一屋二賣時，該如何處理？

01 May, 2017

問題摘要：

「一屋二賣」情況確實存在法律上的相對性原則，即使前後兩次的買賣契約內容相同，但是後買賣契約的效力並不會影響先前的買賣契約。然而，因為房屋只有一棟，當賣方履行了後買賣契約，就無法再將該屋交付給先買主；反之亦然，如果賣方履行了先買賣契約，後買主也無法取得該屋。如果後買賣契約已經生效，包括產權移轉登記完成，則前買主無法主張後買賣契約無效。同時，如果賣方已將房屋的所有權移轉登記給後買主，即使前買主已經占有該房屋，後買主仍然有權要求前買主歸還房屋。為了避免這種情況帶來的問題，透過銀行價金信託或價金履約保證的方式是一個很好的解決方案。這可以確保交易中的價金在房屋產權移轉後再交付給賣方，從而避免了前後兩次買賣契約之間的衝突。此外，確保及時辦理房屋所有權移轉登記也是非常重要的，這樣可以明確確立每個買主的權益地位。

律師回答：

關於這個問題，按屋主與先買主訂立房屋買賣契約後，就同一房屋又與後買主訂立內容相同之買賣契約，稱為「一屋二賣」，依據債權契約之相對性，賣方與後買主所訂買賣契約，其效力並不影響先買主契約之效力，然因房屋只有一棟，賣方如就後買主之契約為履行，先買主即無法取得該屋，反之，賣方如就先買主之契約為履行後買主即無法取得該屋。

買賣契約同等有效

在「一屋二賣」的情況下，先買主與賣方之間的買賣契約，以及後買主與賣方之間的買賣契約，均屬有效的債權契約。這些契約在法律上是平等的，並沒有優先順序。這是因為債權契約具有相對性，即其效力僅限於契約的雙方當事人，不涉及第三人。

前手買家只能對賣家主張買賣契約上的權利，前手買家對於後手買家則不能主張任何權利此即債權相對性。而債權平等性是指數個債權間，彼此並沒有優先順序，也就是前手買家不能因為簽約在先，就要求買家「先」移轉房屋所有權給自己，而不移轉所有權給後手買家。

物權的確立與轉移

然而，當物權（如所有權）轉移給其中一位買主時，該物權對所有第三人均具有效力。也就是說，當後買主完成了所有權的轉移登記，後買主的物權優先於前買主的債權。這點在以下判例中得到了確認：

如果前購買合約尚未轉變為物權（即所有權尚未轉移給先購買者），而後購買合約已經完成了所有權的轉移，那麼先購買者不能主張後購買合約無效。這表明，在物權轉移完成之前，即使存在先前的購買合約，後購買者仍可通過完成所有權轉移來確保其權益。

最高法院19年上字第138號判例所示「賣主就同一標的物為二重買賣，如前買約僅生債權關係，而後買約已發生物權關係時，前之買主不得主張後買約為無效。」、最高法院83年台上字第3243號判例所示「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。」、最高法院72年台上字第938號判例所示「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。本件上訴人雖向訴外人林某買受係爭土地，惟在林某將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以前，既經執行法院查封拍賣，由被上訴人標買而取得所有權，則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得以其與林某間之買賣關係，對抗被上訴人。」。

前買主的法律救濟

對於前買主來說，當發現房屋已經轉移給後買主後，可以根據買賣契約對賣方主張違約責任。這包括：

解除契約：依據民法第226條、第256條，前買主可以解除買賣契約。

損害賠償：前買主可以向賣方請求損害賠償，包括賠償因無法取得房屋所遭受的損失。如果賣方故意欺瞞前買主，則有可能構成刑法第339條的詐欺罪。

前手買家除了可以依據房屋契約條款對賣家主張契約責任以外，如果契約條款沒有約定或約定不明，還可以依據民法，對賣家主張買賣契約債務不履行。

防止「一屋二賣」的措施

為了防止「一屋二賣」的問題，買賣雙方應該採取以下措施：

銀行價金信託：將買賣價金交付予銀行，俟產權移轉後再將價金給付予賣方。

預告登記：依土地法辦理預告登記，以確保買賣雙方的權益。

代書及公證：雙方可以各自請代書經過雙重確認，避免被詐騙，並且可以進行公證，以減少訴訟時間。

履約保證：透過建經公司價金信託，避免簽約金及訂金被建商、屋主私吞。

這些措施可以有效確保交易的順利進行，避免潛在的財產爭議和法律糾紛。

避免上開問題，如透過銀行價金信託或價金履約保證，將價金交付予銀行，俟產權移轉後再將價金給付予買方，當然交易完成簽約時，立即辦理房屋所有權移轉登記，或依土地法辦理預告登記，完成所有程序後，再由出賣人出具同意書辦理塗銷限制登記。買賣雙方可以各請代書，經過雙重確認，避免被詐騙，雙方一有糾紛後，會以法院判決為準，如果有事先公證，可以減少打官司的拖延期，避免建商趁機脫產或是被轉賣，履約保證，透過建經公司價金信託，避免簽約金及訂金被建商、屋主私吞。於此種情形，未能取得房屋產權之買主得依民法第226條、第256條規定解除買賣契約並向屋主請求損害賠償。此際，屋主若是故意欺瞞，企求不法利益，尚有可能成立刑法第339條之詐欺取財罪。

總的來說，對於「一屋二賣」情況，雙方應該仔細考慮法律規定並採取適當的措施，以確保交易的順利進行，避免可能產生的糾紛和法律風險。為防止此類問題，確實需要通過合法和透明的方式進行交易，如通過銀行進行價格信託或履約保證等方法。這些方式可以確保雙方的權益得到法律的保護，並有效避免潛在的財產爭議和法律糾紛。