訂立借屋裝修契約，特別需要留心！

05 Jan, 2014

問題摘要：

有關借屋裝修契約中特約免除瑕疵擔保責任的問題。基本上，如果在契約中有明確的特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務，並且該特約並不違反法律規定，則該特約通常會被認為是有效的。然而，如果出賣人故意不告知物之瑕疵，即使有免除或限制特約，該特約通常會被認為是無效的。因此，在借屋裝修契約中，如果買方後來發現了瑕疵，並且可以證明出賣人故意隱瞞了這些瑕疵，買方通常仍然可以要求出賣人負責修復瑕疵。

律師回答：

關於這個問題，訂立借屋裝修契約，特別需要留心，因為部分由房仲或代書所擬條款中附有免除瑕疵擔保責任之特約，日後要請求瑕疵擔保之時，如發現滲漏水，會導致無法求償之窘境，其理由，略以：

免除瑕疵擔保責任的特約

民法第366條，如果賣方在契約中插入特條免除其瑕疵擔保責任，並且買方在簽約時明確了解並接受這一點，這樣的特約通常是有效的。但是，如果賣方故意隱瞞瑕疵，則無論契約中的免責條款如何，此特約均視為無效。

按民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。此項出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，若當事人間已有免除擔保責任之特約者，縱使買賣標的物確有民法第354條第1項所稱之瑕疵情形，惟出賣人仍不負此法定擔保之責任（最高法院29年上字第826號判例意旨之反面解釋足資參照）。

出賣人對於所出賣的物品應擔保其在危險移轉時無瑕疵，確保物品的通常效用或契約預定的效用不會因為瑕疵而減少或滅失。這是一項基本的法律規定，旨在保護買受人的權益，使買受人在交易中有一定的安全保障。然而，如果在買賣合約中雙方明確約定免除出賣人的瑕疵擔保責任，這樣的免除是有效的。這意味著即使實際上物品存在瑕疵，出賣人也不必對此承擔責任，前提是這種免責特約必須是明確且雙方同意的。

又按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。而瑕疵擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效。若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效（民法第366條立法理由參照）。

是基於私法自治、契約自由之原則，當事人間所締結之契約之內容，倘非違反強行規定、違反公序良俗或其他法律特別規定而無效者，法院於自應尊重當事人間之特別約定而為審判，而民法第354條第1項所規定之物之瑕疵擔保責任，其立法目的本在於補充契約當事人間之契約不足之處，並非強行規定，故若契約中特別約定免除或限制物之瑕疵擔保責任，又無違反民法第366條規定者，則應認為該契約之約定內容為有效，進而排除出賣人之物之瑕疵擔保責任。

雖然免除瑕疵擔保責任的特約在原則上是有效的，但有幾個重要限制需要注意：

故意隱瞞：

根據民法第366條，如果出賣人在合約中免除瑕疵擔保責任，但故意隱瞞了物品的瑕疵，則這樣的特約是無效的。這是因為故意隱瞞瑕疵被視為一種欺詐行為，法律不允許通過欺詐來規避責任。

公序良俗：

任何特約如果違反公序良俗或法律強制規定，則該特約無效。這意味著免責特約不能在本質上違反法律的基本原則。

明確性與合理性：

特約需要明確且合理，不能含糊其詞或造成重大的不公平。合約條款應清晰，讓雙方都能充分理解其含義及後果。

因此，臺灣台北地方法院103年度北簡字第6151號民事判決即認定：「…兩造間締結之系爭契約第8條乃約定：「（借屋裝修之約定）若因裝修之需，經賣方同意先行借用鑰匙入屋裝修時，買方仍應按期繳款，並保證不遷入使用、不更換鑰匙，並無條件放棄關於買方對本不動產之瑕疵擔保請求權，否則概依違約論；若買賣不成其裝修及固定物全部歸賣方，危險負擔歸買方，買方絕無異議。」上開約定之內容，應屬限制出賣人即被告依據系爭契約對買受人即原告應負之物之瑕疵擔保責任。而就上開約定內容觀之，其約定之目的應在於調整系爭契約雙方之危險負擔，一方面容許買受人於出賣人交付系爭房屋前先行裝修系爭房屋，以便買受人於出賣人交付系爭房屋後即得使用系爭房屋，另一方面在買受人已有借用鑰匙入屋裝修之條件成就下，限制買受人不得再向出賣人依據物之瑕疵擔保責任之規定行使權利，以免生均由買受人受其利，而風險均歸出賣人承擔之不均衡情形發生，其約定內容殊無顯失公平之情事。又觀諸其締約過程，業經證人即系爭房屋樓下（3樓）之住戶陳麗雪於本院審判中具結證稱：原告之堂姐認識伊，當時稱原告要購買系爭房屋，伊就介紹兩造認識，被告稱系爭房屋屋況不好，已經7、8年沒有人住，原告購買後還要整修，故要便宜賣…顯見兩造對於系爭契約之締結，乃經過一定之磋商程序，且兩造間之談判及締約能力亦屬相當，從而上開條款應屬出於兩造合意而約定，顯非兩造中之一方單方擬定。」而認上開特約為合法有效。

契約自由原則

根據契約自由的原則，只要雙方的約定不違反法律的強制性規定、公序良俗或其他特殊規定，雙方是可以自由設定契約條款的。在此案例中，出賣人和買受人明確同意在裝修過程中免除出賣人的瑕疵擔保責任，這是雙方自由意志的體現。

危險負擔的調整

約定內容涉及危險負擔的調整。允許買受人在房屋交付前進行裝修，以便在交付後立即使用房屋，但同時要求買受人在已借用鑰匙進行裝修的情況下，不得對出賣人行使因房屋瑕疵而導致的擔保責任。這樣的條款旨在平衡雙方的利益，避免所有風險僅由一方承擔。

明確同意與磋商過程

這一特約的締結經過了雙方的充分磋商，並非單方面擬定，因此具有合法性。雙方對契約條款有共同的理解和接受，契約條款的形成是在雙方相對平等的談判地位下進行的。

總的來說，特約免除瑕疵擔保責任的有效性取決於多個因素，包括契約內容、當事人之間的討論和磋商過程以及特約是否違反了法律規定。在訂立借屋裝修契約時，雙方應詳細閱讀並理解契約內容，特別是那些可能免除或限制責任的條款。如果合約中包含免除瑕疵擔保責任的特約，買方應進行更加嚴格的物品檢查，確保了解物品的實際狀況。