合建契約是什麼一回事？

01 Oct, 2009

問題摘要：

合建契約當事人之間的權利和義務，地主的主要義務是提供土地給建商，使其可以興建建物。地主應確保所提供的土地符合合建契約的需求，並擔保土地上沒有其他人主張的權利，以免影響工程進行。在合建過程中，地主有義務在一定期限內將土地所有權轉移給建商或其指定的第三方，而建商的義務則主要是出資興建房屋，包括工程設計、申請建築執照、建造房屋等。建商應在建築完成後將房屋所有權轉移給地主，以使地主取得房屋所有權。合建契約的性質可能屬於互易契約、承攬契約、買賣與承攬的混合契約等。在互易契約中，地主提供土地，建商出資興建房屋，然後根據約定將土地和房屋所有權互易。承攬契約指的是地主與建商各自獨立地領取相對應房屋的建築執照，並將其擔任起造人。買賣與承攬的混合契約則是建商承攬完成一定工作，地主作為報酬提供土地，這樣的情況下，地主與建商之間的關係即屬於混合契約。此外，合建方式還可以分為合建分售和合建分屋。在合建分售中，地主和建商分別出土地和出資，完成後將土地和房屋分別以各自的名義出售給第三方，而合建分屋則是地主與建商互換土地和房屋的所有權。在稅負擔方面，根據合建的方式不同，地主和建商的稅負擔也會有所不同，包括土地增值稅、契稅、營業稅等，雙方在合約中通常會約定負擔的方式和比例。

律師回答：

關於這個問題，在合建契約中，地主和建商各自的角色和責任非常明確，每方都必須遵守合同條款以確保順利進行建設和後續的權益轉移。關於地主和建商的義務，以及合建契約的法律性質，具體可以總結如下：

地主的義務

地主之義務，乃係提供土地予建商之義務能，以作為興建建物之用，地主應先確定合建契約所需土地之所在地，另亦擔保土地上未有他人得主張之權利，若有此情事，就無法施作工程之歸責。

提供土地：

地主的主要義務是提供土地，並確保該土地上沒有存在任何其他人可以主張的權利，這包括確認土地上無設定抵押權或其他擔保物權。

確定土地位置和規劃：

地主需要明確指定合建契約所涉及的土地具體位置和可能的土地使用規劃。

土地所有權的移轉：

建設完畢後，地主有義務將土地的所有權或相應部分轉移給建商或其指定的第三方。

建商的義務

地主於合建過程之一定期間，建商完工完畢後，移轉土地所有權於建商或其指定之第三人，義務與建商移轉房屋所有權為對待給付關係，得主張同時抗辯。至於建商之義務，主要為出資興建房屋之義務，大致為依約為工程設計、建築執照申請、房屋建造、使用執照領取等，並於興建房屋完畢後，將房屋所有權移轉予地主之義務，以使地主方得取得所有權。

實務上大多以約定起造人名義之方式，由地主成為所分得房屋之起造人，或以變更起造人名義之方式，由地主即得原始取得房屋所有權。其他，從給付義務，如保固責任、瑕疵擔保責任、保證金責任（擔保之類型較為多樣，包含事前用以保證工作如期施工，抑或為事後侵權行為或發生違約之損害賠償）。

出資興建房屋：

建商的主要責任是提供資金和其他資源來興建房屋，包括支付建築成本和相關的行政費用。

進行工程設計和申請：

建商需負責進行所需的工程設計、申請建築許可證及後續的使用許可證。

房屋所有權的移轉：

一旦建設完成，建商需將房屋的所有權轉移給地主，按照雙方在契約中約定的比例分配。

地主和建商的義務通常是相互依存的，例如，地主提供土地使得建商可以開展建設，而建商完成建設後將部分產權轉移給地主。合建契約中還應涵蓋瑕疵擔保和相關的保固責任，確保建設質量符合雙方的期待。

契約性質的判定

合建契約可能被視為承攬、買賣與承攬的混合契約、互易契約或其他形式的契約。其具體性質取決於契約內容和當事人的意向。在雙方當事人沒有特別約定下，適用不同的法律規範與法律效果，如應給付之範圍、價金或報酬請求權的時效、瑕疵擔保的內容不同，契約解除權、瑕疵預防請求權的有無等等。建商與地主之關係為何？

此部分涉及合建契約之性質，合建契約中可能存在的不同法律性質，這取決於契約的具體條款和當事人的意圖。依實務見解認為合建契約之法律性質，依契約內容，探求當事人意思決定。合建法律關係之性質，可能屬「承攬」、「買賣與承攬之混合契約」、「互易」或是其他契約。分析如下：

互易契約

所謂互易契約，即是當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定（民法第398條）。互易契約涉及雙方交換非金錢財產的情形。在合建情境下，如果地主提供土地，而建商則負責建造房屋，並且雙方同意在建築完成後互換土地和房屋的所有權，這類契約可視為互易。這意味著雙方的給付行為直接相互依賴，且目的在於等價交換財產權。

按當事人約定，一方提供土地而由他方建築房屋，並依約定比例分受建造完成之房屋及其基地之合建契約，究為互易、承攬、承攬與買賣之混合、合夥或其他契約，應依契約之內容，應探求當事人立約當時之真意決定之。倘地主提供土地，由建主出資合作房屋，雙方按約定之比例分配房屋之契約，如契約當事人言明，須俟房屋建竣後，始將應分歸地主之房屋與分歸建主之基地互易所有權，屬互易契約。惟如約定建主向地主承攬完成一定工作，而以地主應給予之報酬，充作建主買受分歸其取得房屋部分基地之價款，則屬買賣與承攬之混合契約。至若契約約定地主、建主各就分得之房屋以自己名義領取建築執照，就地主部分而言，應認該房屋之原始所有人為地主，地主與建主就此部分之關係則為承攬契約（最高法院91年度台上字第203號判決、82年度台上字第290號判決參照）。

係指由地主提供土地，由建商出資合作房屋，雙方按約定之比例分配房屋之契約，如契約當事人言明，須俟房屋興建完成後，將應分歸地主之房屋與分歸建商之基地互易所有權，屬互易契約，準用民法「買賣」相關規定（臺灣臺北地方法院101年度訴字第4861號民事判決）。

合建契約中約定，由地主提供土地，而由建商出資興建房屋，嗣房屋興建完成後，再按兩造約定之比例分配房屋，是以兩造簽訂系爭合建契約之目的並非為完成一定工作，並支付報酬之契約，乃係重在俟房屋建築完成後，始按分配房屋比例互為土地與房屋權利之交換移轉，如此俾免於房屋建造完成出賣前，兩造互為支付鉅額土地價金，顯見兩造簽訂系爭合建契約之性質應為「互易」，應準用民法關於「買賣」之規定。

承攬契約

稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。

約定由承攬人供給材料者，其材料之價額，推定為報酬之一部（民法第490條）。承攬契約中，一方（承攬人，此處為建商）同意為另一方（發包人，此處為地主）完成特定的工作，例如建造房屋，而作為回報，發包人支付一定的報酬。如果地主的主要角色是提供土地，而建商則以完成建設為目的來獲得報酬，這可以被視為承攬。如果雙方約定在房屋竣工後地主擁有房屋的所有權，則這種關係更趨近於純粹的承攬關係。

若契約約定地主、建商各就分得之房屋以自己名義領取建築執照，就地主部分而言，應認該房屋之原始所有人為地主，地主與建商就此部分之關係則為承攬契約。

買賣與承攬的混合契約

稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立（民法第345條）。在某些合建契約中，可能涉及到買賣和承攬的元素。例如，建商不僅完成建築工作，還可能按照約定向地主支付土地的一部分價款作為房屋的部分基地。在這種情況下，建商的角色既是承攬人也是買家，而地主既是賣家也是發包人。

如約定建商向地主承攬完成一定工作，而以地主應給予之報酬，充作建商買受分歸其取得房屋部分基地之價款，則屬買賣與承攬之混合契約。如，合建契約中約明，地主願提供所有土地上興建房屋，地主、建商按比例分得固定樓層房屋，土地由地主及建商按比例分割。而房屋之起造人，約定系爭暫定以地主一人為起造人，等到工程全部完工領到使用執照後，依合建契約規定，房屋過戶給建商等語，足見建商係向地主承攬興建地主應分得之房屋，地主則以建商就移轉土地地應有部分應給付之價金，與地主應給付之承攬報酬互為抵銷，勘認系爭契約之性質為「承攬與買賣之混合契約」（最高法院91年度台上字第203號判決、82年度台上字第290號判決參照。

至於，合建方式之分類，建商和地主協商分配房屋之比例，於建商興建完成後，建商非以資金買入土地，而是用部分房屋所有權和地主交換應分得土地之所有權，建商和地主間屬互易契約關係。之後第三人購屋時，土地和房屋之所有權同屬一人（地主或建商）。

另有合建分成之方式，又可分為「售價分成」或「利潤分成」。前者，係指建商提供資金，地主提供土地，雙方約定合作興建房屋，房屋興建完成後，第三人如果要購屋，由地主和建商以雙方名義和買方簽約出售土地和房屋，銷售收入則是由地主建商協商分配成數。後者，由建商提供資金，地主提供土地，合作興建房屋，但事後銷售部分，雙方以共同名義或委由代表人與買方簽訂合約書，依雙方約定比例分配銷售利潤，性質與合夥類似。

再者，合建分售，由地主提供土地，建商出資興建房屋約定興建完成後，以各自名義就房屋和土地分別簽約出售，買方就房屋部分和建商簽房屋買賣契約，並另就土地部分和地主簽訂買賣契約，房屋和土地收入各自歸於建商和地主所有，雙方權利義務無牽連，因此此種方式在合建實務上最為常見。

關於稅賦負擔問題，合建有分合建分售與合建分屋，倘若是合建分售，地主與建商分別出土地與出資，房屋蓋好之後出售時，地主與建商是各別與購屋者成立買賣契約，地主移轉其名下土地持分予購屋者，其所應負擔的亦祇是土地增值稅的部分，而建商移轉其所有之房屋予購屋者，除須負擔契稅之外，其以售屋為業，營業稅依法亦應是由其負擔。而合建分屋的性質，則是地主拿土地與建商蓋好的房子互易（自住或再出售）.

所以依契稅條例的規定，地主是要負擔交換及買賣契稅的部分。如果有營業稅的問題，雙方也會就這個部分約定按比例負擔，因為這個部分牽涉到稅的分擔及節稅規劃問題，實務上作法有很多種，包括要不要變更起造人、要不要信託土地、起造人等，都涉及到將來稅的負擔。不過，地主如果會談的話，包括土地增值稅、契稅、營業稅等是都以約定由建商負擔。

合建契約中的義務和權利配置，需要在雙方的協商和法律規範的基礎上明確劃分，以確保合建過程中的每個階段都能按計劃進行，並且雙方的權益得到妥善保護。在進行此類契約簽訂時，通常建議雙方聘請法律顧問，以確保所有條款都符合法律要求並保障各自利益。