非出售人持有房屋期間發生兇殺或自殺，是否應負瑕疵擔保責任？

律師回答：

關於這個問題，除非有特別約定，否則基本上採否定見解，不動產經紀業者在銷售房屋時，會向買方提供不動產說明書介紹屋況，而依內政部訂定之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，經紀人需進行凶宅調查並載明結果，包括產權持有期間是否發生非自然死亡情形等調查，出賣人於買賣契約之「房地產標的現狀說明書」已記載「『賣方產權期間內』是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」之詢問事項，出賣人於答覆欄中勾選「否」等語，則賣方持有產權「前」曾發生非自然死亡之事故，賣方毋須負物之瑕疵擔保責任。

蓋依當事人之意思，系爭房屋是否屬凶宅，係以該建物專有部分於賣方產權持有期間，是否曾發生兇殺或自殺致死之情事以為認定，若並非在賣方產權持有期間內發生，賣方不負物之瑕疵擔保責任。(臺灣高等法院99年度上字第873號判決、99年度上字第1105號判決、100年度上字第468號判決)。因此若很重視這個問題，可於契約明確約定，如非持有期間或不以專有部分為限，尚包括公寓大廈其他住戶之專有部分或共設部分均屬於兇宅之範圍。