房屋租賃契約大小事!

05 Feb, 2018

律師回答:

租賃糾紛的發生,往往是一開始就沒有把契約訂好,甚至於出租房屋時,連契約起碼的書面都沒有,以致於發生糾紛時,房東、房客各執一詞,造成雙方對立衝突、相持不下的尷尬局面。租賃糾紛一旦不能馬上解決,挑明的,雙方可能會先互寄存證信函,指陳對方的不是;尤有甚者,房東可能找人更換門鎖或斷水、斷電,房客延欠租金、拒絕搬遷或避不見面,雙方最後難免對簿公堂,徒增訟累。有關租賃的基本法律常識,有幾點:

 

其一、租賃法律關係成立

 

依民法第421條規定:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。』租賃是一種契約關係,法律未規定要式所以是一種諾成契約。只要房東與房客就租賃物及租金互為同意時,租賃契約便會成立。並不是說非要訂立書面契約不可,但依民法第422條規定,不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃,因此一年以上定期契約未以書面訂立視為不定期租賃。

 

房屋租賃契約中,負有交付租賃物義務的人是房東,負有支付租金義務的人是房客。房東所負給付義務是一種持續交付之義務,房東有持續交付並保持租賃物使用狀態的義務(詳見民法第423條規定),而房東有按期支出租金義務。在租賃關係存續的期間內,房東就房屋原本享有的支配權利會受到限制,也就是在未經房客的允許下,不能隨意出入房客所承租的房子。

 

 

其二,房屋所在及其使用範圍、設備或傢俱之狀態

 

房東必須明確地將房屋座落所在及房客可使用的範圍界定出來。提供傢俱及設備及房屋狀態為何?此部分攸關房東保持及修繕義務,亦依民法第423條規定:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」,而依民法第429條規定,租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。因之,除非當事人有約定什麼項目由承租人修繕,否則應由出租人負責修繕又租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約(民法第424條規定可資參照)。

 

 

其三,租金、相關稅費、管理費、水電、瓦斯費的繳付

 

和租金有關的問題,房東提供附屬設備,如有線電視或寬頻網路系統費用負擔方式?與他人共同負擔之水電瓦斯費如何分擔?租金的繳納期間、繳納的方式、相關稅捐是內含在租金裡?還是另計?租金的調幅(多久調整一次?調幅多少?)等等細節,也是房東與房客要先共同確認的,雙方最好在契約中載明清楚,凡此都有助於避免將來發生的爭議。這些費用是不是已經算在租金裡頭?還是另計?如果是另計的話,哪些費用要算在房客的頭上?此外,確定繳費的起迄時間及費用分攤的比例,也是簽約前要說清楚,講明白的。

 

其四,租賃期間及入住期間

 

租賃可分為定期租賃及不定期租賃兩種,在定期租賃的時候,一般租賃期間大多訂為一年或兩年。如果是要租來開店營業用的,因為要考慮到作生意的成本(店面裝潢、採購生財設備等),租期通常訂的比較長,大概是四、五年以上。不過租期的長短,房東與房客都要審慎的評估,以免因為經營不善,房客被迫提前終止租約,而產生違約責任(因為租期過長)或雖然高朋滿座、生意興隆,而房東卻以租約到期為由,不再續租(因為租期過短),造成不必要的損失。

 

通常租約簽訂後,房客才會遷入租屋處(當然也有簽約當下就搬進租屋處的),由於確定入住的時間,涉及到房屋「危險負擔」的問題。比方說,租約簽訂了,但房客還沒搬進去,房子卻失火燒燬了,當然房東、房客間的租賃糾紛也就隨之發生了。為要釐清責任的歸屬,確定房客何時遷入租屋處,對雙方都有必要。

 

其六,押租金

 

租約約定要不要押金?要給多少押金?押金什麼時候可以請求返還?則是簽訂租約前,房東與房客要先溝通討論的。

 

其七,租約要不要公證?

 

租約的公證主要在預防潛在的可能糾紛。經過公證的租賃契約,除了可以確認租賃雙方身份及產權作用,只要有違約的情形發生,房東或房客無須進行訴訟,即可向法院聲請強制執行。如果約定押金應在終止租約遷出租屋處後返還,而房東卻藉故苛扣或不退還的話,房客一樣可以向法院聲請強制執行,對房客也有保障。

 

其八,要不要找連帶保證人?

 

除了出租人與承租人外,還有所謂的連帶保證人,這個連帶保證人是用來擔保當房客繳不出房租或租約到期不搬,造成房東的損害時,房東有多一個求償對象的機會。要不要拉一個連帶保證人進來, 決定權通常掌握在房東的手裡。在沒有連帶保證人的時候,以房東的立場來說,如果房客還和其他人同住的話,也有房東會要求房客必須把同居人拉進租約裡當共同承租人,好分散收不到租金的風險。


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