已設定抵押權之不動產會影響租賃契約？

問題摘要：

在租賃關係中，出租人將租賃物轉讓給他人對租賃關係的影響以及相關法律規定：出租人即使將租賃物設定抵押權，仍可繼續出租，但如果租賃契約妨礙抵押權的行使，抵押權人有權請求法院除去租賃契約後再行拍賣。即使出租人將租賃物所有權轉讓給第三人，租賃契約仍對承租人有效。但如果租賃契約未經公證且期限逾五年或未定期限，則不適用此規定。即使拍定人取得拍賣不動產的所有權，仍不能要求承租人返還該不動產。法律保障租戶在租賃關係中的權益，即使出租人將不動產轉讓給第三人，租賃契約對受讓人仍然有效。

律師回答：

關於這個問題，答案大致為，在租賃關係存續中，即使出租人將租賃物轉讓與他人，對於租賃關係並無任何影響，除非有前述因對抵押權有影響並經執行法院除去後拍賣的情形外，受讓人不得否認租賃關係的存在，而要求承租人返還租賃物，分述如下：

 

按民法第860條規定：「稱抵押權者，謂對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產，得就其賣得價金受清償之權。」不動產雖經所有人設定抵押權，但因抵押權人並不占有抵押物，所有人得繼續對於所有物使用收益，而將所有物出租，為所有權行使之方式，故不動產雖經設定抵押權，所有人仍得將該不動產出租與他人使用，僅於租賃契約之訂定足使抵押物之價值減少者，抵押權人得請求停止其行為。如有急迫之情事，抵押權人得自為必要之保全處分（民法第871條），或請求得請求抵押人回復抵押物之原狀，或命抵押人提出與減少價額相當之擔保（民法第872條）。

 

此外，若因租賃契約之存在，致妨礙抵押權人行使抵押權，無法順利拍賣抵押物時，依民法第866條但書之規定，抵押權人得聲請法院除去該租賃契約後再行拍賣。所有人雖與他人訂立租賃契約，將所有物租予他人使用收益，只是其使用收益權能受到限制，並未改變其所有權之內容，仍得自由處分其所有物，如有擔保債務之必要，並得就所有物設定不動產抵押權（民法第860條）。

 

所謂租賃，依據民法第421條的規定，係指當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金的契約。租賃契約基本上是屬於不要式行為，並不以訂立書面為必要，法院拍賣不動產不點交的個案，絕大多數皆為拍賣標的物已出租予第三人的情形，由於仍屬查封前第三人有權占有所以為不點交。

 

依民法第425條的規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存民法第425條在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

 

而承租人如因出租人設定抵押權導致使用收益租賃物受妨礙時，依民法第426條之規定：「出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。」即所設定物權之權利人，仍受租賃契約之拘束，而應尊重承租人就該租賃物之使用收益權利。惟若係不動產先設定抵押權後，再出租給他人，則依民法第866條之規定，該租賃契約不得妨礙抵押權之行使，應以抵押權為優先。

 

租賃關係的存續受到相當的法律保護。根據民法第425條的規定，即使出租人將租賃物的所有權轉讓給第三人，租賃關係依然繼續存在，新的所有者必須尊重原租賃契約。這項規定確保了租賃關係的穩定性和預測性，保障承租人不因物權的變動而受到影響。

 

此外，抵押權的設定與行使也不會自動終止租賃關係。若抵押權人需行使其權利，如拍賣抵押物，則該行為可能需要考慮到存在的租賃契約。依民法第866條，抵押權人可以請求法院除去阻礙行使抵押權的租賃契約，但這通常需要充分的法律依據和嚴格的程序來支持。

 

拍定人取得拍賣不動產的所有權後，基於買賣不破租賃原則，拍定人仍不能請求承租人返還該不動產。除法律另有規定外債權行為因沒有對外公示方法使第三人得知悉的狀態下，故只於特定人間發生效力。

 

租賃行為雖為債權行為，但承租人往往為經濟上的弱者，法律為保障承租人的權益，是以，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。 

 

綜合以上，租賃契約在法律上的地位相對穩固，並且受到保護，即使所有權轉讓給他人也不會影響租賃關係的持續性。租賃契約與抵押權之間的法律問題相當複雜，需要仔細評估具體情況下的法律權利與義務。對於涉及此類法律問題的個案，往往建議尋求專業法律意見，以保障相關當事人的權益。

 

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