我承租房屋漏水影響樓下鄰居，鄰居告我要求賠償，怎麼辦？

15 Feb, 2019

問題摘要：

是在台灣老舊建築物普遍存在的情況下，漏水問題更加常見。公寓大廈管理條例，修繕、管理、維護的責任通常由各區分所有權人負擔。因此，如果漏水問題是由管線或共同壁等專有部分的問題導致，則相關費用應由該區分所有權人共同負擔。在審理房屋漏水案件時，法院通常會尋求專業的建築或水利技術人員提供鑑定報告，以確定漏水原因。因此，如果房客被告上法庭，建議他們尋求專業律師的協助，並在法庭程序中保護自己的權益。另外，你也提到了房客可以發函通知房東處理案件，以確保責任得到確定。

律師回答：

關於這個問題，相信這是很多房客的困擾，房地不是我的，但壞了房東自己躲得遠遠，我反而被告，真是倒楣。不過這問題，由於台灣公寓、大廈老舊缺乏維修者甚多，因此，有關公寓、大廈漏水所生糾紛相當多，一般而言，這類問題的處理，無論是修繕費用及減損價值等，法院判斷應由何人就漏水原因之負責賠償損失。

確定漏水責任

專業鑑定：

涉及建築結構的漏水問題通常需要專業人士的鑑定來確定漏水原因。在涉及訴訟的情況下，委託建築師或土木技師出具鑑定報告是常見做法。

技師報告的重要性：

這份報告將有助於法院判斷漏水的具體責任，是否由特定區分所有權人負責，或是由於建築本身的問題需要業主整體承擔。

依公寓大廈管理第10條有規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之」，因此，漏水可導因於管線之問題，依該條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」，除非可以證明其他非房屋因素，如承租人自己裝潢或行為導致，否則法官通常會用此法條，作為責任劃分依據。

又上開所謂「區分所有權人」，依公寓大廈管理條例第3條第2款，「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」。在此意義下，區分所有權實包括專有部分及共用部分之所有權，另同條例第4條第2項之規定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」是以，即是專有部分及共用部分之所有權人，除非可以證明是房客個人原因導致房屋漏水，否則房客並非區分所有權人，因此若要提告其實是要對於所有權人而非房客。

案件審理過程中，為確定上開問題，基於尊重專業，關於漏水原因問題多委由水利、建築之專業知識加以研判，所以多會在訴訟進行中，囑託建築師公會或土木技師公會出具鑑定報告，以釐清漏水的發生原因，法院在審理房屋漏水案件，多會參考技師作出之鑑定報告結論，所以建議讀者也可以等到鑑定報告作成之後，再向法院聲請閱卷，以明瞭漏水原因是否與自己有關，再決定是否須親自到庭陳述意見。