共有房地分管應如何登記?

21 Feb, 2019

律師回答:

不動產所有權之型態,除了單獨所有外,「共有」也是一種普遍存在的類型。所謂共有,是指一個不動產的所有權是由數人所共同享有,換言之,數人共同對於單一不動產擁有一個所有權。由於所有權主體為多人,所有權只有一個,數人可以使用收益或排除他人干涉,彼此間若未約定將會發生使用收益之紛爭。

 

關於分管契約(分管協議)即是一種處理方式,所謂分管契約,由各共有人得以契約約定由管理方式契約,內容可為契約約定由其中一人管理共有物,或約定各共有人分別管理共有物的特定部分。

 

依民法第826條之1規定:「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限,亦具有效力。共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」

 

如出租本質上為管理行為,應適用民法820條,共有人除得全體協議共同出租外,亦得透過多數決決定將特定共有土地出租,重點在於該租賃決定書可申請分管登記,以符合民法826-1條之立法本旨,透過登記來公示第三人知悉有租賃事實,以保護交易之安全

 

關於上開條文,司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨,受讓人在明知或可得而知的情況下仍應受分管契約之拘束,亦即因善意不知亦無可得而知的情況下即不受分管契約之拘束,此時,除非受讓人同意,否則原先訂立之分管契約將歸於消滅。及依最高法院105年台上字第1733號判決:「所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約,此種契約須為共有人全體訂定,始能成立。次查不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限,始具有效力。」

 

土地登記規則配合民法物權篇增訂分管契約登記公示制度,於98年7月6日內政部內授中辦地字第 0980724788 號令增訂相關規定,即第155條之1第1項「共有人依民法第826條之1第1項規定申請登記者,登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。」及第155條之3「登記機關依前二條規定辦理登記後,應就其約定、決定或法院裁定之文件複印裝訂成共有物使用管理專簿或土地使用收益限制約定專簿,提供閱覽或申請複印,並準用土地法第79條之2規定計收閱覽費或複印工本費。」等,因此,不動產共有人間如訂立有分管契約,為避免將來有部分共有人將其應有部份移轉給第三人而產生是否仍受分管契約拘束的問題,可向登記機關辦理登記以保障現共有人的權益。

 

關於共有物使用管理可以在地政時關登記,即所謂共有物使用管理登記,土地總登記或建物保存登記後,對於共有物之使用、管理、分割或禁止分割經全體共有人約定或共有物之管理經多數共有人決定或經法院裁定後,由申請人檢附約定文件、決定文件、裁定書或其他證明文件,向登記機關辦理所謂相關之共有物使用管理等內容之登記。分管登記之成立目的,在使第三人了解分管之內容,以保障交易之安全。分管登記內容包含下列項目,如使用範圍之分管、租賃行為、分割範圍及期限之限制、不可分割期限之約定(但最長不得超過30年)、使用方法之約定、管理方式之約定。分管登記在謄本的標示部其他登記事項會有所註記,需再調閱分管登記以了解其分管的範圍,受讓人須承接該分管內容。


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