買到重大瑕疵房屋可以依民法第92條詐欺為由，撤銷契約嗎？

律師回答：

關於這個問題的答案，當然不可一概而論，視個案而有不同，其實，詐欺無論在刑法上或民法上定義差不多，一般買賣雙方很難被認為就是要騙對方所以故意要欺瞞對方，因此，除非有特別情況下可以認定對方存有「故意」，且這種瑕疵一定是「重大」，嚴重影響交易成立之可能性，如海砂屋、輻射屋、兇宅可能有機會，畢竟這是買賣前就應該知悉之資訊，單純房屋老化之漏水很難，除非可以證明賣方明確告知買方絕無漏水，而漏水狀況賣方早已知悉，並且蓄意告知買受人不實資訊，使買受人購買該房屋。詐欺成立，就是舉證上的問題，要主張詐欺者，對方有想賺取利差，因此故意去騙，尤其，出賣人還有積極處理漏水問題，即使處理不好，任何人會真正的認為屋主一開始就是為誕成交而故意欺騙？

此即依臺灣台北地方法院105年度訴字2988 號民事判決：「按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年臺上字第75號判例參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地，最高法院98年度臺上字第171號判決要旨同此見解。本件被告主張原告故意隱匿系爭房屋有滲漏水瑕疵之事實…查信義房屋仲介人員鍾欣宏曾於104年底至105年初請建眾防水測漏工程有限公司（下稱建眾公司）檢查系爭房屋所在大樓的滲漏水情形，發現整棟公寓的共用主幹管鬆脫造成1至3樓漏水，大浴室並無漏水，而原告委請建眾公司就臥室壁癌予以修繕等情…堪信原告並無刻意隱瞞修繕系爭房屋滲漏水的情形。至於共用主幹管鬆脫導致的滲漏水，屬於大樓共用部分，而非系爭房屋專有部分，其修繕需要全體區分共有人共同協力出資，尚非原告可以單獨處理。…但周成鴻的檢查既然並未發現系爭房屋有滲漏水，周成鴻也沒有說明壁癌的修繕與系爭房屋滲漏水有關，因此，原告在標的物現況說明書之記載亦非不實。難認原告有何施用詐術的詐欺行為可言。」

另房屋如為凶宅等等「交易上之重大瑕疵」，依民法第354條、第359條，買方可以解除該買賣契約或是請求減少價金。如果賣方明知卻故意不告知該屋是凶宅，買方另可依民法360條，請求不履行之損害賠償。如果房仲有故意隱匿或調查有過失，而未告知買方，買方可依民法第227條或「不動產經紀業管理條例」第26條之規定，請求損害賠償，如房屋減少價值之損害及仲介費。