是否要承受前手的積欠管理費？

27 Nov, 2017

問題摘要：

對於買房的人來說。新的房屋所有權人一般情況下不需要承擔前一個房屋所有權人積欠的管理費。這是因為社區管理委員會與積欠管理費的前一個房屋所有權人之間存在的法律關係，並不轉移給新的房屋所有權人。雖然管理規定對於新房屋所有權人有一定的約束力，例如有關公共設施和管理費等方面，但是管理費的積欠通常是與前一個房屋所有權人之間的事情。這樣的法律關係已經被確立，並不直接轉移到新的房屋所有權人身上。此外，如果管理委員會將這樣的責任轉移到新的房屋所有權人身上，將對房屋交易的第三方造成不利影響，並可能對法院的拍賣程序產生負面影響。這可能會減少有意購買房屋的人的意願，並可能影響抵押權人的權益。因此，這種轉移責任的做法可能會影響經濟發展和資源的利用。

律師回答：

關於這個問題，今天跟大家說一個常識，就是買房子的人是否要承受前手的積欠管理費，答案是基本不用！有一種錯誤的認知，就是新屋主是否要承接欠繳之管理費，得看規約是否有具體載明此項目。

規約固然對於新屋主有效力，但這是指一般效力，不得形成個別債權債務關係，因此，買受人與前手既無承擔管理費之約定，當不會因有規約而形成此一關係。

到買房時是否需要承擔前屋主的積欠管理費。依據公寓大廈管理條例第24條的規定，新屋主確實需要繼承前屋主按規約所定的一切權利義務，但這主要指的是公寓大廈的管理、使用及與其他住戶的相互關係。

然而，關於積欠的管理費，這通常視為前屋主個人的債務，基於債務的相對性原則，新屋主原則上不應直接承擔這部分負擔。這意味著如果沒有特別的合同條款或規約明確規定新屋主需要承擔這部分債務，新屋主一般不需要為前屋主的欠款負責。

即公寓大廈管理條例第24條規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權，常見如法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等，又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。

惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內。

再者，依現行法規定，管理委員會對住戶積欠管理費一事，並無公示方法，若將此義務強加於後手區分所有權人，會讓一般交易之第三人遭受不測之損害，亦會對法院拍賣程序造成不利之影響，減低有意承買者之意願，導致抵押權人無法充分受償，妨害經濟發展和資源之利用（臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號審查意見及研討結果參照）

管理委員會對於住戶積欠管理費的問題缺乏一個有效的公示方法，這會對後續買家或其他利害關係人帶來潛在的風險。如果將積欠的管理費用的責任無條件地轉嫁給新的區分所有權人，新買家在交易過程中可能因不了解前屋主的負債而承擔額外的財務責任，這會降低買家對該物業的興趣，尤其是在沒有透明的負債信息的情況下。

對於法院來說，在拍賣過程中如果物業附帶未清的積欠管理費，這可能會影響拍賣價格，導致抵押權人等債權人不能充分受償，這不僅影響債權人權益，也會抑制拍賣市場的活躍度。