買到重大瑕疵房屋可以依民法第92條詐欺為由，撤銷契約嗎？

22 Nov, 2017

問題摘要：

詐欺在法律上確實有一定的要件，包括行為人必須有故意欺騙對方的行為，以及對方受到的影響必須是重大的。對於一般的房屋交易，買賣雙方難以被認定存在詐欺行為，除非有特殊情況。例如，如果房屋存在嚴重的瑕疵，如凶宅等，而賣方明知此事實卻故意隱瞞不告知買方，這可能被認定為詐欺。同樣地，如果房仲在交易過程中有故意隱匿或失職的行為，未能將這些重要資訊告知買方，也可能構成詐欺或其他侵權行為。因此，在房屋交易中，除了買方應該仔細審慎，確保自己的權益外，賣方和房仲也有義務提供充分的資訊，避免隱瞞或造成誤導。如果發現有任何不實或隱匿的情況，買方可以根據相關法律進行權益保護，包括撤銷意思表示或要求損害賠償。

律師回答：

關於這個問題的答案，當然不可一概而論，視個案而有不同，其實，詐欺無論在刑法上或民法上定義差不多，一般買賣雙方很難被認為就是要騙對方所以故意要欺瞞對方，因此，除非有特別情況下可以認定對方存有「故意」，且這種瑕疵一定是「重大」，嚴重影響交易成立之可能性，如海砂屋、輻射屋、兇宅可能有機會，畢竟這是買賣前就應該知悉之資訊，在房屋買賣中非常重要的考量因素。在凶宅的情況下，賣方如果隱瞞了事實，可能會對買方產生嚴重的心理和財務影響，而且這種行為可能觸犯民法上關於物有瑕疵的規定，買方可以依此請求解除契約或減少價金。

賣方是否知悉？有無告知義務？

單純房屋老化之漏水很難，除非可以證明賣方明確告知買方絕無漏水，而漏水狀況賣方早已知悉，並且蓄意告知買受人不實資訊，使買受人購買該房屋。詐欺成立，就是舉證上的問題，要主張詐欺者，對方有想賺取利差，因此故意去騙，尤其，出賣人還有積極處理漏水問題，即使處理不好，任何人會真正的認為屋主一開始就是為誕成交而故意欺騙？

民法第92條規定：因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。

詐欺和隱匿瑕疵行為的法律後果。院將審慎評估所有事實，包括賣方的披露義務及買方的調查責任。這強調了買方在購買房屋時應進行充分的調查，同時也提醒賣方必須誠實地披露所有重要信息。

不法所有(獲利)意圖

在詐欺的認定上，必須證明賣方有故意隱瞞且對買方造成了損害，這在證據上往往不容易證明。詐欺的認定需要有清楚的證據顯示賣方故意利用虛假資訊誘使買方做出購買決定。如果賣方事先知道並隱匿了重大的房屋瑕疵或歷史（例如凶宅的背景），這樣的行為極有可能被認定為詐欺。

此即依臺灣台北地方法院105年度訴字2988 號民事判決：「按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年臺上字第75號判例參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地，最高法院98年度臺上字第171號判決要旨同此見解。本件被告主張原告故意隱匿系爭房屋有滲漏水瑕疵之事實…查信義房屋仲介人員鍾欣宏曾於104年底至105年初請建眾防水測漏工程有限公司（下稱建眾公司）檢查系爭房屋所在大樓的滲漏水情形，發現整棟公寓的共用主幹管鬆脫造成1至3樓漏水，大浴室並無漏水，而原告委請建眾公司就臥室壁癌予以修繕等情…堪信原告並無刻意隱瞞修繕系爭房屋滲漏水的情形。至於共用主幹管鬆脫導致的滲漏水，屬於大樓共用部分，而非系爭房屋專有部分，其修繕需要全體區分共有人共同協力出資，尚非原告可以單獨處理。…但周成鴻的檢查既然並未發現系爭房屋有滲漏水，周成鴻也沒有說明壁癌的修繕與系爭房屋滲漏水有關，因此，原告在標的物現況說明書之記載亦非不實。難認原告有何施用詐術的詐欺行為可言。」

要認定賣方有詐欺行為，必須證明賣方有故意讓買方陷入錯誤的意圖，這包括了明知瑕疵而隱瞞不報的行為。此案中，儘管房屋存在某些問題，如公寓大樓共用主幹管鬆脫導致漏水，但原告（賣方）沒有隱瞞這一事實，且這一問題屬於公寓整棟的問題，非單一房屋專有部分所致。

對滲漏水的情況進行了一定程度的修繕，且經檢查後，確認房屋專有部分並未有明顯漏水問題。法院因此認為沒有詐欺行為，因為沒有刻意以不實之事引誘買方做出購買決定。這也顯示在判定是否存在詐欺行為時，原告的主觀意圖與客觀行為都是重要的考量因素。

另房屋如為凶宅等等「交易上之重大瑕疵」，依民法第354條、第359條，買方可以解除該買賣契約或是請求減少價金。如果賣方明知卻故意不告知該屋是凶宅，買方另可依民法360條，請求不履行之損害賠償。如果房仲有故意隱匿或調查有過失，而未告知買方，買方可依民法第227條或「不動產經紀業管理條例」第26條之規定，請求損害賠償，如房屋減少價值之損害及仲介費。

總之，在房屋交易中，買方在購買前應進行充分的調查，且賣方應提供真實的房屋狀態信息。只有在賣方故意隱匿重大瑕疵且導致買方受到實質損害時，才可能成立詐欺罪。房屋交易是一個涉及重大利益的交易，雙方都應該遵守法律，誠實守信，確保交易的公平和合法性。