租/買到凶宅在法律上應如何自救呢?

律師回答：

在民間傳統觀念裡所謂鬼屋，就是指「不乾淨」的房子，但是不乾淨的原因可能有很多，在民俗上，可能是單純風水不佳，或是有各種煞氣，或是磁場不好容易招來靈體。法律無法也無從一一將其納入規範，畢竟這種事情有人信，也有人不信，甚至許多是科學無法證明的。所以在法律上而言，最困難的就是如何的「不乾淨」是需要法律納入規範的呢?

關於買到兇宅，要怎麼辦？實務上，法院及 內政部通常就買賣房屋部分有定義凶宅定義/範圍，即依內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋，所謂的凶宅是指:建築改良物之專有部分於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，包括主建物及附屬建物，曾發生凶殺或自殺而死亡，不包括自然死亡之事實，如陳屍於專有部分，及在專有部分有求死行為致死，如從該專有部分跳樓；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為，即未陳屍於專有部分。

至於，買到凶宅可以主張的權利，定在民法在買賣章節中，民法規定了三種可以解約或減少價金的物之瑕疵類型，包括「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類。第一種，是指諸如房屋漏水、磁磚剝落等物理上可證明已至於減少標的物之瑕疵。第二種則為諸如購買保溫杯不保溫，以至於無法達其通常效用之瑕疵。第三種則為契約已特別明訂標的物應達到某種標準，卻未達到之瑕疵。凶宅涉及的應為第一種，滅失或減少交易價值之瑕疵。因為凶宅在正常情況應該不會有使用上的問題。關於凶宅是否屬於價值之瑕疵，大致認為凶宅的確會影響物的價值而採取肯定立場的法院見解，而實務上通常可以解除契約。惟鑒於現行法律及法院對兇宅的定義還有賠償的定義著實難以預測，是將是否有非自然死亡等情事明文定入契約中，而且應越具體越好才會是最保險的做法。

至於，租到兇宅，要怎麼辦？關於凶宅的定義雖可與上開一致，但依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」、同法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約」惟兇宅一般不影響使用上功能，除非承租人（房客）跟出租人（房東）約定不得有兇宅，或依契約解釋及使用目的係為商業使用（如旅館業）否則不得認為有礙於使用用途之瑕疵，但還是老話一句，避免麻煩及訟累，簽立契約務必小心謹慎為宜！