房屋租賃契約大小事！

05 Feb, 2018

問題摘要：

在制定租賃契約時，以下是一些需要特別注意的事項：契約形式：根據法律規定，長期租賃（一年以上）的房屋租賃契約應以書面形式訂立，以確保雙方的權利和義務明確。房屋狀態與設備：確定租賃物的狀態、使用範圍，以及是否提供傢俱和設備，這將影響到房客的舒適度和生活品質。租金支付及相關費用：明確約定租金的支付方式、周期，以及房客應該承擔的水電費、管理費等相關費用，避免因此而產生爭議。租期及入住期間：確定租期的長短，以及房客何時可以入住租屋處，以避免因此產生的責任歸屬問題。押金安排：確定是否需要支付押金，以及押金的金額和退還條件，這可以作為保障雙方權益的一種方式。公證：考慮是否進行租賃契約的公證，以加強契約的法律效力，並在可能的糾紛情況下提供更多的保障。連帶保證人：根據情況考慮是否需要找連帶保證人，以增加房東收回欠款的機會。

律師回答：

關於這個問題，租賃糾紛的發生，往往是一開始就沒有把契約訂好，甚至於出租房屋時，連契約起碼的書面都沒有，以致於發生糾紛時，房東、房客各執一詞，造成雙方對立衝突、相持不下的尷尬局面。租賃糾紛一旦不能馬上解決，挑明的，雙方可能會先互寄存證信函，指陳對方的不是；尤有甚者，房東可能找人更換門鎖或斷水、斷電，房客延欠租金、拒絕搬遷或避不見面，雙方最後難免對簿公堂，徒增訟累。有關租賃的基本法律常識，對於房東和房客之間的租賃關係至關重要。有一個明確、完整的租賃契約可以幫助雙方避免未來的爭議，並確保彼此的權益得到充分保護。有幾點：

其一、租賃法律關係成立

租賃契約為諾成契約，不必要形式。但確實，如租期逾一年的不動產租賃，按照民法規定，應以書面形式訂立，否則將被視為不定期租賃，這一點對於房東和房客都有重要的實際意義。

依民法第421條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。』租賃是一種契約關係，法律未規定要式所以是一種諾成契約。只要房東與房客就租賃物及租金互為同意時，租賃契約便會成立。並不是說非要訂立書面契約不可，但依民法第422條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，因此一年以上定期契約未以書面訂立視為不定期租賃。

其二，租賃物的交付義務、房屋所在及其使用範圍、設備或傢俱之狀態

房東的持續交付義務包括在租賃期間內維持租賃物的使用狀態，這對於保證房客的正常使用權益至關重要。如果租賃物存在瑕疵或不符合約定使用條件，房客可能有權終止契約或要求相應的賠償。

房東應確保所出租的房屋和設施設備符合約定的標準，並應提供適當的修繕，以保持其功能和安全。房客在簽約前進行詳細檢查，並在租約中明確記載房屋狀態，這有助於未來解決可能出現的糾紛。

房屋租賃契約中，負有交付租賃物義務的人是房東，負有支付租金義務的人是房客。房東所負給付義務是一種持續交付之義務，房東有持續交付並保持租賃物使用狀態的義務（詳見民法第423條規定），而房東有按期支出租金義務。在租賃關係存續的期間內，房東就房屋原本享有的支配權利會受到限制，也就是在未經房客的允許下，不能隨意出入房客所承租的房子。

房東必須明確地將房屋座落所在及房客可使用的範圍界定出來。提供傢俱及設備及房屋狀態為何？

此部分攸關房東保持及修繕義務，亦依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，而依民法第429條規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

因之，除非當事人有約定什麼項目由承租人修繕，否則應由出租人負責修繕又租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約（民法第424條規定可資參照）。

其三，租金、相關稅費、管理費、水電、瓦斯費的繳付

租金的支付條件、時間和方式應在租約中明確，包括任何可能的租金調整條款。同時，對於水電瓦斯等公共費用的分攤方法和責任也應清楚規定，以避免日後的爭議。

和租金有關的問題，房東提供附屬設備，如有線電視或寬頻網路系統費用負擔方式？與他人共同負擔之水電瓦斯費如何分擔？租金的繳納期間、繳納的方式、相關稅捐是內含在租金裡？還是另計？

租金的調幅（多久調整一次？調幅多少？）等等細節，也是房東與房客要先共同確認的，雙方最好在契約中載明清楚，凡此都有助於避免將來發生的爭議。這些費用是不是已經算在租金裡頭？還是另計？如果是另計的話，哪些費用要算在房客的頭上？此外，確定繳費的起迄時間及費用分攤的比例，也是簽約前要說清楚，講明白的。

其四，租賃期間及入住期間

定期租賃與不定期租賃的選擇應基於雙方的實際需要和房屋用途來決定。

租賃可分為定期租賃及不定期租賃兩種，在定期租賃的時候，一般租賃期間大多訂為一年或兩年。如果是要租來開店營業用的，因為要考慮到作生意的成本（店面裝潢、採購生財設備等），租期通常訂的比較長，大概是四、五年以上。不過租期的長短，房東與房客都要審慎的評估，以免因為經營不善，房客被迫提前終止租約，而產生違約責任（因為租期過長）或雖然高朋滿座、生意興隆，而房東卻以租約到期為由，不再續租（因為租期過短），造成不必要的損失。

通常租約簽訂後，房客才會遷入租屋處（當然也有簽約當下就搬進租屋處的），由於確定入住的時間，涉及到房屋「危險負擔」的問題。比方說，租約簽訂了，但房客還沒搬進去，房子卻失火燒燬了，當然房東、房客間的租賃糾紛也就隨之發生了。為要釐清責任的歸屬，確定房客何時遷入租屋處，對雙方都有必要。

其六，押租金

對於押金的管理和返還條件，應在租約中有明確規範，以保護房客的權益，並確保房東的安全。

租約約定要不要押金？要給多少押金？押金什麼時候可以請求返還？則是簽訂租約前，房東與房客要先溝通討論的。

其七，租約要不要公證？

公證雖非必要，但它確實能為租賃契約提供更高的法律保護，尤其在涉及大金額或長期租賃時更是如此。公證可以簡化爭議解決過程，提供一個可靠的執行基礎。

租約的公證主要在預防潛在的可能糾紛。經過公證的租賃契約，除了可以確認租賃雙方身份及產權作用，只要有違約的情形發生，房東或房客無須進行訴訟，即可向法院聲請強制執行。如果約定押金應在終止租約遷出租屋處後返還，而房東卻藉故苛扣或不退還的話，房客一樣可以向法院聲請強制執行，對房客也有保障。

其八，要不要找連帶保證人？

除了出租人與承租人外，還有所謂的連帶保證人，這個連帶保證人是用來擔保當房客繳不出房租或租約到期不搬，造成房東的損害時，房東有多一個求償對象的機會。要不要拉一個連帶保證人進來，決定權通常掌握在房東的手裡。在沒有連帶保證人的時候，以房東的立場來說，如果房客還和其他人同住的話，也有房東會要求房客必須把同居人拉進租約裡當共同承租人，好分散收不到租金的風險。

總之，一份完整、明確的租賃契約對於房東和房客之間的合作非常重要，可以有效地防止爭議的發生，並確保雙方的權益得到保護。