地下室停車位共同使用部分是否可以單獨轉讓？

18 Jan, 2011

問題摘要：

停車位的登記方式和管理涉及到公共設施（即共同使用部分）的性質。停車位登記在共同使用部分，不能與區分所有建物分離，因此不能單獨出售給公寓大廈或公寓住戶以外的人。這被稱為法定停車位不得單獨轉讓的原則。專有部分與共同使用部分之間不得分離轉讓。共同使用部分屬於共有，與區分所有建物密切相關，因此任何對專有部分的轉讓也將影響到共同使用部分的所有權。這意味著，即使個別專有部分的所有權被轉讓，共同使用部分的所有權也會跟隨而轉移，且不能單獨買賣。特別是對於地下室停車位這樣的共同使用部分，其與建物專有部分之間存在密切的關係，不得將停車位的使用權單獨出售給他人，或者保留停車位的使用權而將建物專有部分出售給他人。

律師回答：

關於這個問題，涉及到公寓大廈中停車位的法律規定和登記方式，特別是與共用部分的關聯性。根據台灣的公寓大廈管理條例及相關法律，停車位的管理和轉讓有其特定的規範：

法定停車位的性質

法定停車位通常被視為公寓大廈的共用部分，即公共設施。這意味著這些停車位不能作為獨立的產權分開於區分所有權的建築物外單獨轉讓。

此與停車位的登記方式有關，登記在共同使用部分（即公共設施、公設），無法與區分所有建物分離，單獨出售。

停車位的登記和移轉

依據公寓大廈管理條例第四條第二項，專有部分不能與其所屬建築物的共用部分及其基地的所有權或地上權分離進行移轉或設定負擔。這包括停車位，如果這些停車位被登記為共用部分，它們在法律上不能被單獨銷售或轉讓給大廈外的個人或實體。

不能出售給大廈或公寓住戶以外的人，此即法定停車位不得單獨轉讓。相對於自行增設停車位及獎勵增設停車位，具有獨立權狀就可以單獨買賣，因法定停車位為公設，自不得別於專有部分而單獨轉讓。

使用權與所有權的關系：

使用權作為所有權的一部分，不能與所有權分離單獨轉讓。即使各區分所有權人可以依據共有部分的經濟目的約定分管或使用，但不能將這種使用權作為買賣的獨立標的。

停車位的買賣與所有權轉移：

地下室的停車位作為共同使用部分，與建物的專有部分具有密切不可分的主從關係。因此，專有部分的所有人不得將停車位的使用權單獨出售給他人，或在出售建物專有部分時保留車位的使用權。

按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第四條第二項定有明文。且按區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，依土地登記規則第七十二條第二款（應為修訂後之第八十條）規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人，最高法院著有八十五年度台上字第五六九號判決可資參照。

這些規定確保了公寓大廈的管理和使用的公平性，並防止了可能的法律糾紛，特別是在共用部分的利用和權益分配上。這也反映了集體居住環境中對平衡各方利益的需求和對共有財產保護的重視。