購買房屋應注意之事項，有那些？

02 Jan, 2017

問題摘要：

在不動產交易過程中確實有許多法令需要遵守，尤其是買賣契約的成立。以下是在購買房屋時需要注意的事項：在網路上或實價登錄等平台上可以查詢房屋價格等資訊。在考慮購買時，應評估自身財務狀況，不要受到仲介或銷售人員的影響，不要倉促下決定。同時，要注意房貸的申請和負擔能力。消費者在購買房屋時，有權獲得充分的資訊，並且有權避免受到虧損。仲介業者應提供充分和正確的資訊，否則可能觸犯消費者保護法。在與房屋所有權人簽訂買賣契約前，應詳細調查賣方的身分，並核對所有權狀和其他產權事宜。如果有委託代理人代簽，要求查看授權書並確認賣方的本意。如果委託房仲進行交易，要求提供所有必要的資訊，並要求說明不動產說明書。在勘查時，要注意核對實際情況和賣方提供的資訊。注意房屋面積的正確性，並在支付定金前核對所有權狀和相關文件，以免日後發生糾紛。同時，要查看都市計畫圖，確認房屋的位置和周邊環境。這些是在購買房屋時需要特別注意的事項，確保自己的權益和避免可能的糾紛。

律師回答：

關於這個問題，不動產服務業不動產交易過程牽涉之法令甚多，購買房屋在法律性質，為民法第345條之買賣契約，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。換言之，應注意者即是價金及買賣標的物之房屋。購屋者應注意事項，有：

價格和房屋資訊查詢

房屋價格還是可查詢實價登錄或免費網路資訊，而買賣房屋過程亦可由一般網路輕易查詢資訊，畢竟在資訊流通社會，本來就應該自行注意並考慮財務狀況，勿倉促下決定當有購買不動產的意願時，必須考慮不動產的價金、自備款及該不動產可以貸款多少金額，並考量日後貸款本金與利息的支付能力，切勿受仲介或銷售人員鼓動即倉促下訂，除非事後可以悔約，事後要解除買賣契約或退還訂金就困難了，不要在壓力下作決定，而必須現金存款不足者，應於契約條款中預設若房貸未成一定成數即可解約之條款，以免日後無法貸款而遭沒放款項的後果。

消費糾紛的主因除消費者未能瞭解不動產委託買賣契約內容外，往往包括業務員未充分告知或未揭露正確不動產交易資訊所造成，所以消費者權益遭受損害，也導致不動產仲介消費糾紛不斷。參照消費者保護法第４條規定，業對於提供服務時，應提供消費者充分與正確資訊，及實施其他必要消費者保護措施。

根據不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項關於受託人應負義務之規定，仲介業者應於簽約前，據實提供近三個月成交行情，供委託人作為訂定售價的參考。因此仲介業者與消費者對前項資訊提供爭議時，應由仲介業者負證明已告知或提供該地區成交行情的責任。

簽約和身分調查

與所有權人簽約要簽買賣契約時要詳細調查賣方的身分，並由賣方親自簽章或加捺指印，最好要與所有權人簽訂，如由代理人代簽，要注意是否有授權書，不能僅憑授權書簽約，若是憑授權書簽約，應該要查問賣方的本意，較不會有差錯，最好委請地政士事務所簽約比較不會有問題，由信任地址士確認所有權人身份，並確認權狀及其他產權事宜並無疑問，在簽約時要注意核對所有權狀上之姓名、住所等，並查對賣方地價稅單或是房屋稅單，確定所有權人就是賣方，比較不會受騙。又對於不動產的坪數、價格，及屋內現狀設備等都要書寫清楚。

委託房仲和勘查

賣買屋時常有委託合法不動產經紀業代理或居間，買賣成交後請委託合法地政士辦理產權移轉登記，除了解委任資訊及費用均是重要事項，過戶及辦理房貸流程均應由買賣雙方控制，辦理過程地政士應由雙方共同委任。

而買賣契約，即使要使用房仲提供，相關內容祇要可能會作不到或無法擔保，寧可事前多作保留，而於特約條款針對無法說明或擔保事項，如漏水或蟲害等問題加以約定，由買方擔保，而買方對於房屋有特殊品質或需求，亦可針對要求約定於特約條款，並作為解約或損害賠償要件。又不動產說明書解說經紀人員應以不動產說明書向買方解說。該說明書應經賣方簽章。在訂定買賣契約時，經紀人員應交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。且依不動產經紀業管理條例第19條第1項規定，經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，

仲介業未說明「斡旋金契約」政府訂定的「要約書」區別及其替代關係、委託銷售或要約契約不動產仲介業未給予契約審閱期間、買賣標的是否為兇宅及業者不當賺取差價等皆為不動產糾紛主因，所以民眾在委託業者交易時，應參考不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項等，作為簽訂委託買賣不動產契約時內容。參照不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務的故意或過失行為致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按規定報酬標準計收。也就是說仲介業者應依實際不動產買賣契約價金收取服務報酬，而不宜在委託銷售價格契約書上直接記載賣方實收金額。

若有委請房仲應該提供買賣房屋所有必要資訊。

自行現場履勘不動產買賣是件重要事情，無論是土地或房屋，甚至預售屋，都應赴實地勘查，而已委由房仲買賣，不用怕麻煩房仲，除反覆看屋並至實地察看，對標的物範圍及各種情況要詳細詢問清楚，並將房仲對於房屋說明，尤其是自己在意事項，要求房仲說明，並加以錄音，也是保全自己權利的事件。沒有委任房仲時，自應自行向鄰居或大樓管理員查詢，以發現真實情況。如銷售廣告內容應與事實相符，且房屋用途及土地使用分區應符合日後使用。瞭解出售原因一般不動產出售原因，應詢問清楚，以避免買到令自己不舒服之不動產。除可向地（屋）主詢問外，可從左鄰右舍或大樓管理員打聽，以瞭解真相。

房仲因收取了高額服務費，目前法院判決，大多認定房仲對於不動產交易事項負有調查及說明義務(最高法院110年度台上字第717號民事判決)。

依不動產經紀業管理條例第23條規定，房仲應該以不動產說明書對委託人進行說明。因此，賣方提供的不動產說明書上記載的相關事項，例如有無漏水、傾斜、建物土地佔用／產權問題、違章建物等，實務上常被認定是房仲應盡調查與說明義務的範圍。

房屋面積和清楚權狀：

房屋面積之正確性一般不動產產權登記時，除主建築物面積外，尚有附屬建物及共用部分如：陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業銷售時，常虛灌坪數，使每坪單價顯得很便宜，買方在給付定金之前，應詳看所有權狀，計算其確實面積，以免簽約後發生糾紛。產權是否清楚在付出定金前，應先到地政機關申請土地、建物（房屋）登記簿謄本，查閱所有權人、面積（坪數）、有無設定抵押、有無租賃關係或被查封等情事，並到工務機關查閱都市計畫圖，看看是否坐落在公園、道路或其他公共設施用地內。至於，預售屋或新成屋，買賣定型化契約及契約審閱期凡以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而訂定之契約，均稱為定型化契約。該定型化契約條款不限於書面，其以放映、張貼、牌示或其他方法表示者，亦屬之，因此可以使用錄影方式拍錄，以避免日以爭議。