非現金方式支付定金，算數嗎？

10 Oct, 2009

問題摘要：

在購屋過程中，買方可能會被要求支付定金以保留購買權。這個定金通常作為預約金或者表達認真購買意向的證明。一旦買方支付了定金，如果買方無故後悔不買，則可能被沒收定金。根據民法第249條，如果契約因為買方的過失而無法履行，定金通常不得請求返還。買方與賣方或者房仲業者之間可能會簽署要約書或斡旋金契約，作為表達購屋意向的文件。這些文件可以視為雙方之間意思表示的證明，如果賣方在文件上簽名表示同意賣屋，則可以視為契約已成立。買方支付的定金可能會在這些文件中被提及。根據消費者保護法，對於企業經營者與消費者訂立的定型化契約，有契約審閱期的規定。這意味著買方在簽署契約後有特定的天數可以審閱契約內容，如果在審閱期內後悔，則可以解除契約並請求返還定金。但這個規定不適用於一般民眾之間的交易。

律師回答：

關於這個問題，按買方與建商（代銷商）接洽購屋事宜後，接待人員往往會鼓吹當事人支付定金以保留購買權，又如透過房仲業者購屋，看完房子後，如果有興趣，房仲業者都會希望賣家出價讓他們去跟賣方談，而且還會請賣家寫一份書面，作為委託房仲業者向賣方談價錢的依據，這個在法律上有何差別？

斡旋金與定金的法律效力

定金的支付在民法上有明確的規範，按照民法第248條，支付定金的行為通常意味著契約已經成立，並且支付方已經表明了履行契約的意願和承諾。這一點非常重要，因為它確立了雙方都有責任完成交易。

這個書面，主要就是「要約書」及「斡旋金契約」，實務上，斡旋金契約或許會有別的名稱，比如買賣議價委託書、購買意願書、帶看同意書等等，無論名稱為何，實質上都是斡旋金契約，這個性質當然沒有如上開推定買賣契約效力，但是在仲介交易過程，卻使仲介願意詳細談約

如果賣方沒有簽名在斡旋單據（即同意接受賣方條件)之前，斡旋金並不會轉成定金，如果買方反悔的話錢，是可以退還的，仲介也會無條件退還全額款項；一旦賣方在斡旋金單據上簽名後，斡旋金會轉成定金，代表買賣合約成立，這時候定金視同違約金，買方如果反悔不想買房子的話，錢就拿不回來。

定金的風險

根據民法第249條，如果契約未能履行且原因可歸責於支付定金的一方，定金將不予退還。反之，如果未能履行的原因是另一方的責任，收取定金的一方需要退還定金的兩倍。這一條款提供了一個相對公平的保護機制，確保任何一方在未能履行契約時都承擔相應的責任。

在房地產交易中，支付定金是一個常見的做法，用以確保買賣雙方對交易的認真和承諾。然而，涉及定金的交易涵蓋多個法律考量，特別是當涉及要約書、斡旋金契約等形式時。

上開書面文件，其實都是買方代為向賣方表示願意購屋之意思表示，在法律上屬於「要約意思表示」，當賣方上開書面文件上簽名，認同買方購屋條件時，賣方表示願意售屋之意思表示，此一承諾意思表示，此時因為雙方意思表示合致，契約就成立。而付定金之人即取得預約之權，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，如果不履行，定金的擔保作用就會發生，亦即給付定金之一方發生違約情事，他方得依定金約款沒收定金；反之，若是收受定金之一方發生違約情事，則須加倍返還定金。

依民法第248條之規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」另依民法第249條第2款之規定：「契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。」因此，消費者於支付定金後，若無故後悔不買，即可能被沒收定金。如買方以開立本票或刷卡方式支付定金，事後反悔不買，買方仍有支付卡款或票據之義務？一般認為買方仍有支付款或票據之義務，因此，是否支付定金，應該審慎決定。更不可誤認刷卡或簽發本票並非支付現金，即失去警覺性。

在實際操作中，買方支付定金前應詳細了解房屋狀況及所有相關條款，並確認是否有任何隱藏的缺陷或法律上的障礙。支付定金前，應確保所有條款都已充分了解並接受，尤其是那些可能影響買方權利和責任的條款。

消保法與公平交易法的應用

在預售屋和新成屋的交易中，買方應被提供至少五天的契約審閱時間，以便充分了解契約內容並進行必要的法律諮詢。如果未提供足夠的審閱時間，可能違反公平交易法的規定，消費者可向公平交易委員會提出申訴。此外，根據消費者保護法，買方也可以在特定情況下要求契約無效並返還定金。

值得注意，預售屋和新成屋的契約審閱時間至少為五天，中古屋則在三天以上，若並未提供買賣契約供消費者審閱或審閱時間未達上開期間，除可能違反公平交易法第24條之規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」依該法第41條之規定：「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止，改正其行為或採取必要更正措施，並得處新台幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰。….。」消費者得具函向公平交易委員會檢舉。同時並可以該契約違反誠實信用原則，對消費者顯示公平，依消費者保護法第12條之規定主張契約無效，並請求返還定金。

要注意的是，消保法規定的契約審閱期，只有在「企業經營者」與消費者訂立定型化契約才能適用，所謂企業經營者，在房地產市場上，是指建商及房仲公司而言，如果買賣雙方都是一般民眾，並不是以買賣房屋為事業，則不屬法律規範之「企業經營者」，不適用契約審閱期的規定，因此，普通的中古屋買賣可不適用審閱期限之限制。

在這些程序中，買方應該特別注意契約內容，確保自己的權益不受損害。特別是在支付定金和簽署任何文件之前，應該詳細閱讀相關文件並了解其中的條款。如果有任何疑問，應該尋求專業意見。

購買房產是一項重大的財務和法律承諾。在進行交易之前，特別是在涉及大量金額和複雜條款的情況下，尋求專業法律和房地產建議是至關重要的。這可以幫助買方避免可能的法律陷阱和不必要的經濟損失。房地產買賣中的定金支付不僅是一個金融行為，更涉及廣泛的法律後果。買方應該審慎行事，確保所有交易條款都是明確並且有利於自己的利益。