預售屋廣告不實，應如何處理？

06 Jan, 2014

問題摘要：

關於廣告虛偽或引人錯誤之事項應該注意的重點。如果廣告與實際情況不符，買方有權尋求解除契約、損害賠償或其他救濟。消費者保護法和公平交易法規定了企業在廣告中應遵守的規範，包括廣告內容的真實性和不得引人錯誤。如果企業違反了這些規定，消費者可以要求損害賠償，並且主管機關也有權對企業進行處罰。此外，如果買方認為受到了廣告不實的影響而購買了房屋，他們可以行使撤銷權，撤銷意思表示，並對建商主張損害賠償責任。這些都是保護消費者權益的重要法律規定，消費者在遇到不實廣告時應該要勇敢地爭取自己的權益。

律師回答：

關於這個問題，建築業與房仲業者為促銷房屋，通常會以不同的方式製作廣告吸引顧客，例如：電子媒體、報紙、雜誌、海報、傳單、信函等，如果廣告內容有「虛偽不實」或「引人錯誤」之表示或表徵，致使買方對產品產生錯誤的了解，就有不實廣告之嫌疑。

廣告不實常見類型

工業住宅：

廣告未對建築基地使用限制為「工業區」或「丁種建築用地」之表示、廣告使用一般住宅配備為圖示，或文字說明暗示其建築物適合供住宅使用。

國民住宅：

如未經主管機關核准即以國民住宅名義為售屋廣告。

建物坐落地點：

廣告上標示建物坐落地點與實際不符，而差異難為一般大眾所接受程度者。

建物面積：

如建商於廣告中以「使用面積」、「公共面積」、「室內面積」、「受益面積」、「公共設施」、「受益憑證」等說明建築物外觀、設計、格局配置等。

建築物外觀、設計、格局配置、建築物環境：

如建築物之外觀、設計、格局配置與廣告海報不符者。

建材設備：

廣告上對建築物建材所為了表示或表徵，與實際不符，且其差距難為一般消費大眾接受者。

建物廣告與公有公共設施及交通不符：

廣告對公有公共設施（如學校、公園、運動場、政府機關等）之表示與使用廣告當時之客觀狀況或完工後之實際狀況不符，且其差距難為一般消費大眾接受者。

建造執照：

建造執照尚未核發引人誤認已取得建照。

建築物用途：

廣告表示建築物之用途與建造執照（或使用執照）所載不符，且依都市計畫或建築管理法規不得變更使用者。

夾層屋：

廣告表示系爭房屋為挑高空間，並以文字、照（圖）片、裝璜參考圖、平面配置圖、立面剖視圖或樣品屋表示有夾層設計或較建物原設計更多建築物視野、景觀停車位仲介業之「一看板廣告面積表示」導正之使用面積，廣告平面圖與施（竣）工平面圖不符者。廣告未明示建築法規對施作夾層之限制（樓層、面積、材質、容積率管制等）者。經建築管理機關確認為違建。

建築物視野、景觀：

建築物視野、景觀與廣告所表示不符，且其差距難為一般消費大眾所接受者。

停車位：

廣告與施（竣）工圖不符，經營建主管機關認為違法者。縱建商嗣後實際交付之停車位與廣告相符，亦同。

企業經營者責任

企業經營者必須確保廣告內容的真實性，其對消費者的義務不得低於廣告所宣稱的內容。媒體經營者如果知道或應該知道廣告內容與事實不符，則對因信賴該廣告而受到損害的消費者與企業經營者承擔連帶責任。

依消費者保護法第22條規定，「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」依同法第23條，「刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。前項損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄。」

買方被建商廣告所騙而購屋，得依民法第92條行使撤銷權，撤銷其意思表示。撤銷意思表示後，契約效力溯及歸於消滅。此外，亦得將廣告視為契約內容之一部分，對不實廣告，得向建商主張不完全給付之損害賠償責任（民法第226條、同法第227條）。此外，與廣告所載不符，屬「契約約定效用之瑕疵」，買方得主張物之瑕疵擔保責任（民法第354條）。買方得依民法第359條請求減少價金、或依同法第360條請求損害賠償。

公平交易法

禁止事業在商品或廣告上做出虛偽不實或引人錯誤的表示。根據第30條與第31條，若事業的虛偽廣告侵害他人權益，受害人可以請求損害賠償。

依公平交易法第21條第1項規定「事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」依同法第30、31條，事業違反規定致侵害他人權益者，被害人得請求損害賠償。主管機關得依同法第42條，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得按次連續處罰。

又如購買預售屋時，預售屋廣告和實際情形不符之情形為常見爭議之一，買方交屋後才發現廣告不實，若建商願意負責與消費者解除契約，雙方須負回復原狀之義務，並得主張損害賠償。但若建商不願解約並返還價金或定金時，發生糾紛時，買方要勇於爭取自己應有的權利，首先向消保官「申訴」，即向各縣市消費者服務中心或消費者保護官申訴，謀求合理解決（消費者保護法第43條）。

對於申訴此處理結果不滿意時，買方可向各縣市消費爭議調解委員會等調解機關申請調解（消費者保護法第44條）。買方依法可以隨時向法院提起消費訴訟，但因訴訟費時，且須負訴訟費用，建議作為最後的手段。若進入訴訟，買方得併用刑事、行政、民事責任等規定尋求保護，以解決爭議。