一屋二賣時，該如何處理？

律師回答：

按屋主與先買主訂立房屋買賣契約後，就同一房屋又與後買主訂立內容相同之買賣契約，稱為「一屋二賣」，依據債權契約之相對性，賣方與後買主所訂買賣契約，其效力並不影響先買主契約之效力，然因房屋只有一棟，賣方如就後買主之契約為履行，先買主即無法取得該屋，反之，賣方如就先買主之契約為履行後買主即無法取得該屋。

最高法院19年上字第138號判例所示「賣主就同一標的物為二重買賣，如前買約僅生債權關係，而後買約已發生物權關係時，前之買主不得主張後買約為無效。」、最高法院83年台上字第3243號判例所示「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。」、最高法院72年台上字第938號判例所示「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。本件上訴人雖向訴外人林某買受係爭土地，惟在林某將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以前，既經執行法院查封拍賣，由被上訴人標買而取得所有權，則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得以其與林某間之買賣關係，對抗被上訴人。」。

避免上開問題，如透過銀行價金信託或價金履約保證，將價金交付予銀行，俟產權移轉後再將價金給付予買方，當然交易完成簽約時，立即辦理房屋所有權移轉登記，或依土地法辦理預告登記，完成所有程序後，再由出賣人出具同意書辦理塗銷限制登記。買賣雙方可以各請代書，經過雙重確認，避免被詐騙，雙方一有糾紛後，會以法院判決為準，如果有事先公證，可以減少打官司的拖延期，避免建商趁機脫產或是被轉賣，履約保證，透過建經公司價金信託，避免簽約金及訂金被建商、屋主私吞。於此種情形，未能取得房屋產權之買主得依民法第226條、第256條規定解除買賣契約並向屋主請求損害賠償。此際，屋主若是故意欺瞞，企求不法利益，尚有可能成立刑法第339條之詐欺取財罪。