋，避免分割後的權益爭議。受讓人購買土地或房屋前，應查明是否存在分管契約或租賃關係，避免後續法律糾紛。共有人應在分割前或變更分管契約前諮詢專業法律意見，確保所有協議及合同條款清晰、合法，以防未來爭議。