管理費繳納負擔不公平，怎麼辦？

律師回答：

按公寓大廈管理條例第18條第3項規定，公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之；而公共基金之來源，有「起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列」、「區分所有權人依區分所有權人會議決議」、「本基金之孳息」以及「其他收入」等四種，而管理費乃為支應經常性支出，而依區分所有權人會議決議而繳納，自屬公共基金之一種，其運用自應依區分所有權人會議之決議為之。

因此，關於管理費繳納方式及內容，由區分所有人會議之決議定之，但決議不公平，怎麼辦？其實公平與否，見人見智，但總是有一個統一標準，依民法第799-1條第3項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」或第56條：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」加以審酌決議是否合法，但程序總是要合法，實體內容則須要不得違反法令及規約。

又依最高法院100年度台上字第1293號民事判決：「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，駁回上訴人在第一審之訴，無非以：依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定，公寓大廈之電梯應屬於共用部分，不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯，惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；住戶應遵守規約規定事項，同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人，得依分管契約書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之，惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定：「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制，授權管理委員會另訂使用細則」，是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制，授權管理委員會管理之。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此，公寓大廈之電梯屬於共用部分，不得約定為專用，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」。

又依臺灣高等法院95年度上字第489號民事判決：「上開住戶規約第10條第3項前段固規定管理費以足敷該規約第11條第2款之開支為原則，惟其於第同條第2項已明定該社區管理費用收取標準由管理委員會於廣納各住戶意見後決定之，並授權管理委員會依實際收支現況酌以調整，另於同條第3項後段規定，所收取之管理費及公共基金之金額達2年之管理費用時，得經區分所有權人會議決議停止收繳，顯見上開住戶規約係授權被上訴人得廣納各住戶意見後，酌定一定標準徵收管理費，而非謂被上訴人須按該社區每月實際開支情形，逐月計算各住戶應負擔之管理費，而後予以收取。」、最高法院90年度台上字第607號民事判決：「次查前開住戶公約第十七條規定，管理費用應由全體住戶按其受益程度分攤，各住戶應依章繳納，其辦法由管理委員會定之。依上開規定意旨，管理委員會自應按各住戶不同受益程度制定繳交管理費用之辦法，再按該辦法要求各住戶繳納應繳之管理費用。故被上訴人是否已依該規約制定辦法，與其得否片面調整上訴人應繳納之管理費用有關連。」參照。

因此，規約或區分所有權人會議決議除得明確規定外，另有有授權予管委會者，應得認規約有規定或區分所有權人會議有決議；惟該授權規定，仍必需合於平等原則、比例原則等法律原則，也不得有民法第799-1條第3項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」所定按情形顯失公平情事、「憲法所保障之人民基本權」情事等情形。