什麼是農村社區土地重劃？

06 Dec, 2017

問題摘要：

農村社區土地重劃是指以農村社區為中心的整體規劃，通過土地重劃和再開發的方式，促進土地的合理利用，改善農村地區的生活環境，實現區域發展的均衡。如果政府參與，重劃一般分為公辦和自辦兩種方式。在公辦重劃中，政府負責協調地主和出資進行基礎建設，並可能要求一定比例的土地用於「抵費」以彌補支出。自辦重劃則由私人地主自行協調和承擔基礎建設費用，通常政府不直接介入，爭議較少且效率較高。政府機關為促進農村社區土地合理利用、改善生活環境以及配合區域整體發展的需要，制定了農村社區土地重劃條例。根據這些規定，土地所有權人可以自行組設重劃會辦理重劃，並獲得政府相應的支持。重劃的範圍包括鄉村區、農村聚落和原住民聚落，重劃計畫必須經過區內私有土地所有權人的過半數同意。在重劃過程中，政府負擔行政業務費和規劃設計費，而工程費則由政府與土地所有權人分擔，分擔比例由行政院定。重劃後的土地分配通常是按照土地地價數額比例進行，並且根據土地原有的建築物位置進行調整。如果土地所有權人持有多宗土地，則應逐宗進行分配或者合併分配。政府通常會將重劃完成後的土地交還給原土地所有權人，重劃期間的地價稅全免，而重劃完成後的地價稅則會減半徵收兩年。重劃的總負擔通常列為改良土地費用，並且首次轉讓時的土地增值稅會減免40%。

律師回答：

關於這個問題，農村社區土地重劃是一項重要的公共政策工具，旨在透過合理利用土地、提升土地效益、改善農村居住環境與促進區域均衡發展。以下是對農村社區土地重劃相關法律與實施方法的進一步解析：

農村社區土地重劃的目的與適用範圍

目的改善生活環境，提升土地使用效率，支持農村地區的現代化和可持續發展。

適用範圍，包括鄉村區、農村聚落和原住民聚落等非都市土地使用分區。

農村社區土地重劃就是以農村社區為中心的綜合性整體規劃，透過土地重劃整體再開發之方式，以促進農村社區土地合理利用，改善農村地區生活環境，均衡區域發展。(農村社區土地重劃條例第1條)

由於規劃不當及管理不良，造成農村社區缺乏特色，且建築雜亂無章。政府為促進土地利用，改善生活環境，因而制定農村社區土地重劃條例。並獎勵土地所有權人自行組設重劃會辦理。依區域計畫法劃定非都市土地使用分區之鄉村區、農村聚落及原住民聚落,為促進土地合理利用、改善生活環境或配合區域整體發展需要。

重劃的主要類型

公辦重劃：政府主導，負責協調、資金投入和基礎設施建設。政府可能會保留部分土地（抵費地）以補償重劃過程中的花費。

自辦重劃：由私人地主自行協調和資金投入，進行基礎建設，政府在這種情況下不介入，可能會更有效率且爭議較少。

重劃大致上分為兩種：

1. 公辦重劃：由政府出面協調地主、政府出錢做基礎建設；當然不能政府一手包攬所有工作，而地主白白受惠。所以重劃以後，有一定比例的土地，要回到政府手上，來備償重劃過程中的支出，這就叫做「抵費地」。

2. 自辦重劃：如果一個區域內的私人地主能夠自己互相協調，甚至更好的是，私人能夠自己負擔基礎建設的費用，那政府當然樂於不介入。這就是自辦重劃。基礎建設可以由地主自行決定攤派的比例，也可以有人出資，當然，按照重劃的邏輯，出資者有權拿回一部份土地作為「抵費地」。

因為政府參與其中的關係，我們比較熟悉的案例，多半是公辦重劃。但是，相較於公辦重劃，「私人事、私人了」的自辦重劃，通常爭議較少、比較有效率，也比較不會衝擊公眾利益。

重劃過程中的補償與費用分擔

補償，包括地價補償、改良物補償、土地改良費用、合法營業損失補償和遷移費等。

費用分擔，政府與土地所有權人按照約定比例分擔工程費用。行政業務費及規劃設計費由政府承擔。

因之，政府機關為促進農村社區土地合理利用需要。實施農村社區更新需要。配合區域整體發展需要。配合遭受地震、水災、風災、火災或其他重大事變損壞之災區重建需要。辦理農村社區土地重劃時，其行政業務費及規劃設計費由政府負擔；工程費由政府與土地所有權人分擔，其分擔之比例由行政院定之。除了由政府公辦外，私有土地所有權人是否可自行辦理農村社區土地重劃？

依「土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法」規定，土地所有權人即可依該辦法之規定自行辦理農村社區土地重劃。

重劃計畫的同意與實施

重劃計畫需獲得過半數的私有土地所有權人及其擁有面積過半數的同意。

抵費地不得超過重劃區總面積的35%，但有特殊情況可以不受此限制。

重劃後的土地分配

重劃區內土地，扣除必要的公共用地後，餘下的土地依據原土地所有權人的地價數額比例分配。

已有建築物的土地如果不影響重劃計劃，可以按原位置分配。

稅賦與財務優惠

重劃期間，地價稅全免。

重劃完成後的前兩年，地價稅減半徵收。

重劃後首次移轉的土地增值稅減徵40%。

實施範圍指依區域計畫法劃定非都市土地使用分區之鄉村區、農村聚落及住民聚落。重劃計畫書圖應經重劃區私有土地所有權人及其面積過半數同意。「農村社區」，指依區域計畫法劃定非都市土地使用分區之鄉村區、農村聚落及原住民聚落。折價抵付共同負擔土地以不超過重劃區總面積35%為限,但經區內私有土地所有權人過半數,其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意,不在此限,重劃前編定為建築用地以外之土地應提供至少40%之土地。

重劃區內土地，扣除依規定提供負擔之土地後，其餘土地仍依各宗土地地價數額比例分配與原土地所有權人。重劃前土地已有建築物，且不妨礙重劃計畫及土地分配者，按其原有位置分配。同一土地所權人在重劃區內有數宗土地，面積標準者，應逐宗個別分配；其未達最小分配面積標準者，得以應分配之面積較大者集中合併分配。分別共有土地，經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，且其應有部分計算之應分配面積已達最小分配面積標準者，得分配為單獨所有。但應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。重劃前土地位於重劃計畫之公共設施用地者，其分配位置由主管機關視土地分配情形調整。同一土地所有權人在重劃區內所有土地應配之面積，未達成合併後仍未達最小分配面積標準二分之一者，除通知土地所有權人申請與其他土地所有權人合併分配者外，應以現金補償之；其已達最小分配面積標準二分之一者，得於重劃後深度較淺或地價較低之土地按最小分配面積標準分配之。重劃區內經重劃分配之土地，該管直轄市或縣市主管關應以書面分別通知原土地所有權人及用人限期理遷讓或接管；逾期不接管者，自期限屆滿之日起，視為已接管。農村社區土地重劃後分配與原土地所有權人之土地，自分配結果確定之日起，視為其原有土地。重劃期間地價稅全免。重劃完成後地價稅減半徵收兩年。重劃總負擔列為改良土地費用。重劃後第一次移轉土地增值稅減徵40％。(農村社區土地重劃條例第9條)

這樣的重劃政策不僅對改善農村社區的居住條件和生活質量有顯著的正面影響，也促進了土地資源的合理配置和利用。政府提供的稅收優惠和財政補助，進一步激勵土地所有權人參與和支持重劃計畫，共同推動地區的整體發展。