解約催告時間少於契約約定是否仍發生效力？

律師回答：

常見到有人買房屋，買受人在交屋前，發生如買到瑕疵房屋的情況，為了逼對方修好瑕疵，甚至逼對方減價，因此，有時拖了很多也沒有辦好貸款，甚至貸款辦好，遲遲未付尾款，此時應如何處理，此時出賣人是否取解約權利，這時解約效力為何？答案就是看買賣契約而定，所以契約上權利一定與契約息息相關，雖然坊間房屋仲介提供給買賣雙方契約抄來抄去，但是契約優先於民法上任意法規，所以買賣房子重輒佰千萬元，建議大家還是要看契約，如果看到契約對於自己不利，可以修約，千萬不要簽約後再後悔，再者，何時取得解約權，基本沒有明確時間的履行義務，必須由當事人催告對方後方得取得解約，此時催告變得非常重要。

催告期間不合契約所定時間或不相當，此一催告可能不生效力，但如果對方還是遲遲未履行，法院實務認為，此時催告因對方未履約之事實，仍會發生效力。此觀最高法院90年台上字第1231號判例所示：「上訴人未依約辦理銀行貸款手續及繳付上開稅費，被上訴人於八十六年九月二十五日以郵局存證信函催告上訴人於三日內前往對保或於七日內繳足價金；又於同年十月六日以郵局存證信函定期七日通知上訴人繳足價金，上開信函均於八十六年十月十三日送達上訴人，被上訴人旋於八十六年十月十八日通知上訴人解除契約，與系爭契約第四條約定，應先定十五日期間催告不符，固不生契約解除之效力。惟按債權人催告定有期限而不相當時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生契約解除權。被上訴人為上開催告後，上訴人迄未依約付款，被上訴人於八十八年十二月七日言詞辯論時為解除系爭契約之意思表示，於法並無不合。系爭契約既已合法解除，被上訴人依民法第二百五十九條第一款規定，請求上訴人返還系爭房屋及停車位，洵屬正當，應予准許。上訴人自契約解除之翌日即八十八年十二月八日起，占有系爭房屋、停車位已無正當權源，依社會通念，其可能獲得相當於租金之利益，致被上訴人受損害，被上訴人自得請求上訴人返還不當得利…按出賣人交付買賣標的物，如有輕微瑕疵，買受人應僅得就該瑕疵相當之價金，拒絕自己之給付，始符誠實及信用方法。系爭房屋縱有如上開「殘工事明細表」所列警眼、緊急照明燈未裝、浴室缺水杯、玻璃皿、杯架、抽風機平頂燈故障及欠交廚具二套並鑰匙等項缺失（見第一審卷一○○頁），亦屬輕微，上訴人以此為由拒不依約繳付稅費四十萬元及價金餘款八百六十八萬元，難認正當。次按當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約。上訴人遲延給付上開價款，經被上訴人定期七日催告，雖與系爭契約第四條所定十五日之催告期限不符，惟至原審八十八年十二月七日言詞辯論時，已逾該約定之催告期限，上訴人仍未履行，被上訴人於是日依該條約定解除契約，並無不合。」