住戶不繳管理費，怎麼辦？

律師回答：

關於這個問題，我們首先要了解，大廈社區內的財源主要有二：即公共基金及管理費。而關於公共基金及管理費之來源與運用，於公寓大廈管理條例中有相關規定，但大多數公寓大廈都有設置管理委員會，並會向住戶收取管理費，作為公共基金來使用，此即公寓大廈管理條例第18條第1項之規定，即公寓大廈應設置「公共基金」，其基金來源如下：起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列;區分所有權人依「區分所有權人會議」決議繳納；本基金之孳息及其他收入，因此管理費即是源自住戶關於公共基金的設置義務

不過凡是講到任何繳費就一定會遇到「有人不繳怎麼辦」的問題。此一問題，依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。住戶積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

因此，簡言之，遇到住戶兩期以上管理費未繳，管委會先書面催告，訴請法院起訴。然後取得勝訴確定判決以後，持以強制執行。強制執行後假如住戶再度積欠金額達區分所有權總價百分之一，即可以依22條規定依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。

依公寓大廈管理條例第18條規定，公共基金是由管理委員會負責管理；依照同條例第36條的規定，公共基金的收支、保管及運用是管理委員會的職務，因之，管委會是公共基金的代管機關，而真正有權向住戶收取管理費的是「管委會」這個組織單位，而不是「管委會主委」這個人，管委會主委只是管委會的代表人，由管委會主委代表管委會來從事實際上收取管理費的行為。所以，實務上的法院判決認為，只要住戶真的有積欠管理費，那麼現在經過合法選任程序產生的管委會主委，就可以合法地代表管委會去向住戶催討管理費。