房地產過戶要繳費用有那些？

律師回答：

關於這個問題，買房除了房價本身，成交後的過戶、貸款等流程，也會產生費用，這就是購屋的「隱藏」成本，購買成屋的過程中，從產權移轉開始產生費用，主要如稅費、地政規費、仲介費、代書費，其中變動大且較可觀的費用，稅捐機關收取的契稅、地政規費中的他項權利設定規費、以及仲介費，代書費屬於較固定的支出。一般人也能自行辦理相關事務，例如過戶移轉、賣方塗銷抵押權、買方貸款等。相關公部門都有志工協助填寫表格，報稅過戶的手續可能較容易上手，只是如果不熟悉流程較容易耗費許多時間，且整體交易過程及風險控管問題，關乎許多專業，故一般民眾仍會交由代書幫忙處理。

其一，稅費及登記規費。（一）雙方要負擔有：（1）契稅，而計算方式，即以「房屋評定現值」乘以6%。買賣房屋物權契約基本上都需繳納契稅，契稅多寡牽涉到房屋現值，即坪數愈大、屋齡愈新、單價愈高，評定現值愈高，各地亦有差異。（2）印花稅，即以計算方式：「建物總現值+登記規費+土地增值稅」。（3）土地權利變更登記之登記費，以所有權移轉登記土地按申報地價千分之一計費，建物按稅捐機關核定繳(免)納契稅之價值千分之一計費。 繼承登記，土地以申報地價千分之一計費；建物以稅捐機關核定繳(免)納遺產稅之價值千分之一計費，無核定價值者，依房屋稅核課價值為準。（二）賣方要負擔稅費如：（1）財產交易所得稅：此項稅費的繳稅是以房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準，無論您賣屋的價格及盈虧為何，都要依照規定申報財產交易所得。計算方式為核定契價 × 10%～25%不等（稅率於每年綜合所得稅申報前公佈）。（2）土地增值稅：當所有權人出售土地或房屋時，皆須繳交土地增值稅，土地增值稅稅率分為「自用住宅稅率」及「一般用地稅率」兩種；自民國94年2月1日起，房屋、土地買賣交易之一般土地增值稅將採調降後的稅率課徵，而自用住宅稅率則不再優惠。持有土地年限20年以下者(不含20年)：按土地漲價總數額累進計算 × 20%、× 30%、× 40%。持有土地年限20年以上者(不含30年)：就其土地增值稅超過原規定地價或前次移轉現值部份減徵20%。超過30年以上(不含40年)減徵30%。超過40年以上減徵40%。

其二，代書費，進入房屋買賣簽約程序時，在買賣雙方決定簽約時，會找尋地政士（即「代書」）來幫忙處理移轉過戶相關事宜，此時雙方各找1位代書，或是共同委由1位代書都可，代書的業務範圍就是確保產權登記順利合法及交易流程的控管與協助，如簽約時提供公契、私契，申報並代繳相關稅捐，協助買方辦理貸款，協助賣方塗銷抵押權，至地政事務所辦理產權移轉，代繳登記規費，最後過戶交屋，可說細節不少，委託代書過戶所需1至2萬5仟元（包括辦理所有權登記、抵押權塗銷）的代書費及簽約費2仟元。一般的流程如果純報稅加上過戶，需要約20天，如果加上貸款，則需30~40天，過程會花費不少時間。

其三，仲介部分仲介服務費現階段買方最多會被房仲收2%費用，賣方則是4%，合計不超過6%。另房仲品牌採履約保證專戶制度，買方支付款項都存放專戶，賣方須繳的土地增值稅，該結清的房屋稅、地價稅、水電瓦斯費等費用，以及仲介的服務費，都會從該專戶扣除，最後的款項才會交給賣方。