預售屋的文宣廣告內容是否均為買賣契約內容？

07 May, 2017

問題摘要：

消費者在購買預售屋時遇到廣告與實際完工情況不符的問題。如果廣告內容不實，消費者是可以向建商請求相關的民事賠償的。但是，在探討這個問題時，需要仔細研究買賣契約的內容，特別是廣告宣傳品是否已被納入契約內。廣告宣傳品及其所記載的內容是契約的一部分。這意味著如果廣告內容不實，建商必須對此負責。此外，根據消費者保護法的相關規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，對消費者的責任不得低於廣告的內容。然而，如果在買賣契約中已經明確約定了排除廣告內容，法院通常會認定買賣雙方已經約定了這一點，廣告內容將不會成為契約內容的一部分。因此，消費者在簽訂契約之前應詳細閱讀契約的內容，以確保自己的權益。

律師回答：

關於這個問題，就企業經營者之立場而言，商業廣告之內容是否足以刺激消費動機或慾望，往往在其商品或服務銷售指標上具有關鍵性之作用。購買預售屋時，時常遇到預售屋的文宣廣告與實際完工後的情形不相吻合之慘劇，消費者可否「廣告不實」為由，向建商請求相關民事賠償，此一問題，必須一一探究買賣契約的內容是如何訂定的。「預售屋買賣契約書範本」第一條就明文規定：「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」即預售屋的廣告宣傳品記載所有內容，就已經是建商和消費者簽訂預售屋買賣契約書內容之一部。

對於預售屋買賣，當發現廣告宣傳與實際屋況不符時，消費者確實可以基於「廣告不實」向建商要求民事賠償。廣告內容應真實不得誤導，且企業經營者應對廣告內容所引起的期望負責。在契約中如果明確將廣告內容視為契約的一部分，則廣告中的描述就具有法律效力。例如，如果契約文本明確記載廣告中的建材、設備、房屋平面圖等為契約的一部分，建商就必須履行這些承諾。

廣告即契約

預售屋買賣契約中常規定廣告宣傳品所載內容為契約之一部分，建商需履行廣告中的承諾。

兩造間之系爭買賣契約契約本文第一條記載：「本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分」等語甚明，足認上開廣告宣傳品所載內容，確為兩造視為重要而納入系爭買賣契約中，成為契約之一部分，且被告應對該廣告內容負起契約責任，委無疑義（臺灣臺中地方法院108年度重訴字第532號判決）。

「惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬『要約引誘』之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之『要約』，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。」(最高法院92年度台上字第2694號民事判決、最高法院108年度台上字第1201號民事判決)

又消費者保護法施行細則第23條亦規定廣告的型式，是指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時，既無何成品可供實際之檢視，以決定是否購屋，自當信賴廣告上所載，預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質，該廣告之說明及樣品屋示範應成為契約內容之一部（最高法院89年度台上字第746號民事判決意旨參照）。

確認企業經營者應對廣告內容負契約責任，即使廣告內容未明確納入契約

按消費者保護法第22條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，是以此企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖無廣告內容記載，消費者如因信賴該廣告內容，而與企業經營者簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任應及於該廣告內容。」（最高法院101年度台上字第246號民事判決意旨參照）。

若交付內容與契約不符，構成不完全給付

合約中承諾了某些特定的物品或服務，如本案中的溫泉水供應，建商則必須實際提供這些服務。如果未能提供，買方不僅可以要求賠償還可能解除合約，取決於未履行的部分是否足以影響合約的整體執行。

未提出契約所定內容，屬未依債務本旨為給付，構成不完全給付，建商可能需負損害賠償責任：「被上訴人向上訴人買受之系爭房屋，除有輸送溫泉之管路及（露天風呂等）溫泉使用設備外，尚應供應溫泉。上訴人於九十八年三月間交付系爭房屋，未提出契約所定之溫泉水供被上訴人使用，未依債務本旨為給付，構成不完全給付。經被上訴人於一○○年十二月二日催告後，迄原審言詞辯論終結即一○四年五月二十七日仍未能補正，且可歸責於上訴人，為原審所認定，堪認上訴人就其瑕疵給付已無法補正，被上訴人自得依民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項規定請求上訴人賠償未提供溫泉水所受之損害」(最高法院106年度台上字第106號民事判決)

於此特別注意，消費者雖然係受到文宣所提供的廣告訊息吸引，如果買賣房屋的契約中，已經廣告內容另行加以約定，或是已在契約中明載「本預售屋之廣告宣傳品所載之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖均已包含於契約內。

如與契約不符者，以本契約為準」等語，法院通常會認定買賣雙方已經在契約中約定排除廣告內容，那些動人的廣告將不會成為契約內容，消費者也將無法以廣告不實為由向建商請求相關的民事責任。

因此要特別提醒消費者，雖然買賣房屋的契約厚厚一疊，但為了維護自己的權益，一定要詳實瀏覽契約的內容，或要求業者將影響自身權利重大的事項如實告知，並且妥善留存當初購屋的廣告文宣，避免同樣的爭議發生時，苦無依據！

簽訂契約時若明確排除廣告內容，廣告不實則不構成契約責任

此可參酌臺灣高等法院102年上字第866號民事判決：上訴人主張系爭SPA泳池未經政府主管機關核發使用執照，被上訴人並因系爭社區建案涉廣告不實，經行政院公平交易委員會處300萬元罰鍰。惟被上訴人對於上訴人主張系爭SPA泳池有物之瑕疵或給付不完全，而應返還減少之價金或給付損害賠償，以前詞置辯。是本件的爭點首要在於：被上訴人之給付是否合於債務之本旨？經查：被上訴人與上訴人間所訂立買賣契約…每位上訴人於締約時均知悉被上訴人係給付未經政府主管機關核發使用執照之系爭SPA泳池。按債務人依債務本旨實行提出給付者，始生提出之效力，此觀諸民法第235條自明，是物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容相符者，即屬依債務本旨之提出。被上訴人給付系爭SPA泳池與契約約定內容並無不符，即無給付不完全或買賣物有瑕疵可言。上訴人徒以無法合法使用系爭SPA泳池，即主張系爭SPA泳池有瑕疵云云，依上揭說明，已有未合。四、被上訴人復以兩造締約當時，被上訴人給與上訴人審閱期間過短，上訴人為一般民眾，無法清楚瞭解約定之真意，被上訴人沒有明確告知契約內上開對上訴人重大不利益之條款，應均不構成契約內容；再契約不得將廣告中可合法使用系爭SPA泳池之內容以特約排除，依廣告所載，被上訴人已保證系爭SPA泳池可合法使用云云執為上訴之理由。…按民法第247條之1所稱按其情形顯失公平，乃指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形（最高法院101年度台上字第1616號裁判意旨可供參照）。本件上訴人即使自願拋棄審閱期間，因能實質審閱契約內容，瞭解系爭SPA泳池並未取得使用執照，本件交付標的物之現況係在兩造合意下所決定，並無不公平之情形，上訴人徒以買賣契約所訂得自願拋棄審閱期間之約定，屬不公平之約定，而謂對其不利之條款均屬無效云云，依上揭說明，尚有未合。末查：被上訴人銷售系爭社區建案時其廣告有「享受第一，挑高7米3飯店門廳、佛羅倫斯SPA泳池、中庭水花園」、「享受NO.1花園、泳池、SPA」等文字描述，並搭配泳池、SPA池之實景圖片作為廣告文宣背景，固據上訴人提出該等廣告文宣影本為證，惟上訴人林勤、蔡佳芳因購買預售屋，在「房屋土地買賣契約書」第1條業明定：「本預售屋之廣告宣傳品所載之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖均已包含於契約內。如與契約不符者，以本契約為準」…，已明確排除廣告為契約之內容，其餘上訴人所簽訂契約固無相同約定，但因上述特約，亦特別就系爭SPA泳池並未取得使用執照乙節另為明定。按消費者保護法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。上揭廣告文宣並未特別載示系爭SPA泳池為合法之設施，而被上訴人交付未取得使用執照之系爭SPA泳池又經上訴人簽認同意，自應認兩造已就廣告內容已在契約另為酌定，上訴人謂廣告既已宣傳可使用系爭SPA泳池，廣告又係買賣契約之一部，被上訴人未依約履行，即應負責云云，依上揭說明，顯不足採。

簽訂契約前，詳細閱讀契約內容，確認廣告內容是否被明確納入契約。若契約中有「以契約為準，廣告不具約束力」之條款，需謹慎評估購買風險。

即使契約中沒有特別提及廣告內容，如果消費者證明其基於廣告的誤導資訊而簽訂契約，同樣可以根據消費者保護法向建商主張權利。然而，如果合約中有條款排除了廣告內容的法律效力，例如明確指出「以合約內容為準，廣告內容不具約束力」，則消費者便難以依據廣告內容要求權利。

建議在簽訂預售屋買賣契約前，仔細檢視契約條款，確認是否有將廣告內容列為契約的一部分，並保存所有可能影響判斷的廣告材料，以保障自身權益。如遇到廣告不實的情形，可考慮尋求法律專業人士的協助，釐清權利並採取適當的法律行動。

總的來說，如果消費者相信廣告內容並依據廣告簽訂了契約，即使契約中沒有特別約定廣告內容，建商仍應對廣告內容負責。然而，如果契約中已經排除了廣告內容，消費者則無法以廣告不實為由請求賠償。