訂立借屋裝修契約，特別需要留心！

律師回答：

訂立借屋裝修契約，特別需要留心，因為部分由房仲或代書所擬條款中附有免除瑕疵擔保責任之特約，日後要請求瑕疵擔保之時，如發現滲漏水，會導致無法求償之窘境，其理由，略以：

按民法第354 條第1 項規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。此項出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，若當事人間已有免除擔保責任之特約者，縱使買賣標的物確有民法第354 條第1 項所稱之瑕疵情形，惟出賣人仍不負此法定擔保之責任（最高法院29年上字第826 號判例意旨之反面解釋足資參照）。又按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366 條定有明文。而瑕疵擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效。若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效（民法第366 條立法理由參照）。是基於私法自治、契約自由之原則，當事人間所締結之契約之內容，倘非違反強行規定、違反公序良俗或其他法律特別規定而無效者，法院於自應尊重當事人間之特別約定而為審判，而民法第354 條第1 項所規定之物之瑕疵擔保責任，其立法目的本在於補充契約當事人間之契約不足之處，並非強行規定，故若契約中特別約定免除或限制物之瑕疵擔保責任，又無違反民法第366 條規定者，則應認為該契約之約定內容為有效，進而排除出賣人之物之瑕疵擔保責任。

因此，臺灣台北地方法院103年度北簡字第6151號民事判決即認定：「…兩造間締結之系爭契約第8 條乃約定：「（借屋裝修之約定）若因裝修之需，經賣方同意先行借用鑰匙入屋裝修時，買方仍應按期繳款，並保證不遷入使用、不更換鑰匙，並無條件放棄關於買方對本不動產之瑕疵擔保請求權，否則概依違約論；若買賣不成其裝修及固定物全部歸賣方，危險負擔歸買方，買方絕無異議。」上開約定之內容，應屬限制出賣人即被告依據系爭契約對買受人即原告應負之物之瑕疵擔保責任。而就上開約定內容觀之，其約定之目的應在於調整系爭契約雙方之危險負擔，一方面容許買受人於出賣人交付系爭房屋前先行裝修系爭房屋，以便買受人於出賣人交付系爭房屋後即得使用系爭房屋，另一方面在買受人已有借用鑰匙入屋裝修之條件成就下，限制買受人不得再向出賣人依據物之瑕疵擔保責任之規定行使權利，以免生均由買受人受其利，而風險均歸出賣人承擔之不均衡情形發生，其約定內容殊無顯失公平之情事。又觀諸其締約過程，業經證人即系爭房屋樓下（3 樓）之住戶陳麗雪於本院審判中具結證稱：原告之堂姐認識伊，當時稱原告要購買系爭房屋，伊就介紹兩造認識，被告稱系爭房屋屋況不好，已經7 、8 年沒有人住，原告購買後還要整修，故要便宜賣…顯見兩造對於系爭契約之締結，乃經過一定之磋商程序，且兩造間之談判及締約能力亦屬相當，從而上開條款應屬出於兩造合意而約定，顯非兩造中之一方單方擬定。」而認上開特約為合法有效。