賣兇宅是詐欺罪嗎？

30 Apr, 2017

問題摘要：

凶宅是指在賣方產權持有期間，在專有部分發生兇殺或自殺而死亡的地點，不包括自然死亡或意外身亡。這意味著在法律上，只有在特定情況下才能被確定為凶宅，例如在專有部分進行自殺或兇殺行為的地點，或者是自殺或兇殺死者的尸體陳屍的地點。而對於一般人所認定的凶宅，可能與法律上的定義不同，因此在合同中對凶宅的定義可以由買賣雙方自行約定。在選擇房屋時，可以向鄰居和當地警察查詢是否有過不尋常的死亡事件。此外，在房屋買賣契約中明確載明凶宅的情況，並要求賣方如實告知，如果發現賣方隱瞞凶宅情況，則買方有權無條件解約、退款，甚至要求賠償。此舉可以保障買方的權益，並確保購房過程的透明和誠實。如果買方在購買後才發現房屋是凶宅，除了依據民法的相關條款有權要求解約或減價外，也有可能構成刑事上的詐欺罪。因此，在購買房屋時，要格外注意對凶宅情況的了解和處理，以確保自身權益。

律師回答：

關於這個問題，買房時確實要特別小心避免購買到凶宅，因為這會影響房屋的居住氛圍及未來的轉售價值。

凶宅怎麼認定？

買房最怕買到凶宅，賣方賣凶宅，也會有民、刑事責任，不可不慎。至於凶宅怎麼認定？依內政部函釋定義（97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋），兇宅是在賣方產權持有期間，發生於專有部分(主建物及附屬建物，室內空間)，發生兇殺或自殺而死亡，不包含自然及意外身亡)在自殺的情況，具體言之，兇殺或自殺行為的地點及最後死亡陳屍之地點，在賣方的專有部分(非公共區域)，都可認定為買賣契約上之「凶宅」。另外，在「兇殺」的情形時，若是在專有部分被砍殺，跑到屋外公共區域死亡，這種情形就不算是凶宅了。只要屍體跑進專有部分，無論比例大小，在法規層面上就屬於凶宅了。

除了上開定義外，另外，買賣雙方透過房屋仲介之不動產交易文件除了不動產委託銷售契約書外，尚包括仲介所製作不動產說明書及買賣雙方簽訂成屋買賣定型化契約，而依104年11月25日修正之「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，已將凶宅定義擴大至「一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」，因此關於兇宅定義其實可以透過買賣雙方自由約定。

賣方隱瞞

在法律上，賣方如果隱瞞此類重大信息，可能會面臨民事及刑事的責任。民事上，買方可以依據民法關於物有瑕疵的規定，要求解除契約、退款或賠償損失。刑事上，如果賣方故意隱瞞凶宅事實以誘使買方成交，則可能構成詐欺罪。

一般凶宅買賣糾紛，大多數是原屋主並不知道房子是凶宅，有些則是對「凶宅」的定義，像是自殺行為的地點、死亡的地點不同，雙方認知有差異等，並不是「故意」去隱瞞凶宅的事實。這種狀況下，買賣雙方都是以解除契約、返還價金或是減少價金等「民事訴訟」方式解決。但如果有証據能夠証明是原屋主故意隱瞞凶宅訊息的話，那就不只是民事求償，還可以提告對方詐欺罪！

在房屋買賣實務上，如果有人曾在房屋內自殺，房屋就屬凶宅。高雄地檢署根據過去的相驗資料，確認男子的妻子曾在屋內自殺身亡，認為此事件是屬「必要告知」及「重要交易」事項，足以影響房價的起落；刻意隱瞞，就是在積極告知義務當中，做出消極詐欺的行為。

如何進一步保護自己？

通常在法律上會被明確認定為凶宅的狀況有，自殺並因此死亡者，進行自殺行為的專有部分。自殺或兇殺之死者，死亡陳屍時的專有部分。不是死亡發生地，也不是死者墜樓地，基本上不屬於法律定義的「凶宅」。但，一般民間認為的凶宅可能就跟法律定義完全不同，如老人病死，遺體腐爛後才被發現，這種情形一般人可能會認為也是凶宅，在法律上並不認為屬於凶宅，就算買到了覺得受騙，在求償的時候可能也會因為並非凶宅而受挫，故其實訂立契約時可以將之列入兇宅定義。

在看房的時候，最好向鄰居及管區員警詢問是否有不正常死亡的情況，也可以特別在房屋買賣契約中載明，若賣方未誠實向買方坦承房屋內曾有不正常死亡，或曾有屍體存放房屋的情形，買方可以無條件解約、退款，甚至要求賣方賠償，如此才能保障自身權利，或買方已經明確詢問是否曾有不正常死亡的情況發生，或是否曾經有屍體經過房屋運出，賣方卻未誠實回答而有隱瞞之情形，除了所買賣房屋屬於凶宅，該房屋即具有民法所訂之「物之瑕疵」，如果買受人於購買後才知道是凶宅，除有民法第359條、第360條及第364條等之權利，也有可能成立刑事上的「詐欺罪」。

在購買前，應向賣方明確詢問房屋是否發生過兇殺、自殺或其他非自然死亡事件。此外，在房屋買賣契約中應有明確條款，若發現賣方隱瞞此類信息，買方應有權解除契約並要求退款或賠償。