前任屋主積欠的管理費，應不應該由後任屋主負擔？

律師回答：

買了新房子，搬進去時卻被管委會人員要求必須把前任屋主積欠的管理費繳清，就不給你大門鑰匙、門禁感應卡或電梯使用卡，大樓或社區甚至在規約裡面特別加一條規定，要求後任屋主必須概括承受前任屋主積欠的管理費，這些行為是否適法？法律上，後任屋主無須負擔前任屋主所積欠的管理費，即使規約裡面有特別規定也一樣。最重要的理由就是，法律上的債權債務其實是以「相對性」為原則，除非法律規定或債務人同意外，誰欠的就找誰要，公寓大廈管理條例有規定，規約對於後來才加入的住戶效力，但效力是一般效力而非發生個別債權債務關係，至前任屋主已經欠下的管理費，債權人是管委會，債務人是前任屋主，權利義務非常明確，該找誰要就找誰要，不能牽拖到別人身上，住戶並不需要代替前任屋主繳清積欠的管理費。

在一般效力方面，社區內的財源主要有二：即公共基金及管理費。關於公共基金及管理費之來源與運用，於公寓大廈管理條例中有相關規定。如公寓大廈的管理費用，依公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第7款之規定，通常係由管理委員會向區分所有權人收取，因此，該專有部分的管理費用，應由區分所有權人就其權利存續期間負責繳納，新買主也要承受原有管理費繳納方式及金額限制，此觀臺灣高等法院91年度上易字第1012號民事判決：「按依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。又按國家公園社區住戶規約第三條規定：『本規約效力所及範圍：本規約效力及於本社區全體區分所有權人及住戶。本社區之範圍如附件所載之基地、建築物及附屬設施。』、第十一條規定：『管委會經費來源(一)各區分所有權人繳交之管理費與公共基金，其繳費標準須經大會決議通過，所有區分所有權人均有繳交之義務。(二)公共設施之收費。(三)管理費、基金之利息收入。(四)其他收入。』、第十六條規定：『區分所有權人如將房屋出售或出租時，應將本規約告知新住戶，本規約對於新住戶仍具效力。』。上訴人於八十九年十月九日自永泰祥公司繼受取得系爭建物之所有權，依前揭規定，上訴人自應受國家公園社區住戶規約之拘束，而有繳交管理費之義務，上訴人稱其不適用住戶管理公約云云，洵不可採。」

至於，個別債務關係而論。原區分所有權人在移轉過戶前，有積欠應繳納的管理費用者，除非已依民法第300條或第301條規定，與過戶後的新區分所有權人訂定債務承擔契約，由新區分所有權人表示願為原區分所有權人代為清償所積欠的管理費外，不得逕向新區分所有權人請求繳納，故房屋的後手，在買受前並非區分所有權人，原則上並無繳納前手所積欠管理費的義務。此觀臺灣高等法院於臺灣臺中地方法院89年11月份法律座談會研究意見採取不同見解，公寓大廈管理條例第二十四條所謂「依本條例或規約所定之一切權利義務」區分所有權之繼受人應繼受，立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參加規約之訂定不受規約之拘束，為使規約對於繼受人亦有拘束力所為規定。至於已具體發生之管理費給付義務不在規範範圍內。即繼受人繼受契約之地位，而非繼受已發生之債務。本院八十九年度法律座談會提案民事類第二十三號研討結果，認該條係規範後手繼受前手之區分所有權人地位，後手對其後所生權利義務悉依原相關規約或法律定之，並非規定後手應繼受前手所積欠之管理費。

此亦可觀臺灣新竹地方法院88年度簡上字第111號民事判決：「按公寓大廈管理條例第二十四條固規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務等語；惟該條當時之立法說明為『明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權人之權利義務，以維護區分所有關係之一貫性』等語；蓋區分所有權之性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產（私權）與生活（共益）之調和，而所謂規約，依同條例第三條第十二款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構 成員，不問其究在為該決議之前或之後加入，各區分所有權人間為共同關係所訂立之管理規約，其效力不僅應約束每一區分所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，此始能維持原區分所有關係之和諧存在，亦即為維護區分所有關係之一貫性，繼受之區分所有權人或住戶，仍應承受其前手就規約所定之權利義務。是以，依前述立法說明及立法沿革解釋，上開條例第二十四條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務。蓋公寓大廈管理條例或住戶規約所定者，均係抽象之權利義務，以之昭示遵守，資為具體行使權利或負擔義務之依據，此觀該條例於第二章定有住戶之權利義務專章共二十一條條文亦明；『苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人。』次按善意第三人應受保護，以維交易安全，亦為我民法揭櫫之原則，復為司法院大法官會議釋字第三四九號解釋之本旨，苟未依法為債之移轉，遽令不知情之第三人擔負履行債務之責，致其生有不測損害之虞，殊屬有悖債之相對性法理，亦與保護善意第三人之旨有違。且按區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第二十一條定有處置明文；同條例第二十二條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明定；足見對於違反義務之區分所有權人得有多項制裁及救濟之道，『益徵區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循上開各規定加以請求』；『且區分所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓大廈管理條例第二十四條之立法本旨，是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債務之責』。復按前開規定茍係包括繼受前手已生之具體債務，因區分所有物所有權移轉時即生法定承擔之效果，則使前手得以免卻其本應負擔之債務，管理委員會對於積欠管理費用或依規約其他應負擔之費用之區分所有權人，亦可無視前開賦予其得對積欠管理費及其他應擔分費用之區分所有權人之相關制裁及救濟規定，則上開規定豈非具文。『綜上所述，前手住戶所積欠之管理費（含其他應分擔費用），乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項，自無公寓大廈管理條例第二十四條規定之適用。』從而被上訴人主張依據上開條文規定，前手住戶積欠之管理費，當上訴人取得系爭不動產之所有權後，發生法定承擔債務之效力，應由上訴人承擔云云，洵屬無據。」參照。

即使是法拍屋，亦復如此，蓋依內政部86年2月26日台內營第8672309號函規定：1、按公寓大廈管理條例第三十九條第一項第六款係屬直轄市、縣（ 市）主管機關對於欠繳公共基金之區分所有權人或住戶行使罰鍰之 行政處分規定，而非管理委員會執行追繳公共基金之依據，合先敘 明。2、除過戶後之新區分所有權人已參照民法第三百條或第三百零一規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依公寓大廈管理條例第二十一條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。 二‧所以拍定人可不必負擔前屋主所欠繳之管理費。前屋主所積欠之管理費 ，應另由管理委員會向前屋主求償之。」