買到瑕疵屋就可以解約嗎？

律師回答：

關於這個問題，如果您是很想要解約一方，您應該判斷的是這個瑕疵之解除權是否有約定在契約，有就解決了，沒有或規定不清，這時候就要看瑕疵是否重大。一般以為祇要構成法律上的兇宅、海砂屋或輻射屋有相當大的可能性可以解約，可以的話，先查一下定義再解約，但漏水，除非很嚴重的話，否則一般就減少價金或修繕漏水，如果自以為是，任意拒絕對方交屋，甚至拒絕付尾款，反而可以遭到解約並求償，所以作事不要太過份，屋主有漏水，人家願意處理，就不要太過難人家，免得自己違約。

此部分可參見臺灣台北地方法院105年度訴字第 2988 號民事判決意旨，即按債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出、買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第235條、第359條定有明文。次按所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院93年度臺上字第1825號判決參照）。復按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕疵，自不待言。2.原告於標的物現況說明書是否有滲漏水情形，勾選否，則原告係保證系爭房屋並無滲漏水情事。系爭契約第9條第5項約定：乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任，已如前述。此約定係指系爭房屋如有瑕疵，原告仍須依據民法買賣瑕疵擔保規定將之修繕完畢或減少買賣價金，並不限於系爭房屋已經交付或尚未交付，是關於系爭房屋之瑕疵，原告自應依此負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。準此，系爭契約是約定系爭房屋如於交屋前有物之瑕疵，應由原告負責修繕或減少買賣價金，顯非約定應交付無滲漏水狀況之房屋。被告主張原告應交付無滲漏水狀況之系爭房屋始符債務本旨給付、原告給付遲延等語，顯有誤解…原告既然並無拒絕擔保責任，被告即無從行使系爭契約的解約權。且由前述修繕系爭房屋漏水的花費估算，與系爭契約的買賣價金的比較，可以認為瑕疵對被告所生之損害，與解除契約對原告所生之損害，有失平衡，故被告仍應無從行使系爭契約的解約權。」「…系爭契約第12條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」同條第2項約定：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」…被告…，尚欠5,210,000元未付清，且應於105年5月25日前給付…被告對於上開積欠款項已明確表示不願依約給付，原告則以105年5月30日臺北長春路郵局存證號碼第1203號存證信函請被告於文到8日內依約履行給付全數價金並辦理交屋，若屆期未依約履行只得依法解除系爭契約並依系爭契約第12條第2項沒收已付的全部款項…原告並以起訴狀繕本的送達被告作為解除系爭契約的意思表示…被告對於收受上開存證信函等通知並無爭執，起訴狀繕本是105年7月19日送達被告，是系爭契約於該日已經由原告合法解除…又查，系爭契約第9條第7項約定：「甲乙雙方應依約履行本契約之內容，若雙方就契約之履行，或已發現之瑕疵、修繕、或價金之給付、沒收、或違約金之金額等發生爭議，且於履行期限或催告期限屆至仍未能合意解決時，若案件已進入司法程序，則履保機構（買賣案件辦理履保作業時）應暫停款項之撥付，並以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為履保機構撥款之依據。甲乙雙方如未訴諸司法程序，亦未能合意解決時，雙方同意由辦理履保作業之機構依據當時之事實情況及既有之相關文件進行認證，並依認證結果執行履保專戶款項之撥付或暫停撥付，若依據既有事實、證據（或鑑定）、相關法令、交易習慣仍認定款項暫停撥付時，雙方同意俟達成協議或依法院確定判決結果再進行款項之撥付作業。」。兩造並簽訂價金履約保證申請書…因此，被告給付至履保專戶內的款項，應依上開約定處理。因此，系爭契約第12條第2項關於「乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」的約定，應係指原告於解除契約後得請求法院判命被告將其已匯入履保專戶內的全部款項給付與原告，而履保機構則依法院確定判決內容作為撥款依據，從而，原告於本件僅一部請求被告應給付3,000,000元及法定遲延利息，核屬有據，應予准許。」