解約催告時間少於契約約定是否仍發生效力？

02 Dec, 2017

問題摘要：

關於解約權利與催告的重要性，在於即使催告期間不合契約所定時間或不相當，但如果自催告後經過相當期間，債務人仍不履行，債權人就有解除契約的權利。此外，債務人催告所定期限雖較約定期限為短，但如果自催告時起已經過該約定之期限，且債務人仍不履行，基於誠實信用原則，債權人仍然有解除契約的權利。因此，在面對遲延履行的情況時，當事人應該儘早向對方發出催告，並在合理的期限內要求對方履行契約。如果債務人在催告期限內未能履行，債權人即可行使解約權利。而解約後，被解除契約的當事人應該依據契約條款或相關法律規定處理後續事宜。

律師回答：

關於這個問題，常見到有人買房屋，買受人在交屋前，發生如買到瑕疵房屋的情況，為了逼對方修好瑕疵，甚至逼對方減價，因此，有時拖了很多也沒有辦好貸款，甚至貸款辦好，遲遲未付尾款，此時應如何處理，此時出賣人是否取解約權利，這時解約效力為何？

在房屋買賣過程中，瑕疵房屋的問題確實常見，並且買賣雙方的行為及權利通常受到合約條款的嚴格約束。以下是如何處理這類情況的一般處式：

建立瑕疵的事實

首先，買方發現瑕疵時應及時通知賣方，可能進行解約、修復或進行價格調整。這應該透過保全事證方式，如文書、錄影或影音，以確保有證據記錄。尤其，是在締約時沒有充足保全相關對話過程，未來發生爭執，一定要於主張權利前，保全證據。

檢查合約條款

買方的行動應根據買賣合約的具體條款進行。合約中通常會明確指出如何處理瑕疵房屋的情況，包括買方的權利和賣方的義務。例如，合約可能會規定如果房屋存在重大瑕疵，買方有權要求解約或降低購買價格。

答案就是看買賣契約而定，所以契約上權利一定與契約息息相關，雖然坊間房屋仲介提供給買賣雙方契約抄來抄去，但是契約優先於民法上任意法規，所以買賣房子重輒佰千萬元，建議大家還是要看契約，如果看到契約對於自己不利，事前可以修約，事前就要當聖旨一樣，一字不能改，千萬不要簽約後再後悔。

買方款項的支付

如果買方因房屋瑕疵故意延遲辦理貸款或支付尾款，這可能會被視為違反合約。除非買方可以證明瑕疵的存在合理地影響了他們的支付能力或支付意願，換言之，此部分解約並非顯失公平方可以合理化其拒絕付款。

催告、解約權及催告期間的合理性

債權人催告期限的彈性：

即使債權人催告的實際期限短於契約所定的期限，但如果從催告後到實際解約時，已經超過契約所定的最長期限，且債務人仍未履行債務，根據誠實信用原則，債權人有權解除契約。

不完全履行和瑕疵問題的處理：

如果買方拒絕支付剩餘款項是基於房屋存在的輕微瑕疵，這種拒絕支付行為通常不被認為是正當的。只有當瑕疵嚴重到足以影響房屋的基本使用或大大降低其價值時，買方才有理由拒絕支付。

解除契約的正當性：

如果債務人在債權人設定的合理期限內未能履行債務，債權人依照契約條款解除契約是合法的。此外，債權人可要求債務人返還不當得利，例如占用房屋期間可能獲得的利益（相當於租金）。

解約前的催告非常重要，賣方如果想解除合約，通常需要先正式催告買方履行義務。如果催告後買方仍未履行，賣方才可能有權解約。催告必須明確且合理地指出買方未履行的具體義務，並提供合理的期限以供履行。

催告期限應合理，通常會考慮到未履行義務的性質和所需時間來確定。如果賣方設定的催告期間過短且不合理，可能被法院視為無效。

再者，何時取得解約權，基本沒有明確時間的履行義務，必須由當事人催告對方後方得取得解約，此時催告變得非常重要。

催告期間不合契約所定時間或不相當，此一催告可能不生效力，但如果對方還是遲遲未履行，法院實務認為，此時催告因對方未履約之事實，仍會發生效力。

此觀最高法院90年台上字第1231號判例所示：「上訴人未依約辦理銀行貸款手續及繳付上開稅費，被上訴人於八十六年九月二十五日以郵局存證信函催告上訴人於三日內前往對保或於七日內繳足價金；又於同年十月六日以郵局存證信函定期七日通知上訴人繳足價金，上開信函均於八十六年十月十三日送達上訴人，被上訴人旋於八十六年十月十八日通知上訴人解除契約，與系爭契約第四條約定，應先定十五日期間催告不符，固不生契約解除之效力。惟按債權人催告定有期限而不相當時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生契約解除權。被上訴人為上開催告後，上訴人迄未依約付款，被上訴人於八十八年十二月七日言詞辯論時為解除系爭契約之意思表示，於法並無不合。系爭契約既已合法解除，被上訴人依民法第二百五十九條第一款規定，請求上訴人返還系爭房屋及停車位，洵屬正當，應予准許。上訴人自契約解除之翌日即八十八年十二月八日起，占有系爭房屋、停車位已無正當權源，依社會通念，其可能獲得相當於租金之利益，致被上訴人受損害，被上訴人自得請求上訴人返還不當得利…按出賣人交付買賣標的物，如有輕微瑕疵，買受人應僅得就該瑕疵相當之價金，拒絕自己之給付，始符誠實及信用方法。系爭房屋縱有如上開「殘工事明細表」所列警眼、緊急照明燈未裝、浴室缺水杯、玻璃皿、杯架、抽風機平頂燈故障及欠交廚具二套並鑰匙等項缺失…，亦屬輕微，上訴人以此為由拒不依約繳付稅費四十萬元及價金餘款八百六十八萬元，難認正當。次按當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約。上訴人遲延給付上開價款，經被上訴人定期七日催告，雖與系爭契約第四條所定十五日之催告期限不符，惟至原審八十八年十二月七日言詞辯論時，已逾該約定之催告期限，上訴人仍未履行，被上訴人於是日依該條約定解除契約，並無不合。」

催告期限必須合理，並與契約中約定的期限相符。如果催告期限較約定的期限短，這本身可能是不合理的。然而，如果自催告之後已經過了約定的催告期限，且債務人（在這個案例中是買方）仍未履行其義務，則根據誠實信用原則，債權人（賣方）應有權解除契約。

如果債務人在催告期限後仍未履行義務，債權人可以依據契約條款解除契約。在本案中，賣方在等待足夠的時間後，依據合約規定和法院認可的催告期限解除了契約。這反映了催告不僅是形式上的要求，更是確保交易雙方有足夠時間履行契約義務的實質性機會。

在進行房屋買賣特別是涉及瑕疵房屋時，建議買方和賣方都應尋求法律專業人士的建議。一位經驗豐富的律師可以幫助解釋合約條款，提供如何正確執行催告，以及在必要時如何行使解約權。

總之，處理瑕疵房屋的問題要非常小心，並且嚴格遵守合約條款。買賣雙方應保持良好的溝通，並在必要時尋求專業法律支持來保護自己的權利和利益。