買房子有重大瑕疵，可以拒絕受領直接解約嗎？

26 Dec, 2017

問題摘要：

解除買賣契約的合理性取決於是否存在重大瑕疵。在民法中，買受人可以基於買賣物品的瑕疵解除契約或要求價金減少。然而，如果解除契約顯得不公平，買受人只能要求減少價金，而不能解除契約。解除契約的行使是一種形成權，只需要一方向對方表示即可生效。一旦契約被合法解除，契約關係就終止了，因此不再需要要求減少價金。然而，如果解除契約被認為不合理，法院可能會重新評估當事人所受的積極和消極損害情況，並根據相關法律來決定適當的解除條件。

律師回答：

關於這個問題，因物有瑕疵時買賣契約的解除條件。民法第359條的規定，買受人在買賣物品有瑕疵且出賣人應負擔保證責任的情況下，可以選擇解除契約或要求減少價金。這其中，是否選擇解除契約取決於解除是否顯失公平。

因之，這個答案是可以的，畢竟受領後再解約，最後歸還，實在有點多此一舉，但重點在於什麼是重大瑕疵，我國實務解見解向以祇要一般交易常情認為可以解約之瑕疵，這點通常達成無法正常使用房屋，或契約明定可以解約之瑕疵，因此基於契約自由解除契約，其理由可參見：

解除契約與減少價金

買受人在物品有瑕疵時，擁有解除契約或要求減少價金的權利。這依賴於是否能夠證明出賣人未能履行擔保責任。

民法第359條關於物品瑕疵的買賣規定，允許買受人在發現出賣的物品存在瑕疵時，可以選擇解除契約或要求減少價格。這條規定是對買受人的一種保護，使其可以在交易不公平時有途徑糾正情況。這給予買受人一定的靈活性來處理瑕疵物品帶來的問題。

公平性考量

如果解除契約對出賣人造成的損失遠大於買受人由於瑕疵而受到的損害，則解除契約可能被視為顯失公平，此時可能只能要求減少價金。如果直接解除契約對出賣人的損害過於嚴重，相比於買受人因瑕疵而受到的損害，這種情況下，法律規定解除契約可能顯失公平。在這種情況下，買受人只能要求減少價金，而不能解除契約。

當買受人發現購買的物品有瑕疵時，首先應評估瑕疵的嚴重性和對使用的影響。如果瑕疵較小，且不影響主要使用功能，那麼求減價可能是一種合理的選擇。如果瑕疵嚴重，影響了物品的主要功能或價值，且解除契約對出賣人的影響合理時，解除契約則是適當的選擇。

民法第359條：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院91年台上字第2451號、93年台上1448號判決參照）。

解除契約的程序

解除權是一種形成權，買受人可以通過單方面的意思表示來解除契約，而無需任何催告或修補行為。契約的解除是一種形成權的行使，意味著只需買受人表達解除的意向，一旦這種意思表示到達出賣人，契約即被視為合法解除。解除後，契約關係終止，不再存在任何進一步的義務，包括買受人不需再要求減少價金。

契約一經合法解除，契約關係即告消滅，即無請求減少價金之問題，按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。又解除權為形成權，契約解除權之行使，僅需有解除權之一方以意思表示向他方為之，於意思表示到達他方時，即生效力。契約一經合法解除，契約關係即告消滅，即無請求減少價金之問題。(最高法院108年台上字第1331號民事判決)

瑕疵的發現與契約解除

如果買受人在危險移轉前已經發現瑕疵，而出賣人無法提供無瑕疵的物品，則買受人有權拒絕接收並可以解除契約。在買賣過程中，如果物品存在瑕疵，買受人擁有特殊的法定解除權，這種解除權可以在不需要先催告出賣人修補瑕疵的情況下行使。

此外，如果買受人在危險移轉前發現物品瑕疵，且出賣人無法提供無瑕疵物品或保證瑕疵得以修補，買受人有權拒絕接受該瑕疵物並可以選擇解除契約。此案例中提及，即使有部分設施未完成或存在虛報的情形，出賣人也可以透過後續補救來處理這些問題，而不是讓買受人直接行使解除契約的權利。

最高法院民事判決99年度台上字第2443號所示：按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。查上訴人主張：被上訴人將公共設施大幅虛增、不法虛增坪數、將車道計入共同使用部分及公共設施未施作，伊自可主張同時抗辯，拒絕給付第六期款等語…為其重要之防禦方法，原審未遑說明其取捨意見，僅以：縱有部分公共設施未完成或虛增坪數之情形，被上訴人亦可透過修補或找補之方式處理，上訴人不得主張同時履行抗辯云云，尚屬可議。又系爭第六期款固約定於核發使用執照日第三十天給付，但約定又屬可委辦貸款抵繳之期款…觀之卷附之系爭土地預定買賣契約書中第五條第一款約定「……倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原預貸款部分之價款應於買方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約……」，系爭房屋預訂買賣契約書第十八條第一款亦有相同之約定…是買受人未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，依兩造之約定，似屬給付無確定期限之債務，必須於出賣人通知後七日內仍未給付者，買受人方屬給付遲延。若屬給付無確定期限之債務，依民法第二百五十四條之規定，出賣人須於買受人遲延後，再定相當期限催告買受人履行，於買受人逾期未履行時，始得解除契約。換言之，如出賣人未踐行前揭二次之催告程序，而逕自解除契約，即於法不合。就此攸關被上訴人解除契約、請求給付違約金是否有理由，尤待詳查。

在實際案件中，評估瑕疵的重大性及其對交易的影響是關鍵。此外，解除契約前的溝通和證據保全（例如，透過存證信函記錄交涉過程）也是確保權益不受損害的重要步驟。在面對瑕疵引發的爭議時，及時尋求專業法律意見，對保護自己的合法權益至關重要。

此外，瑕疵的種類、嚴重性以及它們對物品使用功能的影響，都會直接影響是否可以合法有效地解除買賣契約。因此，在進行重大購買決策前，進行妥善的物品檢查和評估，並確保契約中有明確的瑕疵條款，是非常必要的步驟。

總的來說，解除買賣契約的合理性取決於當事人所面臨的具體情況，包括是否存在重大瑕疵以及解除契約是否公平合理。法院會根據這些因素來判斷是否應該解除契約，以及是否應該支付違約金。