在租屋處自殺處於不法侵害行為？

06 Oct, 2009

問題摘要：

法院確認自殺行為造成房屋成為「凶宅」，進而導致房屋價值減損，承租人有所過失，應對房屋所有人負損害賠償責任。根據民法第184條第1項規定，因故意或過失不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任。自殺行為被視為背離社會道德的行為，造成房屋成為凶宅，影響房屋的交易價值，屬於違反善良風俗的行為。因此，承租人對此行為負有間接故意的責任，應對房屋所有人的損害負責。房屋所有人有權請求損害賠償，並可能需要透過訴訟程序來追討。

律師回答：

關於這個問題，民法第184條第1項前段規定：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第432條第1項、第2項前段分別規定：承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，應保持其生產力。承租人違反前項義務，致承租物毀損滅失者，負損害賠償責任。

不法侵害他人權利或利益

民法第184條規定，若因故意或過失不法侵害他人之權利或利益，負有損害賠償責任。在您提到的案例中，自殺行為雖然是個人的決定，但該行為在特定場所（租賃房屋）內發生，且對房屋的市場價值造成顯著影響，因此涉及到對房東的經濟利益的侵害。

房屋變為「凶宅」的價值貶損

根據案例描述，房屋因發生自殺事件而被標籤為「凶宅」，這在房地產市場上通常會導致房屋價值顯著下降。該貶值直接影響了房東的財產權益，由於這種情況對房屋的市場接受度和價格有顯著負面影響，房東因此提起訴訟尋求損害賠償。

自殺者留有遺書，認知在該房屋內自殺身亡，將會使得所承租的房屋變成「凶宅」，其燒炭自殺的行為，造成房屋價值減損，有所過失，系爭房屋因謝先生於屋內自殺死亡，產生交易價值貶損之後果，自屬對於房屋之收益處分造成侵害，房東求償有理由。

上開見解可參酌臺灣新竹地方法院民事判決106年度訴字第814號所示：「按民法第184條第1項規定，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任（第1項前段）；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同（第1項後段）。依上開規定可知，民法第184條就一般侵權行為之規定，已明白採取類型理論之觀點，將之區分為「權利侵害類型」（第184條第1項前段)、「利益侵害類型」（第184條第1項後段），各自均為獨立之請求權依據，是關於第184條第1項前段「權利」，與後段「利益」之意涵應作區別。詳言之，關於保護之法益，前段為「權利」，後段為「一般法益」；關於主觀責任，前者以故意、過失為已足，後者則限須故意以背於善良風俗之方法加之為要件。民法第184條第1項後段規定：「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」，所謂背於善良風俗並不限於一般風情民俗，只要是社會道德通念上不能接受之行為均包括在內。而生命權乃人類基本權之一，自殺屬於極端終結生命之方式，為國民感情及風俗所不認同，亦經社會各界多方宣導勸阻，故自殺行為為社會所不能接受，更被視為不孝行為，難謂非背於善良風俗。又房屋內有自殺行為而致死亡，將使房屋成為一般所稱之凶宅，凶宅常為一般人嫌惡而不願買受或承租；出售房屋未告知房屋曾有非自然死亡，致演變為購屋糾紛，亦時常見諸報端，故內政部公告之成屋買賣契約範例將建物內是否曾發生兇殺、自殺致死之情事，列為買賣應確認之事項；且強制執行法第81條第2項亦修正建物內如有非自然死亡，應載明於不動產拍賣公告，是房屋發生自殺致死，足以影響交易致房屋價值貶損，應為社會大眾所知悉。本件林靜怡自殺時雖主觀上出於結束自己生命之意思而為，但對因此造成系爭房屋成為凶宅，日後有難以出租或出售之可能，侵害系爭房屋財產利益不能謂無認識，其仍執意為之，尚不得謂無間接故意存在。另一般所稱之凶宅，係指曾發生非自然身故情事之房屋。而依房屋市場之通常交易觀念，凶宅之定義，係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋。此非自然身故之因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損害或通常效用之降低。惟依我國社會民情，就一般社會大眾言，對於此類房屋，仍多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，妨礙其生活品質。因此，依諸房地產交易市場實務經驗，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋或不動產之市場接受程度降低。易言之，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，不論於心理層面或市場接受度，皆明顯異於相同地段、環境之標的。系爭房屋因林靜怡於系爭房屋燒炭自殺死亡成為凶宅，衡諸一般不動產交易實務，系爭房屋發生非自然死亡事故，將使系爭房屋之交易價格減低，造成系爭房屋交易上或經濟上之貶值，兩者間有相當因果關係。復按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第213條第1項、第215條分別定有明文。林靜怡於系爭房屋燒炭自殺，造成原告受有系爭房屋交易價格貶損之經濟上損害，業如前述。經本院依職權囑託原告選定之禾揚不動產估價師事務所就系爭房屋之正常市價及發生本件林靜怡自殺身亡事件後之價格進行鑑定…是依上開鑑定報告可知，系爭房屋於發生本件非自然死亡事故後，其交易價值減損3,043,457元。復參以一般人對於曾發生非自然身故之房屋確實多有忌諱及恐懼，購買意願低落，其交易價格大幅降低，自屬當然；且上開鑑定報告依循一般通用估價原則、參酌凶宅不動產市場成交資料，詳細評估造成系爭房屋市場價格差異五因素及其程度等項目，並採三種估價方法進行比較、分析、調整後，再依過往法院判例分析房地因發生非自然身故所造成之價值減損比率，求得價值系爭標的減損計算評估，其已詳加敘明上開估價結果所憑之依據、鑑定之方法，而為客觀之評估，則上開鑑定報告就系爭房屋發生非自然死亡事故所致不動產減損價值之鑑定，應堪採信。」