買房子有重大瑕疵，可以拒絕受領直接解約嗎？

律師回答：

這個答案是可以的，畢竟受領後再解約，最後歸還，實在有點多此一舉，但重點在於什麼是重大瑕疵，我國實務解見解向以祇要一般交易常情認為可以解約之瑕疵，這點通常達成無法正常使用房屋，或契約明定可以解約之瑕疵，因此基於契約自由解除契約，其理由可參見：

最高法院民事判決99年度台上字第2443號所示：按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。查上訴人主張：被上訴人將公共設施大幅虛增、不法虛增坪數、將車道計入共同使用部分及公共設施未施作，伊自可主張同時抗辯，拒絕給付第六期款等語…為其重要之防禦方法，原審未遑說明其取捨意見，僅以：縱有部分公共設施未完成或虛增坪數之情形，被上訴人亦可透過修補或找補之方式處理，上訴人不得主張同時履行抗辯云云，尚屬可議。又系爭第六期款固約定於核發使用執照日第三十天給付，但約定又屬可委辦貸款抵繳之期款…觀之卷附之系爭土地預定買賣契約書中第五條第一款約定「……倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原預貸款部分之價款應於買方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約……」，系爭房屋預訂買賣契約書第十八條第一款亦有相同之約定…是買受人未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，依兩造之約定，似屬給付無確定期限之債務，必須於出賣人通知後七日內仍未給付者，買受人方屬給付遲延。若屬給付無確定期限之債務，依民法第二百五十四條之規定，出賣人須於買受人遲延後，再定相當期限催告買受人履行，於買受人逾期未履行時，始得解除契約。換言之，如出賣人未踐行前揭二次之催告程序，而逕自解除契約，即於法不合。就此攸關被上訴人解除契約、請求給付違約金是否有理由，尤待詳查。上訴論旨，指摘原判決關此部分不當，求予廢棄，非無理由。