買到瑕疵屋就可以解約嗎？

21 Nov, 2017

問題摘要：

當解約一方想要行使解約權時，需要考慮契約中是否有關於瑕疵之解除權的約定。如果有，則可以根據該約定解除契約。如果沒有或者約定不清楚，就需要評估瑕疵是否屬於重大瑕疵。一般來說，兇宅、海砂屋或輻射屋等瑕疵可以被視為重大瑕疵，可以成為解約的理由。但對於像漏水這樣的問題，除非非常嚴重，否則一般會採取減少價金或修繕的方式來處理。如果一方自以為是，拒絕交屋或付尾款，甚至拒絕履行契約，則可能面臨解約並要求賠償的風險。契約中關於解除權的條款以及遲延履行的處罰條款都需要仔細考慮。如果一方遲延給付或違反契約，另一方有權解除契約並要求賠償。在解除契約後，遲延方可能需要支付違約金或者將已經付款的款項歸還給對方。

律師回答：

關於這個問題，涉及到契約中的瑕疵和解約權利時，確實需要仔細評估瑕疵的性質和重大性。在法律框架中，特別是民法第359條提供了對於物有瑕疵時買受人的權利，包括解除契約和要求減少價金的選項。這裡的關鍵在於判斷瑕疵是否足夠重大以至於合理化解除契約的行為。

瑕疵的性質和重大

當涉及到契約中的瑕疵和解約權利時，確實需要仔細評估瑕疵的性質和重大性。在法律框架中，特別是民法第359條提供了對於物有瑕疵時買受人的權利，包括解除契約和要求減少價金的選項。這裡的關鍵在於判斷瑕疵是否足夠重大以至於合理化解除契約的行為。

若契約中未有明確約定解除權利，則需要評估瑕疵是否重大，例如漏水問題。通常，漏水問題除非嚴重到影響房屋的基本居住或使用功能，否則應以減少價金或修繕方式解決。

一般以為祇要構成法律上的兇宅、海砂屋或輻射屋有相當大的可能性可以解約，可以的話，先查一下定義再解約，但漏水，除非很嚴重的話，否則一般就減少價金或修繕漏水，如果自以為是，任意拒絕對方交屋，甚至拒絕付尾款，反而可以遭到解約並求償，所以作事不要太過份，屋主有漏水，人家願意處理，就不要太過難人家，免得自己違約。

房屋的基本居住或使用功能

解除契約顯失公平的情況涉及當瑕疵對買受人造成的損害與解除契約對出賣人造成的損害失去平衡時。也就是說，如果解除契約的結果對出賣人造成的損害遠大於買受人因瑕疵而受到的影響，那麼法院可能認為解除契約是不公平的。

民法第359條明文規定了買受人在物有瑕疵時的權利，包括解除契約和要求減少價金。然而，解除契約的條件是不能顯失公平。如果解除契約的結果對出賣人造成的損害遠大於買受人因瑕疵而受到的影響，法院可能會認為解除契約是不公平的。

如房屋的漏水問題被視為瑕疵或瑕疵問題。如果漏水問題足夠嚴重，以致影響房屋的基本居住或使用功能，則該瑕疵可以被視為重大。然而，如果屋主已經承諾或同意進行修繕，且這種瑕疵不是不可修復的，則法院可能會要求減少價金而非支持解除契約。

即使存在漏水或瑕疵問題，也需要評估修繕成本與購買價格的比例，以及修繕後是否能有效解決問題，以確定是否有足夠的理由解除契約。在任何情況下，所有行動都應以契約條款和適用的法律為基礎。

此部分可參見臺灣臺北地方法院105年度訴字第 2988 號民事判決意旨，即按債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出、買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第235條、第359條定有明文。次按所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院93年度臺上字第1825號判決參照）。復按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕疵，自不待言。原告於標的物現況說明書是否有滲漏水情形，勾選否，則原告係保證系爭房屋並無滲漏水情事。系爭契約第9條第5項約定：乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任，已如前述。此約定係指系爭房屋如有瑕疵，原告仍須依據民法買賣瑕疵擔保規定將之修繕完畢或減少買賣價金，並不限於系爭房屋已經交付或尚未交付，是關於系爭房屋之瑕疵，原告自應依此負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。準此，系爭契約是約定系爭房屋如於交屋前有物之瑕疵，應由原告負責修繕或減少買賣價金，顯非約定應交付無滲漏水狀況之房屋。…原告既然並無拒絕擔保責任，被告即無從行使系爭契約的解約權。且由前述修繕系爭房屋漏水的花費估算，與系爭契約的買賣價金的比較，可以認為瑕疵對被告所生之損害，與解除契約對原告所生之損害，有失平衡，故被告仍應無從行使系爭契約的解約權。」

解除契約應該是最後的手段。合同雙方應當首先嘗試通過協商解決問題。如果屋主願意承擔修繕責任或已有具體修繕計劃，則買方通常不應立即尋求解除契約。相反，應該給予屋主一定的時間來修復瑕疵。只有在屋主無法或拒不修復重大瑕疵時，買方才應考慮行使解除契約的權利。

總的來說，如果想要解約一方，應該判斷的是這個瑕疵之解除權是否有約定在契約，有就解決了，沒有或規定不清，這時候就要看瑕疵是否重大。當遇到契約糾紛時，雙方應該仔細研究契約內容、相關法律規定以及判例，並謹慎行事，以避免造成不必要的法律風險和損失。