我買到凶宅了嗎？

律師回答：

買房最怕買到凶宅，賣方賣凶宅，也會有民、刑事責任，不可不慎。至於凶宅怎麼認定？依內政部函釋定義（97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋），兇宅是在賣方產權持有期間，發生於專有部分(主建物及附屬建物，室內空間)，發生兇殺或自殺而死亡，不包含自然及意外身亡)在自殺的情況，具體言之，兇殺或自殺行為的地點及最後死亡陳屍之地點，在賣方的專有部分(非公共區域)，都可認定為買賣契約上之「凶宅」。另外，在「兇殺」的情形時，若是在專有部分被砍殺，跑到屋外公共區域死亡，這種情形就不算是凶宅了。只要屍體跑進專有部分，無論比例大小，在法規層面上就屬於凶宅了。

除了上開定義外，另外，買賣雙方透過房屋仲介之不動產交易文件除了不動產委託銷售契約書外，尚包括仲介所製作不動產說明書及買賣雙方簽訂成屋買賣定型化契約，而依104 年 11 月 25 日修正之「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，已將凶宅定義擴大至「一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」，因此關於兇宅定義其實可以透過買賣雙方自由約定。

通常在法律上會被明確認定為凶宅的狀況有，自殺並因此死亡者，進行自殺行為的專有部分。自殺或兇殺之死者，死亡陳屍時的專有部分。不是死亡發生地，也不是死者墜樓地，基本上不屬於法律定義的「凶宅」。但，一般民間認為的凶宅可能就跟法律定義完全不同，如老人病死，遺體腐爛後才被發現，這種情形一般人可能會認為也是凶宅，在法律上並不認為屬於凶宅，就算買到了覺得受騙，在求償的時候可能也會因為並非凶宅而受挫，故其實訂立契約時可以將之列入兇宅定義。

在看房的時候，最好向鄰居及管區員警詢問是否有不正常死亡的情況，也可以特別在房屋買賣契約中載明，若賣方未誠實向買方坦承房屋內曾有不正常死亡，或曾有屍體存放房屋的情形，買方可以無條件解約、退款，甚至要求賣方賠償，如此才能保障自身權利，或買方已經明確詢問是否曾有不正常死亡的情況發生，或是否曾經有屍體經過房屋運出，賣方卻未誠實回答而有隱瞞之情形，除了所買賣房屋屬於凶宅，該房屋即具有民法所訂之「物之瑕疵」，如果買受人於購買後才知道是凶宅，除有民法第359條、第360條及第364條等之權利，也有可能成立刑事上的「詐欺罪」。