買到傾斜屋，該如何處理？

問題摘要：

根據民法的規定，賣方對於買方應負擔物之瑕疵擔保責任。當房屋存在傾斜等結構性問題時，這被認為是一種物之瑕疵。房屋作為一個住所和投資，應具有穩固、安全和耐用的結構，並且能夠提供合理的居住條件。如果房屋存在傾斜問題，這可能導致居住者的平衡感受到異常，甚至可能導致房屋倒塌或毀損，這都被認為是物之瑕疵存在。在確認傾斜瑕疵時，可以通過結構技師公會的鑑定報告來進行判斷。如果確認了傾斜瑕疵，並且該傾斜程度已經超出當地政府相應部門所定的標準，這將影響到房屋的交易價值，被認為是一種減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵。在這種情況下，買方通常有權要求減少價金，以反映房屋存在的瑕疵所導致的價值減少。這包括工程性補償費用以及非工程性補償，後者是指根據使用不便和價值折損的程度而額外估算的費用。因此，買方可以請求減少支付給賣方的價金，以彌補房屋存在的傾斜瑕疵所導致的價值損失。

律師回答：

關於這個問題，買到傾斜瑕疵房屋（「傾斜屋」）是否應如何處理？

 

瑕疵的認定

 

房屋的傾斜度超出政府規定的安全標準即構成物的瑕疵。房屋的垂直傾斜度超過標準，因此被認定為有瑕疵。

 

首先，此種狀態當然是物之瑕疵，蓋按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

 

民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」

 

賣家對於買家必須負擔物之瑕疵擔保責任，也就是賣家須要向買家擔保，出賣物不會滅失或出賣物不會減少價值。而賣家所負擔的擔保責任只持續到危險移轉時，而危險移轉通常來說是指交付時。所以，當交付後才產生瑕疵情形，賣家就不須要對該瑕疵負擔瑕疵擔保責任。

 

於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又按房屋具有傾斜、沉陷現象，可能導致居住在內之人平衡感異常，物品難以放置使用，甚至房屋有頹倒、滅失之虞，依通常交易觀念，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵，如此種房屋欲轉售第三人亦有減少價值之瑕疵。

 

確認瑕疵

 

首先，買方應聘請專業的結構工程師或其他合適的專業人員來檢查房屋的結構安全及傾斜情況，確認房屋的實際狀態是否符合一般交易中應有的安全和使用標準。從結構工程師那裡獲取一份詳細的報告，該報告應包括傾斜的程度、可能的原因、對居住安全的影響、以及必要的修復措施和預估成本。

 

而確認瑕疵判斷方式，則依臺灣高等法院100年度上字第245號判決所認：「…系爭房屋經結構技師公會鑑定結果，認有傾斜現象，其垂直向傾斜度經測量結果，最大傾斜率為1/133 ，超出臺北市政府工務局審定之臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊規定之1/200 ，已如前述，揆諸前揭說明，應認該傾斜依通常交易觀念已足以影響交易價值，而有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵，上訴人主張系爭房屋具有傾斜瑕疵，足以減損其價值，尚非無據」（臺灣台北地方法院98年度重訴字325號判決亦同一意旨）。

 

瑕疵對價值的影響與賣方的責任：

這種結構性問題足以影響房屋的交易價值，這意味著傾斜瑕疵對房屋的市場價值有顯著減損作用。賣方應擔保房屋在交易時不具有任何減少其通常效用或契約預定效用的瑕疵。超出標準的傾斜度是賣方應負責的瑕疵，需要對此負責。

 

賣方有義務在房屋銷售前揭露所有重要信息，包括任何可能影響房屋結構安全和使用的已知問題。未能揭露可被視為欺詐行為，可能導致賠償責任。

 

買方應在購買房屋前要求專業結構評估，以確定是否存在任何結構性問題。此案例顯示了專業技師的鑑定對於證明瑕疵的重要性。若發現此類瑕疵，買方應與賣方協商修復、價格調整或解約。如果協商不成功，買方可以依據民法瑕疵擔保責任提起訴訟，要求損害賠償或解除契約。

 

至於，是否得以解約，由於一般認為傾斜屋尚能居住，充其量僅需工程性補償費用外，已加計非工程性補償，該非工程性補償係指依其使用不便及價值折損之程度，額外估列之費用，乃係會影響其價值，是得以請求減少價金。

 

房屋傾斜是一種嚴重的結構瑕疵，可能對房屋的價值、安全性和居住性產生顯著影響。面對此類問題，採取積極而謹慎的措施是確保自身權益不受損害的關鍵。

 

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