房客家人自殺是否房東可以求償？

問題摘要：

即使自殺行為可能導致房屋成為所謂的「兇宅」，但要求承租人負責可能會相當困難。雖然自殺行為可能會影響房屋的價值，但這並不一定導致房屋的物理損壞或功能損失，因此無法要求承租人承擔損害賠償責任。此外，法院還指出，承租人並不一定有監督自殺者的責任，特別是如果自殺者並非承租人的監護對象。要求房東對於因房客自殺而導致的財產損失進行賠償可能是不可行的。然而，法律的適用可能因情況而異，並且這種問題可能需要法院具體分析每個案例的情況。

律師回答：

關於這個問題，雖人死已矣，但是在我國獨特的兇宅觀念，就是房屋祇要有人自殺，日後賣屋就是重大瑕疵，即使房屋沒有任何物理可見的瑕疵，甚至是新成屋就是會減價甚或賣不出去，所以對於屋主來說，成為兇宅一定有重大經濟損失，如果是屋主自己發生就算了，但屋主將房屋出售予承租人，結果承租人的家人死亡，這樣屋主是否可以求償？這在我國是一個很有爭議性的問題，實務上通常認為是不可以，理由大致是承認它是可請求賠償之損害類型，但人都死了，除非屋主有證據證明房客沒有管好自己的小孩或家人，否則就要自認倒楣，所以建議各位房東一定要在締約時小心，把自殺條款訂入契約，免得以後損失無法求償。

 

兇宅」（由於自殺或其他非自然死亡事件而使房屋價值貶損的物件）的法律問題，這在台灣社會和法律實務上確實是一個頗具爭議性的議題。在這樣的情況下，房屋價值的貶損通常被視為一種「純經濟損失」，這類損失的法律認定與賠償責任的確立具有一定的複雜性。

 

實務上認為是不可以的，有的認為根本不是可請求損害，但這是少數法院判決傾向於認為自殺行為雖然社會上不被鼓勵，但將其歸咎於房客或其家屬，要求他們因此負責房屋價值的貶損，這在法律上是有爭議的。

 

如臺灣台北地方法院100年度訴字1933號民事判決，如按民法第184條第1項規定，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任（第1項前段）；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同（第1項後段）。依上開規定可知，民法第184條就一般侵權行為之規定，已明白採取類型理論之觀點，將之區分為「權利侵害類型」（第184條第1項前段)、「利益侵害類型」（第184條第1項後段），各自均為獨立之請求權依據，是關於第184條第1項前段「權利」之意涵，應與「利益」作區別。詳言之，關於保護之法益，前段為「權利」，後段為「一般法益」；關於主觀責任，前者以故意過失為已足，後者則限制須故意以背於善良風俗之方法加損害於他人。2.而按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，此所有權之權能為民法第765條規定甚明。查林凡雖於原告所有之系爭房屋內燒炭自殺，惟原告就系爭房屋法律上所有權權能之行使並未受到限制，亦無造成系爭房屋之毀損滅失或功能損壞，是本件尚難認原告就系爭房屋之「所有權」受有損害。至原告雖主張其住處因上情而變為凶宅，造成房屋貶值之金額及日後無法出租之損失等情，惟此核屬系爭房屋在不動產交易市場上，受交易人心理因素影響所可能產生之交易價格降低、減少，應係屬「純經濟損失」。又按學理上所稱「純經濟損失」（pure economic loss），是一種並非因被害人之有形財產或具體人身受損害而引起的經濟利益損失。其具體內涵為加諸於被害人整體財產上的一種不利益，而非針對被害人某個特定有形財產或人身本體，故該損失乃具抽象性，僅能根據被害人在加害原因發生前後之財產差額來予以計算，其體現係被害人總體財產價值之變動，而與具體的物或人身損害無關。查本件原告所主張之損失，乃抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益（價值變動差額），該不利益應屬「純經濟損失」之範疇，而此種「純經濟損失」非屬「權利」，僅係「權利以外之利益」，不得納入民法第184條第1項前段之保護範圍。準此，原告於本件其主張之損害既屬「純粹經濟損失」，與民法第184條第1項前段所保護之客體即有未合。既原告之權利未受侵害，則其主張系爭房屋及其他同處4個房間有1年3月無法出租之損害511,500元，依民法第187條主張由林凡之法定代理人林業振代負損害賠償責任，即無所據。3.又雖民法第184條第1項後段客體包括純粹經濟損失，然林凡雖以燒炭自殺之方式，但難認其於自殺時主觀上係出於侵害原告系爭房屋財產利益之故意，原告復未舉何事證證明林凡有此故意，尚難認原告主張洵屬有據。況影響系爭房屋交易價格之因素眾多，成交時間（如逢美國金融海嘯波及導致房市不振）、市場供需、政府政策（如中央銀行降低貸款成數等政策）、房屋本身條件等等，自尚難一概而論。且本件原告尚未出售系爭房屋，自亦不致產生原告主張之因交易價格低落所生之財產上損失，則原告主張林凡於系爭房屋內自殺致系爭房屋貶值3,730,800元，二者間亦尚乏相當因果關係。既林凡於系爭房屋自殺，難認構成民法第184條第1項後段之侵權行為，則原告依民法第187條主張由林凡之法定代理人林業振代負損害賠償責任，即無所據。…按民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限；民法第433條規定，因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。又系爭租約第11條約定，乙方…應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。查林凡雖於原告所有之系爭房屋內燒炭自殺，惟並無致系爭房屋有何毀損、滅失或功能損壞，是以，依前揭規定，自無從認原告可據此請求被告林麗娜負損害賠償之責。

 

房屋因內部發生自殺事件而導致的價值貶損屬於純經濟損失。純經濟損失通常指那些沒有直接對物質財產造成損害的經濟損失，這在侵權行為法中的賠償責任認定上常常是不被接受的。社會上對於兇宅的避忌通常會顯著影響該類房產的市場價值。法院也承認，自殺事件的發生可能會對房屋的市場價格造成負面影響。

 

而此種見解經臺灣高等法院101年度上字第502號、臺灣高等法院 103 年度上更(一) 字第 39 號民事判決推翻，即「按民法第184條第1項後段規定：「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」，所謂背於善良風俗並不限於一般風情民俗，只要是社會道德通念上不能接受之行為均包括在內，且須出於故意行為，即有加損害於他人之故意。自殺屬於極端終結生命之方式，經社會各界多方宣導勸阻，故自殺行為為社會所不贊同，更被視為不孝行為，難謂非背於善良風俗。再房屋內有自殺行為而致死亡，將使房屋成為一般所稱之凶宅，凶宅常為一般人嫌惡而不願買受或承租；出售房屋未告知房屋曾有非自然死亡，致演變為購屋糾紛，亦時常見諸報端，故內政部公告之成屋買賣契約範例將建物內是否曾發生兇殺、自殺致死之情事，列為買賣應確認之事項，再強制執行法第81條第2項亦修正建物內如有非自然死亡，應載明於不動產拍賣公告，是房屋發生自殺致死，足以影響交易致房屋價值貶損，應為社會大眾所知悉。林凡自殺時雖主觀上出於殘害自己生命之意思而為，但對因此造成系爭房屋成為凶宅，日後難以出售，侵害系爭房屋財產利益不能謂無認識，其仍執意為之，尚不得謂無間接故意存在，且因其自殺死亡造成房屋價值跌落，自有相當因果關係，上訴人主張林凡成立民法第184條第1項後段之侵權行為，即屬有據。」但本件判決仍以「…林凡雖應負民法第184條第1項後段侵權行為責任，但林業振並未疏懈其對林凡之監督，依民法第187條第2項規定，不負損害賠償責任，上訴人主張依民法第184條第1項後段、第187條規定，由林凡之法定代理人林業振負損害賠償責任等語，即無可取。」至於，承租人責任部分，法院也是否定的，即「然民法第432條、第433條及系爭租約第11條均係規定承租人違反義務，致租賃物損毀、滅失時，負損害賠償責任，林凡雖於系爭房間內燒炭自殺，惟並未致系爭房間有何損毀或滅失，自與前開規定情形有間。且民法第432條第2項，系爭租約第11條規定之損害賠償責任，均以承租人違反善良管理人注意義務為前提，而所謂善良管理人之注意義務，係指交易上一般觀念，有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意。上訴人雖主張林麗娜承租系爭房間，並交付予林凡居住使用，惟其對林凡生活起居狀況未為注意，難認其已盡善良管理人注意義務等語。然林麗娜非林凡之監護人，對林凡並無監督之義務，且林凡於自殺前二日猶曾回被上訴人住處，與被上訴人共同用餐，林凡自殺，亦係因林麗娜聯絡林凡無著，親自前來探望，始發現上情，足認林麗娜承租系爭房間交由林凡使用，仍不時關心林凡生活起居，上訴人並未再舉證證明林麗娜有何未盡注意義務之處，自無從依民法第432條第2項、系爭租約第11條主張林麗娜應負損害賠償責任」（高等法院 103 年度上更(一) 字第 39 號民事判決，此判決經最高法院105年度台上字1139號裁定維持）。

 

為防範此類問題，房東在簽訂租賃或買賣合約時，可以考慮加入相關條款，明確規定因租賃物內發生特定事件導致的損失如何處理。因此，房東在進行房地產交易或管理時，應尋求專業法律意見，以確保合約的妥當設計和風險的合理管理。

 

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