預售屋的文宣廣告內容是否均為買賣契約內容？

律師回答：

購買預售屋時，時常遇到預售屋的文宣廣告與實際完工後的情形不相吻合之慘劇，消費者可否「廣告不實」為由，向建商請求相關民事賠償，此一問題，必須一一探究買賣契約的內容是如何訂定的。「預售屋買賣契約書範本」第一條就明文規定：「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」   即預售屋的廣告宣傳品記載所有內容，就已經是建商和消費者簽訂預售屋買賣契約書內容之一部。

於此特別注意，消費者雖然係受到文宣所提供的廣告訊息吸引，如果買賣房屋的契約中，已經廣告內容另行加以約定，或是已在契約中明載「本預售屋之廣告宣傳品所載之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖均已包含於契約內。如與契約不符者，以本契約為準」等語，法院通常會認定買賣雙方已經在契約中約定排除廣告內容，那些動人的廣告將不會成為契約內容，消費者也將無法以廣告不實為由向建商請求相關的民事責任。因此要特別提醒消費者，雖然買賣房屋的契約厚厚一疊，但為了維護自己的權益，一定要詳實瀏覽契約的內容，或要求業者將影響自身權利重大的事項如實告知，並且妥善留存當初購屋的廣告文宣，避免同樣的爭議發生時，苦無依據！

此可參酌臺灣高等法院 102 年上字第 866 號民事判決：上訴人主張系爭SPA泳池未經政府主管機關核發使用執照，被上訴人並因系爭社區建案涉廣告不實，經行政院公平交易委員會處300萬元罰鍰，為兩造所不爭執，…行政院公平交易委員會公處字第098027號處分書在卷可資佐明…，堪認為實在。惟被上訴人對於上訴人主張系爭SPA泳池有物之瑕疵或給付不完全，而應返還減少之價金或給付損害賠償，以前詞置辯。是本件的爭點首要在於：被上訴人之給付是否合於債務之本旨？經查：被上訴人與上訴人間所訂立買賣契約，在成屋買賣部分，上訴人蔡志宏、周國政、陳寶惠、陳麗雪、王凉凉、郭健中於買受其房地時，在其等與被上訴人所簽訂「房屋土地買賣契約書」第13條第7項均約定：「為促進本社區間住戶之間交誼活動，增進住戶彼此間之共識，本社區之交誼廳(即為門廳、陽台)、泳池、兒童遊戲區（即均為社區公共空間）、管理中心（即為門廳），均於領取使用執照後施工修改項目，賣方已向買方明確告知，買方並已充分了解，同意嗣後買方不得以現場為使用執照圖說不符或嗣後經主管機關取締而要求減少價金，或做任何主張或請求賠償及費用」…；契約之附件（五）「地面層、露台及法定空地使用分管協議書」第1條後段亦載有：「並完全同意本建物之一樓社區公共空間及編號E1戶等經所有承購戶同意賣方於領取使用執照後將無償設置規劃為本社區之休閒空間，由本大樓管理委員會統籌管理之，買方有充分認知決不以產權登記方式不符及使用用途名稱與使用執照不符為由向賣方提出任何主張或異議」等語…；上訴人蔡志宏、周國政、陳寶惠、陳麗雪、王凉凉復另簽定「確認同意書」再次約明：「立書人並不得以房屋現況與使用執照平面圖不符為由，向貴公司提出任何主張及請求，特書立本確認同意書為憑」（見原審卷一第223、237、250、259頁）。又在預售屋買賣部分，上訴人林勤、蔡佳芳與被上訴人所簽訂「房屋土地買賣契約書」第20條第10項均定明：「本社區一樓之社區公共空間，戊梯之門廳及緊鄰之陽台，賣方依據第8條第1項所無償規劃設置為本社區之休閒空間及設施，買方已有充分認知，爾後絕不以此部分與建造執照不符為由向賣方提出任何主張與請求」…；且在其等契約之附件（六）「地面層、露台及法定空地使用分管協議書」第1條亦有與前揭同名之附件相同內容之約定…。堪認每位上訴人於締約時均知悉被上訴人係給付未經政府主管機關核發使用執照之系爭SPA泳池。按債務人依債務本旨實行提出給付者，始生提出之效力，此觀諸民法第235條自明，是物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容相符者，即屬依債務本旨之提出。被上訴人給付系爭SPA泳池與契約約定內容並無不符，即無給付不完全或買賣物有瑕疵可言。上訴人徒以無法合法使用系爭SPA泳池，即主張系爭SPA泳池有瑕疵云云，依上揭說明，已有未合。四、被上訴人復以兩造締約當時，被上訴人給與上訴人審閱期間過短，上訴人為一般民眾，無法清楚瞭解約定之真意，被上訴人沒有明確告知契約內上開對上訴人重大不利益之條款，應均不構成契約內容；再契約不得將廣告中可合法使用系爭SPA泳池之內容以特約排除，依廣告所載，被上訴人已保證系爭SPA泳池可合法使用云云執為上訴之理由。…按民法第247條之1所稱按其情形顯失公平，乃指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形（最高法院101年度台上字第1616號裁判意旨可供參照）。本件上訴人即使自願拋棄審閱期間，因能實質審閱契約內容，瞭解系爭SPA泳池並未取得使用執照，本件交付標的物之現況係在兩造合意下所決定，並無不公平之情形，上訴人徒以買賣契約所訂得自願拋棄審閱期間之約定，屬不公平之約定，而謂對其不利之條款均屬無效云云，依上揭說明，尚有未合。末查：被上訴人銷售系爭社區建案時其廣告有「享受第一，挑高7米3飯店門廳、佛羅倫斯SPA泳池、中庭水花園」、「享受NO.1花園、泳池、SPA」等文字描述，並搭配泳池、SPA池之實景圖片作為廣告文宣背景，固據上訴人提出該等廣告文宣影本為證（見原審卷一第147至152頁），惟上訴人林勤、蔡佳芳因購買預售屋，在「房屋土地買賣契約書」第1條業明定：「本預售屋之廣告宣傳品所載之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖均已包含於契約內。如與契約不符者，以本契約為準」…，已明確排除廣告為契約之內容，其餘上訴人所簽訂契約固無相同約定，但因上述特約，亦特別就系爭SPA泳池並未取得使用執照乙節另為明定。按消費者保護法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。上揭廣告文宣並未特別載示系爭SPA泳池為合法之設施，而被上訴人交付未取得使用執照之系爭SPA泳池又經上訴人簽認同意，自應認兩造已就廣告內容已在契約另為酌定，上訴人謂廣告既已宣傳可使用系爭SPA泳池，廣告又係買賣契約之一部，被上訴人未依約履行，即應負責云云，依上揭說明，顯不足採。