租/買到凶宅在法律上應如何自救呢?

01 Jan, 2013

問題摘要：

對於「不乾淨」的房屋或所謂的「鬼屋」，在法律上確實難以具體規範，因為這涉及到個人的信仰觀念和文化背景。法律通常無法涵蓋這樣的主觀評價，因為有些人可能相信這樣的事情，而有些人則可能不相信。至於「兇宅」的問題，內政部的定義提供了一個可以參考的標準，但具體的法律處理仍需根據個別案情來看。在買賣房屋方面，法律確實提供了一些權利保障，如果房屋屬於兇宅，買方通常可以解除契約或要求減少價金。然而，對於租賃房屋而言，因為房東在租賃期間有義務保持房屋的合適狀態，只有在房屋的瑕疵危及承租人的安全或健康時，承租人才有權利終止租約。

律師回答：

關於這個問題，在民間傳統觀念裡所謂鬼屋，就是指「不乾淨」的房子，但是不乾淨的原因可能有很多，在民俗上，可能是單純風水不佳，或是有各種煞氣，或是磁場不好容易招來靈體。法律無法也無從一一將其納入規範，畢竟這種事情有人信，也有人不信，甚至許多是科學無法證明的。所以在法律上而言，最困難的就是如何的「不乾淨」是需要法律納入規範的呢?

關於買到兇宅，要怎麼辦？買賣凶宅的法律處理為何？

凶宅特指在房產所有權人擁有期間內發生過凶殺或自殺死亡的事件，而且這些事件應該是發生在房產的專有部分。

若買到凶宅，買方可依民法瑕疵担保責任規定要求解除契約或降低購買價格。具體而言，凶宅的情況一般被認為是減少房屋價值的瑕疵，因此，若未事先告知，買方可以要求解除交易或者要求賠償。

實務上，法院及內政部通常就買賣房屋部分有定義凶宅定義/範圍，即依內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋，所謂的凶宅是指:建築改良物之專有部分於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，包括主建物及附屬建物，曾發生凶殺或自殺而死亡，不包括自然死亡之事實，如陳屍於專有部分，及在專有部分有求死行為致死，如從該專有部分跳樓；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為，即未陳屍於專有部分。

至於，買到凶宅可以主張的權利，定在民法在買賣章節中，民法規定了三種可以解約或減少價金的物之瑕疵類型，包括「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類。第一種，是指諸如房屋漏水、磁磚剝落等物理上可證明已至於減少標的物之瑕疵。第二種則為諸如購買保溫杯不保溫，以至於無法達其通常效用之瑕疵。第三種則為契約已特別明訂標的物應達到某種標準，卻未達到之瑕疵。

凶宅涉及的應為第一種，滅失或減少交易價值之瑕疵。因為凶宅在正常情況應該不會有使用上的問題。關於凶宅是否屬於價值之瑕疵，大致認為凶宅的確會影響物的價值而採取肯定立場的法院見解，而實務上通常可以解除契約。惟鑒於現行法律及法院對兇宅的定義還有賠償的定義著實難以預測，是將是否有非自然死亡等情事明文定入契約中，而且應越具體越好才會是最保險的做法。

租到兇宅，要怎麼辦？租賃凶宅的法律處理方式為何？

租賃凶宅時，如果房屋的瑕疵（在此情況下指的是房屋的歷史）未影響房屋的正常使用，例如居住或商業活動，那麼就不容易構成租賃契約上的瑕疵。

即使房屋有瑕疵，租客在知曉瑕疵時已放棄終止租約的權利，或者出租人已經采取措施消除對租客安全或健康的危害，租客通常無法因此終止租約。但若房屋的凶宅狀況確實影響到租客的居住安全或心理健康，租客可能有權終止租約。

關於凶宅的定義雖可與上開一致，但依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」、同法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約」

惟兇宅一般不影響使用上功能，除非承租人（房客）跟出租人（房東）約定不得有兇宅，或依契約解釋及使用目的係為商業使用（如旅館業）否則不得認為有礙於使用用途之瑕疵，但還是老話一句，避免麻煩及訟累，簽立契約務必小心謹慎為宜！

在處理凶宅的買賣或租賃過程中，明確的契約條款是非常關鍵的。賣方或出租人最好在契約中明確說明房屋是否為凶宅，並說明任何可能影響買方或租客決定的相關信息。買方或租客應要求揭露所有相關信息，並可考慮在契約中增加相關條款，以保障自己的權益，如降價或解約的選項。