共有房地分管方式有那些？應如何登記？

21 Feb, 2019

問題摘要：

不動產共有權中的一些法律概念和程序。首先，共有權的類型，包括單獨所有和共有所有。共有所有是指多人共同擁有一個不動產的所有權，並討論了共有權帶來的管理和使用問題。文章提到了分管契約作為處理共有物管理的方式，以及透過登記來保障交易安全的重要性。最後，它提及了共有物使用管理登記的程序和目的，以及其中包含的內容。

律師回答：

關於這個問題，不動產所有權之型態，除了單獨所有外，「共有」也是一種普遍存在的類型。所謂共有，是指一個不動產的所有權是由數人所共同享有，換言之，數人共同對於單一不動產擁有一個所有權。由於所有權主體為多人，所有權只有一個，數人可以使用收益或排除他人干涉，彼此間若未約定將會發生使用收益之紛爭。

共有的定義與分管契約的作用

共有是指不動產所有權由多個人共同享有。每個共有人對不動產擁有部分權利，這可能會導致在使用和收益上的紛爭。分管契約是一種解決方式，透過契約約定各共有人對不動產的使用和管理權。

分管契約

分管契約可以是書面或口頭成立，性質上屬於債權行為。共有人之間達成的契約對於訂約人有約束力。然而，當共有部分讓與給第三人（如甲將應有部分賣給丙）時，依大法官釋字第349號解釋，若受讓人不知或不可得而知分管契約的存在，則不受其約束。

所謂分管契約，由各共有人得以契約約定由管理方式契約，內容可為契約約定由其中一人管理共有物，或約定各共有人分別管理共有物的特定部分。以書面約定的共有物管式，如建商在賣房子的時候，個別與所有購買戶簽訂契約，在契約條款中約定特定住戶對於某共有物之全部或部分得單獨使用收益。雖然這種契約不是共有人間直接訂約，但法院認為這種由建商當締約媒介的方式也是有效。

分管契約不以訂立書面為必要，口頭也可以成立分管契約。分管契約性質上屬債權行為，針對訂立契約之共有人當然具有拘束，但是若共有人中有人將應有部分讓與第三人時，例如本例甲將應有部分賣給丙，受讓人丙是否仍受該契約之拘束？

大法官釋字第349號解釋為保護善意第三人，維持交易的安全，只有在受讓人知悉或可得而知分管契約存在時，才會受到分管契約拘束。

另外默示分管契約，通過共有人之間的行為或慣例，可以推知有分管的意思。例如，共有人長期互不干涉彼此的使用行為，即可視為存在默示分管契約。最高法院判決指出，長期容忍對方使用共有物的情形可以認定為默示分管契約。

即最高法院98年度台上字第1087號民事判決意旨：「按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」

惟單純容忍，不得作為分管契約，最高法院109年度台上字第2031號民事判決：「共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。」

約定專用

約定專用是指在公寓大廈管理條例下，將共用部分經約定供特定區分所有權人使用。這需要經區分所有權人會議決議，並載明於規約中，否則不具效力。

依公寓大廈管理條例第3條第5款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」另外同條例第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」

換言之，約定專用部分，除了經區分所有權人會議決議外，還必須載明於規約上才會有效力。因為能發生效力的約定專用必須在規約中載明才行，所以我們可以這麼說，約定專用其實就是一種規約。

分管登記-共有物使用管理登記

所謂分管登記，即所謂共有物使用管理登記，土地總登記或建物保存登記後，對於登記。共有物之使用、管理、分割或禁止分割經全體共有人約定或共有物之管理經多數共有人決定或經法院裁定後，由申請人檢附約定文件、決定文件、裁判書或其他證明文件，向登記機關辦理所謂相關之共有物使用管理等內容之登記。

分管登記（共有物使用管理登記）是在土地或建物登記後，對共有物的使用、管理、分割等進行的約定登記。根據民法第826條之1，經登記的約定對於受讓人具有效力，除非受讓人不知或不可得而知。

依民法第826條之1規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。... 共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」

民法第826條之1針對不動產和動產的共有人在共有物使用、管理、分割等方面的約定和決定提供了法律效力的依據。

不動產共有人之約定或決定的效力

共有物使用、管理、分割或禁止分割的約定或決定：共有人可以通過協議或依據第820條決定共有物的使用方式、管理模式、是否分割或禁止分割。

登記的必要性：這些約定或決定需經登記後，對應有部分的受讓人或取得物權之人（如購買了共有部分的人）才具有效力。

保護交易安全：登記後，受讓人或取得物權之人必須遵守這些約定或決定。所有關於不動產共有物的使用、管理等約定或決定，必須登記才能對第三人產生效力，確保交易安全。

法院裁定之管理的效力：若共有人因管理爭議提請法院裁定，法院所做的管理決定在登記後對受讓人同樣具有效力。

受讓人的連帶負清償責任：當共有部分讓與他人時，受讓人需對讓與人因共有物使用、管理或其他相關情形產生的負擔承擔連帶清償責任。受讓人需在交易前詳細查閱登記資訊，確認是否存在約定或決定，避免後續的

如出租本質上為管理行為，應適用民法820條，共有人除得全體協議共同出租外，亦得透過多數決決定將特定共有土地出租，重點在於該租賃決定書可申請分管登記，以符合民法826-1條之立法本旨，透過登記來公示第三人知悉有租賃事實，以保護交易之安全

關於上開條文，司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨，受讓人在明知或可得而知的情況下仍應受分管契約之拘束，亦即因善意不知亦無可得而知的情況下即不受分管契約之拘束，此時，除非受讓人同意，否則原先訂立之分管契約將歸於消滅。

及依最高法院105年台上字第1733號判決:「所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，此種契約須為共有人全體訂定，始能成立。次查不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力。」

土地登記規則配合民法物權篇增訂分管契約登記公示制度，於98年7月6日內政部內授中辦地字第0980724788號令增訂相關規定，即第155條之1第1項「共有人依民法第826條之1第1項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。」

同規則第155條之3「登記機關依前二條規定辦理登記後，應就其約定、決定或法院裁定之文件複印裝訂成共有物使用管理專簿或土地使用收益限制約定專簿，提供閱覽或申請複印，並準用土地法第79條之2規定計收閱覽費或複印工本費。」等，因此，不動產共有人間如訂立有分管契約，為避免將來有部分共有人將其應有部份移轉給第三人而產生是否仍受分管契約拘束的問題，可向登記機關辦理登記以保障現共有人的權益。

申請人應備證件，除登記申請書、登記清冊、法院裁定書及裁定確定證明書或共有人之協議書、土地、建物所有權狀（檢附法院裁定書及裁定確定證明書辦理者免附）。立協議書人印鑑證明(立協議書人未能親自到場核對身分時檢附)。

關於共有物使用管理可以在地政時關登記，即所謂共有物使用管理登記，土地總登記或建物保存登記後，對於共有物之使用、管理、分割或禁止分割經全體共有人約定或共有物之管理經多數共有人決定或經法院裁定後，由申請人檢附約定文件、決定文件、裁定書或其他證明文件，向登記機關辦理所謂相關之共有物使用管理等內容之登記。

分管登記之成立目的，在使第三人了解分管之內容，以保障交易之安全。分管登記內容包含下列項目，如使用範圍之分管、租賃行為、分割範圍及期限之限制、不可分割期限之約定（但最長不得超過30年)、使用方法之約定、管理方式之約定。

共有人應確保所有重要的使用、管理約定或決定進行登記，以保障權益。受讓人在購買不動產或動產共有部分時，應查閱相關登記，了解所有的約定或決定。在合同中明確載明所有與共有物相關的約定，並確認是否需要辦理登記。分管登記在謄本的標示部其他登記事項會有所註記，需再調閱分管登記以了解其分管的範圍，受讓人須承接該分管內容。