「房租」是有法定上限的嗎？

02 May, 2017

問題摘要：

土地法第97條的規定確實對城市地方房屋的租金設定了限制，這樣的限制是為了保護承租人不受高租金的損害，特別是在城市地區房屋供需不平衡的情況下。根據土地法第97條的規定，如果約定的租金超過了土地及建築物申報總價的10%，則該管地政機關可以強制減定租金，保護承租人的權益。而在法院的判例中也有明確的解釋，這條規定僅適用於城市地方供住宅使用的房屋，並不包括供商業或營業使用的房屋。因此，對於商業用房屋的租金，並不受土地法第97條的限制。商業用房屋的租金通常受到市場機制的調節，根據市場供求情況和房屋的地段、設施等因素來確定。總的來說，土地法第97條的目的是保護承租人的權益，避免房東對於房屋租金的過高要求，特別是在城市地區的房租市場上。

律師回答：

關於這個問題，土地法第97條相關的信息涵蓋了對於房屋租金上限的規定，尤其在城市地區供居住使用的房屋，並涵蓋了這一規定的適用範圍和法律解釋。這些規定主要是為了防止因房屋短缺而出現的租金哄抬現象，保護租戶免受不合理的高租金負擔。

土地法第97條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」。因此，一年的租金就不能超過土地及其建築物「申報總價」總價的10%。至於申報總價是多少，由各地的地政機關估定的價額。土地價額查詢方式可依土地登記謄本內，該出租房屋之土地所有權人之申報地價×土地標示部所載面積×所有權人權利範圍，可計算出土地價額。至於，建物價額，依平均地權條例第16條的規定行之，如果房屋沒有公告地價，則只有市價或課稅現值（行政機關評定房屋之價值），如為部分出租，請依出租範圍自行分算。

租金上限規定：

城市地區的房屋租金不得超過土地及其建築物的申報總價年息百分之十。這個規定旨在避免出租人利用房屋供不應求的情況哄抬租金。

政府的強制減定權力：

如果租金超過了這一上限，當地政府有權依法強制降低租金至法定上限。這是政府介入民間租賃市場，以保護消費者權益的一種表現。

租金超過部分的法律效力：

出租人對於超過法定上限部分的租金是沒有請求權的。如果租金訂定超過此上限，承租人有權拒絕支付超過的部分。

超過了怎麼辦？實務見解是認為，出租人對於超過的部分並無法律上原因，承租人可以拒絕給付超過的部分。如果約定的租金超過這個上限，若有爭執，可以向該管地政機關提出調解申請，或是依土地法97條第2項規定，向地政機關申請「強制減定」租金。值得注意的是，減定不是替你把契約上數字直接改定，確定出租人租金應該有一定上限，出租人違反減定結果超收，但只是讓承租人至法院請求明確上限，由法官判斷超過多少金額出租人沒有請求權。

按土地法第97條固規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物「申報總價」（所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣 (市) 地政機關估定之價額，土地法施行細則第25條參照）年息百分之十為限；約定房屋租金，超過前開規定者，該管直轄市或縣 (市) 政府得依前開所定標準強制減定之。且最高法院59年台上字第793號判例亦謂，房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第97條及實施都市平均地權條例第58條，分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權（最高法院43年台上字第392號判例同一意旨），法院就出租人超過部分之請求，予以駁回。

關於營業用房屋的特殊規定

土地法第97條對租金的限制主要針對供住宅用的房屋，並不適用於供營業使用的房屋。這是基於以下考量：

市場與經濟因素：

營業用房屋通常位於商業區，其租金水平受市場供需、政策、地理位置等多重因素影響，租金自然形成的市場機制不應受到過多法律限制。

經濟發展需要：

限制商業用房屋的租金可能會影響經濟發展和城市更新，因此這些房屋的租金設定更多依賴市場自由協商。

值得注意，前揭規定僅適用只有限於供住宅用的房屋才會受到租金的限制。又市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得「享受整個市場之特殊利益」，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條 (舊) 所定，房租及地租最高限制之拘束（最高法院54年台上字第1528號判例參照）。最高法院93年度台上字第1718號判決所示：按土地法第九十七條第一項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第九十四條至第九十六條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第三條及土地稅法第八條之規定益為灼然。」

另依最高法院92年度台簡上字第20號判決所示：土地法第九十七條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。