預售屋廣告不實，應如何處理？

律師回答：

購買預售屋時，預售屋廣告和實際情形不符之情形為常見爭議之一，買方交屋後才發現廣告不實，若建商願意負責與消費者解除契約，雙方須負回復原狀之義務，並得主張損害賠償。但若建商不願解約並返還價金或定金時，發生糾紛時，買方要勇於爭取自己應有的權利，首先向消保官「申訴」，即向各縣市消費者服務中心或消費者保護官申訴，謀求合理解決（消費者保護法第43條）。對於申訴此處理結果不滿意時，買方可向各縣市消費爭議調解委員會等調解機關申請調解（消費者保護法第44條）。買方依法可以隨時向法院提起消費訴訟，但因訴訟費時，且須負訴訟費用，建議作為最後的手段。若進入訴訟，買方得併用刑事、行政、民事責任等規定尋求保護，以解決爭議。

而依公平交易法之規定：依公平交易法第21條第1項規定「事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」依同法第30、31條，事業違反規定致侵害他人權益者，被害人得請求損害賠償。主管機關得依同法第42條，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得按次連續處罰。又依消費者保護法之規定：依消費者保護法第22條規定，「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」依同法第23條，「刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。前項損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄。」

買方被建商廣告所騙而購屋，得依民法第92條行使撤銷權，撤銷其 意思表示。撤銷意思表示後，契約效力溯及歸於消滅。此外，亦得將 廣告視為契約內容之一部分，對不實廣告，得向建商主張不完全給付之損害賠償責任 （民法第226條、同法第227條）。此外，溫泉水未經主管機關 核准供以飲用，僅經核准為溫泉沐浴之用途，且根本無療效，與廣告 所載不符，屬「契約約定效用之瑕疵」，買方得主張物之瑕疵擔保責任（民法第354條） 。買方得依民法第359條請求減少價金、或依同法第 360條請求損害賠償