非出售人持有房屋期間發生兇殺或自殺，是否應負瑕疵擔保責任？

18 Feb, 2019

問題摘要：

對於房屋是否曾發生「兇殺或自殺致死之情事」，出賣人有說明的義務。然而，在法律上，這種情況僅指賣方產權持有期間內，建築物的專有部分發生了他人或自行致死的情況。如果是在賣方產權持有期間外或不是專有部分的情況，則不算是「兇殺或自殺致死之情事」，出賣人也不需要對此負擔瑕疵擔保責任。因此，在房地產交易中，如果你非常在意這個問題，你可以在合約中明確約定，如排除非持有期間或不以專有部分為限的情況，將包括公寓大廈其他住戶的專有部分或共用部分在內，這樣就可以更清楚地確定房屋是否曾發生「兇殺或自殺致死之情事」。

律師回答：

關於這個問題，台灣的不動產買賣，非自然死亡情形的揭露問題十分重要。由於民眾普遍對於發生過非自然死亡事件的房屋抱有忌諱，這種房屋通常會在市場上的價值和吸引力受到影響。因此，出售此類房屋時，透明度和誠信在交易過程中尤為重要。

不動產說明書的法定要求

經紀業者在銷售房屋時必須提供完整的不動產說明書，其中包括房屋是否曾發生過非自然死亡的事件。這項規定確保買方在決定購買前能充分了解房屋的完整歷史。

除非有特別約定，否則基本上採否定見解，不動產經紀業者在銷售房屋時，會向買方提供不動產說明書介紹屋況，而依內政部訂定之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，經紀人需進行凶宅調查並載明結果，包括產權持有期間是否發生非自然死亡情形等調查，出賣人於買賣契約之「房地產標的現狀說明書」已記載「『賣方產權期間內』是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」之詢問事項，出賣人於答覆欄中勾選「否」等語，則賣方持有產權「前」曾發生非自然死亡之事故，賣方毋須負物之瑕疵擔保責任。

房地產交易實務上，出賣人對於其出售之房屋否發生「兇殺或自殺致死之情事」，固有說明義務，然所謂「發生兇殺或自殺致死之情事」乃指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部有（包括主建物及附屬建物），曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情事，如非賣方產權持有期間或非他人加工或自行加工致死，則非屬「兇殺或自殺致死之情事」（臺灣高等法院100年度上易字第1073號民事判決參照）。

契約中的特定約定：

為避免未來的法律糾紛，買賣雙方可在合同中明確約定，包括對於房屋曾發生過的非自然死亡事件的具體描述和賣方的揭露範圍。這可以包括賣方持有期間以外的事件，甚至涵蓋建築物的共用部分或其他住戶的專有部分。

非自然身故因素雖未對房屋造成直接物理性損害或通常效用降低。惟依我國民情，一般民眾對此類房屋仍多存有嫌惡畏懼之心理，以致其在不動產市場上之交易機會、買賣價格或租金水準，明顯低於周邊相同條件之標的，故房屋曾否發生非自然身故情事係屬重要交易資訊。

蓋依當事人之意思，系爭房屋是否屬凶宅，係以該建物專有部分於賣方產權持有期間，是否曾發生兇殺或自殺致死之情事以為認定，若並非在賣方產權持有期間內發生，賣方不負物之瑕疵擔保責任。(臺灣高等法院99年度上字第873號判決、99年度上字第1105號判決、100年度上字第468號判決)。因此若很重視這個問題，可於契約明確約定，如非持有期間或不以專有部分為限，尚包括公寓大廈其他住戶之專有部分或共設部分均屬於兇宅之範圍。

房屋買賣中若房屋存在瑕疵，買受人有一系列的法律權利可以行使，這些權利包括拒絕支付價款、解除契約、要求修補瑕疵或者賠償損失。然而，這些權利的行使通常需要符合一定的條件和程序：

瑕疵的發現和通報、處理

買方在交易過程中或交付後發現房屋有瑕疵時，應及時通知賣方。這是因為如果買方延遲通報，可能會影響其行使相關權利。

根據民法第359條，只有當瑕疵足夠嚴重到足以影響房屋的正常使用或大幅降低其價值時，買方才可以主張解除契約。較輕微的瑕疵可能需要賣方進行修補，但不一定支持解約。雖然非自然死亡事件並不直接影響房屋的物理狀態，如此情況對房屋的市場價值或使用效用有顯著影響，仍可能被視為瑕疵。買方在發現賣方未如實揭露此類信息後，可以依照民法關於瑕疵擔保的條款，要求賠償損失、降低價金或解除契約。

但契約中可能會有特定的條款規定關於瑕疵的處理方式，包括瑕疵的定義、發現瑕疵後的通報程序以及瑕疵引發的責任分配。這些條款可能會影響買方的權利行使，如規定兇宅即可解約。

此時便可拒絕支付價款，即依民法第264條，買受人在賣方未履行其義務（例如修補瑕疵）的情況下，可以行使同時履行抗辯權拒絕支付價款。但這種拒絕支付的範圍必須與賣方未履行的義務相當，不能無端拒絕支付全部價款。

因之，面對房屋瑕疵的問題，尤其是在涉及大筆交易和潛在的合約解除時，向專業律師尋求諮詢是明智的選擇。律師可以提供具體的法律意見，幫助買方了解自己的權利和義務，並指導如何正確行使這些權利。在具體操作中，買方如果決定行使拒絕支付價款的權利或解除契約，應該確保有充分的證據支持房屋存在重大瑕疵，並且遵循法律規定的程序。