買賣不動產在查封撤銷前，是處於違約之給付不能之狀態！

03 Oct, 2009

問題摘要：

對於買賣契約中買賣標的物遭第三人假扣押情況下的法律解釋。基本上，當標的物遭到假扣押，影響了出賣人按時交付的能力，這種情況可能導致給付不能或給付遲延，視乎是否有可能解除扣押。如果是出賣人的過失導致了給付不能或遲延，則買方有權要求賠償損害；如果是不可抗力，則出賣人可能免除賠償責任。此外，對於不動產被查封的情況，這也會影響到交易的進行，因為被查封的不動產無法進行所有權的移轉登記，進一步導致給付不能的狀態。

律師回答：

關於這個問題，買賣契約成立之後，若買賣標的物遭第三人假扣押，而致出賣人無法依買賣契約所定之時間將標的物交付與買受人，此時出賣人無法及時履行買賣契約義務，應評價為給付遲延或是給付不能，且是否可歸責於出賣人，對於買賣雙方之權益影響甚鉅。

查封影響登記

查封程序只是法院拍賣前的一道步驟，用來保全債權人權益防止債務人脫產，其實沒這麼可怕。查封生效後，屋主（債務人）就不能處分、移轉房屋，但仍可繼續占有與使用（居住或營業等）房屋空間，但是對於買受人而論，已經違約而可依契約處理。

當不動產被查封後，登記機關不得接受新的移轉登記申請，直到查封被撤銷。這意味著即使有法院判決支持買方請求賣方移轉不動產所有權，如果該不動產在查封期間，賣方實際上沒有權力進行任何處分行為。

當買賣標的物遭第三人假扣押，出賣人在法律上確實可能面臨無法按照買賣契約規定的時間內交付標的物的問題。這種情形在法律上需區分「給付遲延」與「給付不能」：

給付遲延

如果假扣押後預期將被解除，出賣人將能在未來某一時點履行交付義務，這時候屬於給付遲延。遲延並不意味著出賣人永遠無法交付，只是交付的時間推遲了，此時首要確認給付期限是否屆至，如移轉產權有確定的期限者，如要解約並請求賠償，可依民法第229條及民法第254條定相當時間催告後取得解約權，逕行解除契約。如移轉產權無確定期限，可再指定期限，再於期限屆至再定相當期限催告後取得解約權而逕行解約。

債務人失去了對不動產的處分權能，任何由債權人（例如購買者或其他利益相關者）要求的所有權轉移或其他登記變更，都處於一個給付不能的狀態。這意味著即使在法律或合同上有要求進行權利轉移的規定，這些要求在查封期間都不能被履行，但因可以於給付期限屆至前可以補正，所以充其量僅得給付遲延，因此除了有不可歸責於債務人事由，否則應負遲延責任。

給付不能

查封將導致出賣人永久無法將標的物交付給買方，這種情形通常已確定無法補正，如已至清償期仍無法補正，或其狀態已經拍賣完結，如因標的物遭到法院的永久性措施影響（例如永久查封或拍賣），則屬於給付不能。給付不能通常是指根據當時的客觀情況，標的物的交付已經無法實現。

民法第226條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言。又債務人是否給付不能，以事實審法院最後言詞辯論終結時為準，如事實審法院最後言詞辯綸終結時；債務人處於給付不能之狀態，縱其不能之情形，將來或除法，仍難謂非給付不能（最高法院75年台上字第2271號判決）。

假扣押導致的給付不能或遲延通常「推定」可歸責於出賣人（例如出賣人預見可能會有查封卻沒有告知買方或可以避免發生而不避免），則買方要求賠償損害。如果假扣押不可歸責於出賣人，此部分須由出賣人證明其無法預見到查封發生，且在合理的管理和注意下仍難以避免，則這種情況可能會被視為「不可抗力」，出賣人可能被免除賠償責任，但實務上非常罕見，通常屬於可歸責於第三人的錯誤指封或偽造文書所致之債MP。

一旦不動產被查封，任何有關該不動產權利的新登記都必須暫停，直到查封被法院正式撤銷。這包括了所有權的移轉登記，即使是在法律判決中要求移轉的情況。如果在法院判決執行移轉登記的時候，不動產仍然處於查封狀態，則被認為是給付不能。這種情況下，賣方因已失去處分權而不能履行其給付義務。

即使法院有命令賣方履行移轉所有權的判決，但在查封狀態下，這種判決是不能執行的。法院在考慮命令履行時，必須考慮到實際上是否有可能履行這一判決。查封的存在創建了一個給付不能的法律狀態，即賣方無法在法律上履行移轉登記的義務，因為他們已經失去了對被查封不動產的處分能力。

此部分可參酌，不動產，既被執行查封，依修正土地登記規則第128條規定，在法院撤銷查封前，登記機關不得許乙申請移轉登記，故甲請求乙辦理該不動產所有權之移轉登記，係處於給付不能之狀態，法院自不能命為移轉登記（最高法院70年度第18次民事庭會議決議參照）。且不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，依修正土地登記規則第129條規定（修正前為第128條），登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記（最高法院88年度台上字第880號民事判決）。易言之，法院命被告為給付之判決，必須在事實審言詞辯論終結時，依客觀狀態可能履行為必要，如原告請求被告移轉所有權登記之不動產於事實審言詞辯論終結時，仍在法院查封中，被告既喪失處分之權能，其請求即屬給付不能（最高法院69年度臺上字第2467號判決意旨參照）。(臺灣新竹地方法院99年度訴字第89號民事判決可資參照)

在查封或相關處分登記尚未被撤銷之前，債務人（即不動產的所有者或持有人）失去了對該不動產進行任何處分的法律權能。這包括賣出、贈與、抵押或進行任何形式的權利轉讓。

即使法院做出有利於買受人(債權人)的判決，要求出售人(債務人)履行權利移轉，但只要不動產仍然處於查封狀態，這些判決在實際上無法被執行。法院在必須考慮到當時的客觀情況和實際可行性，以決定是否屬於給付不能。

按債務人之不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，依土地登記規則第129條規定（修正前為第128條），登記機關既應停止與其權利有關之新登記，就債務人言，在查封撤銷前，就其所有土地即喪失處分之權能，處於給付不能之狀態（最高法院70年度第18次民事庭會議決議、88年度台上字第880號裁判要旨參照）。按債務人之不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，依土地登記規則第129條規定（修正前為第128條），登記機關既應停止與其權利有關之新登記，就債務人言，在查封撤銷前，就其所有土地即喪失處分之權能，處於給付不能之狀態（最高法院70年度第18次民事庭會議決議、88年度台上字第880號裁判要旨參照）。

如債務人於查封前將其所有土地出賣與他人，衹須於第二審言詞辯論終結前，查封尚未撤銷，此項給付不能之狀態尚在繼續中，即難認該他人有請求債務人為所有權移轉登記之權利（同院69年度台上字第50號裁判要旨參照）。

在判斷是否可歸責於出賣人時，若出賣人事先知道有可能發生查封卻未告知買方，則此遲延或不能給付可歸責於出賣人。在這種情況下，買方可要求賠償損失。反之，如果假扣押是出於不可預見或不可抗力的情況，出賣人則可能被視為無過錯，可能不需承擔賠償責任。

在不動產交易和權利處置方面，查封等司法措施帶來的限制是嚴格且有深遠影響的。這也強調了進行任何不動產交易前進行徹底的法律和登記狀態檢查的重要性，以避免涉入不能解決的法律糾紛。針對實際的權益影響，建議雙方應尋求法律顧問，考慮是否通過協商或法律途徑解決此問題。若查封情況無法解除，買方可能考慮根據契約規定解除契約並追求損害賠償。若因可歸責於出賣人的事由導致給付不能，買方有權請求損害賠償。