房屋租賃契約大小事！

律師回答：

租賃糾紛的發生，往往是一開始就沒有把契約訂好，甚至於出租房屋時，連契約起碼的書面都沒有，以致於發生糾紛時，房東、房客各執一詞，造成雙方對立衝突、相持不下的尷尬局面。租賃糾紛一旦不能馬上解決，挑明的，雙方可能會先互寄存證信函，指陳對方的不是；尤有甚者，房東可能找人更換門鎖或斷水、斷電，房客延欠租金、拒絕搬遷或避不見面，雙方最後難免對簿公堂，徒增訟累。有關租賃的基本法律常識，有幾點：

 

其一、租賃法律關係成立

 

依民法第421條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。』租賃是一種契約關係，法律未規定要式所以是一種諾成契約。只要房東與房客就租賃物及租金互為同意時，租賃契約便會成立。並不是說非要訂立書面契約不可，但依民法第422條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，因此一年以上定期契約未以書面訂立視為不定期租賃。

 

房屋租賃契約中，負有交付租賃物義務的人是房東，負有支付租金義務的人是房客。房東所負給付義務是一種持續交付之義務，房東有持續交付並保持租賃物使用狀態的義務（詳見民法第423條規定），而房東有按期支出租金義務。在租賃關係存續的期間內，房東就房屋原本享有的支配權利會受到限制，也就是在未經房客的允許下，不能隨意出入房客所承租的房子。

 

 

其二，房屋所在及其使用範圍、設備或傢俱之狀態

 

房東必須明確地將房屋座落所在及房客可使用的範圍界定出來。提供傢俱及設備及房屋狀態為何？此部分攸關房東保持及修繕義務，亦依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，而依民法第429條規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。因之，除非當事人有約定什麼項目由承租人修繕，否則應由出租人負責修繕又租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約（民法第424條規定可資參照）。

 

 

其三，租金、相關稅費、管理費、水電、瓦斯費的繳付

 

和租金有關的問題，房東提供附屬設備，如有線電視或寬頻網路系統費用負擔方式？與他人共同負擔之水電瓦斯費如何分擔？租金的繳納期間、繳納的方式、相關稅捐是內含在租金裡？還是另計？租金的調幅（多久調整一次？調幅多少？）等等細節，也是房東與房客要先共同確認的，雙方最好在契約中載明清楚，凡此都有助於避免將來發生的爭議。這些費用是不是已經算在租金裡頭？還是另計？如果是另計的話，哪些費用要算在房客的頭上？此外，確定繳費的起迄時間及費用分攤的比例，也是簽約前要說清楚，講明白的。

 

其四，租賃期間及入住期間

 

租賃可分為定期租賃及不定期租賃兩種，在定期租賃的時候，一般租賃期間大多訂為一年或兩年。如果是要租來開店營業用的，因為要考慮到作生意的成本（店面裝潢、採購生財設備等），租期通常訂的比較長，大概是四、五年以上。不過租期的長短，房東與房客都要審慎的評估，以免因為經營不善，房客被迫提前終止租約，而產生違約責任（因為租期過長）或雖然高朋滿座、生意興隆，而房東卻以租約到期為由，不再續租（因為租期過短），造成不必要的損失。

 

通常租約簽訂後，房客才會遷入租屋處（當然也有簽約當下就搬進租屋處的），由於確定入住的時間，涉及到房屋「危險負擔」的問題。比方說，租約簽訂了，但房客還沒搬進去，房子卻失火燒燬了，當然房東、房客間的租賃糾紛也就隨之發生了。為要釐清責任的歸屬，確定房客何時遷入租屋處，對雙方都有必要。

 

其六，押租金

 

租約約定要不要押金？要給多少押金？押金什麼時候可以請求返還？則是簽訂租約前，房東與房客要先溝通討論的。

 

其七，租約要不要公證？

 

租約的公證主要在預防潛在的可能糾紛。經過公證的租賃契約，除了可以確認租賃雙方身份及產權作用，只要有違約的情形發生，房東或房客無須進行訴訟，即可向法院聲請強制執行。如果約定押金應在終止租約遷出租屋處後返還，而房東卻藉故苛扣或不退還的話，房客一樣可以向法院聲請強制執行，對房客也有保障。

 

其八，要不要找連帶保證人？

 

除了出租人與承租人外，還有所謂的連帶保證人，這個連帶保證人是用來擔保當房客繳不出房租或租約到期不搬，造成房東的損害時，房東有多一個求償對象的機會。要不要拉一個連帶保證人進來， 決定權通常掌握在房東的手裡。在沒有連帶保證人的時候，以房東的立場來說，如果房客還和其他人同住的話，也有房東會要求房客必須把同居人拉進租約裡當共同承租人，好分散收不到租金的風險。

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