買賣不動產在查封撤銷前，是處於違約之給付不能之狀態！

律師回答：

關於這個問題，查封程序只是法院拍賣前的一道步驟，用來保全債權人權益防止債務人脫產，其實沒這麼可怕。查封生效後，屋主（債務人）就不能處分、移轉房屋，但仍可繼續占有與使用（居住或營業等）房屋空間，但是對於買受人而論，已經違約而可依契約處理。

所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言。又債務人是否給付不能，以事實審法院最後言詞辯論終結時為準，如事實審法院最後言詞辯綸終結時；債務人處於給付不能之狀態，縱其不能之情形，將來或除法，仍難謂非給付不能（最高法院75年台上字第2271號判決）。按債務人之不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，依土地登記規則第129條規定（修正前為第128條），登記機關既應停止與其權利有關之新登記，就債務人言，在查封撤銷前，就其所有土地即喪失處分之權能，處於給付不能之狀態（最高法院70年度第18次民事庭會議決議、88年度台上字第880號裁判要旨參照）。按債務人之不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，依土地登記規則第129條規定（修正前為第128條），登記機關既應停止與其權利有關之新登記，就債務人言，在查封撤銷前，就其所有土地即喪失處分之權能，處於給付不能之狀態（最高法院70年度第18次民事庭會議決議、88年度台上字第880號裁判要旨參照）。如債務人於查封前將其所有土地出賣與他人，衹須於第二審言詞辯論終結前，查封尚未撤銷，此項給付不能之狀態尚在繼續中，即難認該他人有請求債務人為所有權移轉登記之權利（同院69年度台上字第50號裁判要旨參照）。