購買停車位時應注意事項？

11 Jan, 2010

問題摘要：

購買停車位時應該考慮的各種因素。從停車位的屬性到產權類型，再到管理和使用的細節，都有詳細的說明。對於準備購買停車位的人來說，這些資訊確實非常重要，應於交易中列入條款之中。值得注意的是，不同類型的停車位可能有不同的產權和使用方式，而且在購買前必須對設計圖、建造執照等文件進行仔細審查，以確保符合預期。此外，對於管理和使用停車位時的相關法規也需要有所了解，以避免發生不必要的爭議。

律師回答：

關於這個問題，車位向來房屋買賣當中複雜的問題！購買停車位時，確實需要留意許多重要事項，這些事項不僅涉及法律規定，也包含實際使用上的考量。尤其，買預售屋，事前沒有看到房屋及停車位便要決定是否購買，此時更要謹慎停車位的購買問題，包括產權類型、大小、使用方式、管理及車道歸屬問題，以下為幾點購買停車位時的關鍵注意事項：

停車位類型

論及購買停車位時應注意事項，首先就必須弄清楚停車位的屬性，按照現行建管及登記法令的規定，停車位大約可分為下述三大類：現行公共設施登記之室內停車位可分三種，即法定停車位、自行增設停車位及獎勵增設停車位。

法定停車位：

通常指依建築法規定所必須設置的停車位，多數時候與大樓共有，不能獨立買賣。所謂法定停車位，係指依都市計劃書、建築技術規則及其他有關法令規定所應附設之停車位(建築技術規則施工編第59條、第59-1條、第59-2條規定)，又稱防空避難室兼停車位，即指大樓地下室，是充作防空緊急避難之用，平時兼做法定停車空間，但是在國防部宣佈戰備警戒時，地下室應於廿四小時內騰出，供作防空避難使用。

直到民國80年9月18日，內政部以函解釋及公寓大廈管理條例第24條，法定停車空間不得與主建物分離，應為建物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建物區分所有權人所共有，同時共移轉承受人應為該區分所有建物之區分所有權人。法定停車位以共用部分持分配給承購戶，須隨主建物一併移轉，無獨立所有權，但可依分管協議交由某住戶使用。換言之，此種停車位僅能以公共設施方式登記，並不得以主建物方式登記產權(公寓大廈管理條例第24條第1項)。

依建築技術規則設計施工編第59規定，按大樓樓地板面積一定比例設置的停車位。而「法定停車空間」則無戰時提供防空避難之要求。由於兩者在產權登記與使用管理特性上差異不大，因此均以法定停車位稱之。法定停車位原本可登記產權，也可以取得持分所有權及所有權狀，因此可以自由買賣或轉移登記。

因此，民國80年後，車位必須與主建物一起，才能辦理轉移。此類停車位係屬建築物之共用部分，只能以「公共設施」方式辦理建物所有權第一次登記，即在辦理產權登記時只能登記為「公共設施」，產權由擁有停車位的住戶所有；未買車位之住戶就不須分攤持分。故只能做主建物之公設，當然不能出售予集合建築所有權人以外之第三人。

在購買上述停車位時，車位將隨建物一起買賣，而且登記在「大公」部分，雖然車位登記有產權，卻屬於整個大樓區分所有權，未必有使用權，因此造成「有位停不得」之憾，這是消費者購買法定停車位時，尤須留心所在。消費者在買賣此類車位，屬於「公同共有」，車位可能與住戶輪流使用，或是必須再花錢買使用權，甚至可能會無使用權，卻必須負擔車位面積的情形。

自行增設停車位：

建商在法定停車位基礎上額外增設的停車位，這類停車位可能有獨立產權，可以自由買賣。

自行增設停車位指法定停車位以外增設之停車位；增設停車位是申請建築之起造人，在前述法令所要求應設的停車位以外，另外增加的停車位。

此類停車位因非屬共用部分，故起造人可將之登記為獨立產權出售予集合建築所有權人以外之第三人，或將之併入公共設施登記亦可。這類停車位可以用公共設施或是獨立產權方式登記，並可以自由交易買賣。一般較不受爭議，且有獨立產權登記，還能向銀行質押貸款則屬增設停車位，所以消費者在購買車位時，增設停車位是較具保障的一種。

獎勵增設停車位：

根據政府政策獎勵，建商增設的停車位，具有獨立產權，可自由買賣，但可能需供公眾使用。增設停車位，則是在法定停車位之外，由建商或建造人自行規劃的車位，可單獨買賣，這種類型車位可登記為「大公」和「小公」。換言之，若該案的增設停車位屬於大公，車位就是歸所有住戶所有；小公就是有買車位的住戶才有，每一戶的公設比未必全然相同。還有車道的歸屬，合約上也必須載明。

獎勵增設停車位指依「臺灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」、「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」或「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」規定增設之停車位。

獎勵停車位是依建築技術規則設計施工編第59條之2規定等規定，由建商在法令所要求應設的停車位以外，另外增設停車位供公眾使用，政府則允許給予額外樓地板面積作為獎勵。這類停車位可以獨立登記產權，並得單獨買賣。此類「獎勵停車位」並非建物的共用部分，因此可以單獨編列建號，核發建物所有權狀，當然也可以出售給該棟集合建築所有權人以外之第三人。

由於獎勵停車位在所有權與使用權認知差異下，糾紛一直不斷，其中最大的受惠者則屬於建商，接受政府的獎勵，增加的樓地板面積，規劃的車位可以賣個上百萬給住戶，甚至利用抵押質借的方式向銀行申請高銀貸周轉。至於受害者，則屬大樓買車位的住戶，花了錢卻不一定有使用權，或是供公眾使用的車位，還必須負擔管理費。購買獎勵停車位，價位可能比較低，但在使用上可能要與「外人」一起使用，其方便將大打折扣。

消費者於購買房屋及停車位時，除要注意停車位之屬性外，還要注意所購買之停車位在設備上是屬於機械式或平面式，且進出停車位的管道是屬於坡道式或升降機式。

停車位形式

平面停車位：一般的地面或地下停車位，方便進出。

機械式停車位：利用機械裝置儲存車輛的空間，可能有高度或車型限制。

進出方式

坡道式：透過坡道進出，適用於平面停車位。

升降機式：透過升降機將車輛運送到指定樓層，常見於機械式停車位。

停車位位置和編號：了解停車位在建築物中的具體位置，以及是否有固定編號，這對於確保您購買的是合約中指定的停車位非常重要。

停車位既有上列分別，如何保障權益？買方應事先查閱設計圖說，以暸解所購買停車位之類別。並詳細確認停車位之形式、層數、面積、有無獨立產權、有無完善之分管契約，杜絕紛爭之發生。如何確保購買的停車位符合約定？

購買停車位應注意產權、管理及使用方式問題

瞭解停車位產權，如檢查產權文件，確保停車位的產權清晰，無爭議。在購買合約中明確記載停車位的所有條件，包括尺寸、位置、型式、使用限制等。檢查是否有管理費用和其他相關費用。瞭解停車位是否包含在建物管理組織中，以及使用規則如何。

停車位面積及使用權利：

通常停車位在買賣時，是以「個」或「位」作為計價基礎，至於面積部分，如為增設停車位或獎勵停車位，因有獨立產權，面積係依權狀記載為準，如為法定車位，因是以公共設施部分登記而面積是以公共設施之比例而定，且包括停車空間、車道等，並非全屬停車位。產權類型，以法定停車位就是車位跟房子綁在一起買賣，沒有獨立權狀，車位的坪數會登記在建物權狀中。

購買此類停車位，除應注意車位編號及使用權利等外，可參照內政部頒訂預售停車位買賣契約書範本，將所購買的停車位面積、停車位性質（法定、自行增設或獎勵增設）、位置（地上、地面或地下第OO層）、型式（平面或機械）、規格（長、寬、高）、編號等詳加記載，以避免日後產生爭議。

買停車位前，可以先查看建造執造或使用執照，確認停車位是哪一個類型。另外，一般人是不能隨便自己畫停車位的，就算是管委會通過決議，在法律上也不被承認，一旦確認違法主管機關就會開罰，並要求限期改善。

法定停車位屬於建築物的公共部分，所以房屋所有權移轉時，停車位的所有權也要隨之移轉，大樓住戶對於停車位，是可以彼此協議由哪個住戶使用，但是不能和房子分離而單獨買賣，但如果想要單獨出售停車位，只要是賣給同一個社區的住戶，還是可以單獨賣停車位。增設停車位通常是價格最高的，因為可以單獨賣給非住戶以外的民眾，但這樣就無法控制進出人等的素質，可能會影響到住宅的品質。

另外，獎勵停車位有必須提供公眾使用的限制，也就是說任何人都可以使用，在買賣時一定要明確告知對方停車位的性質，以避免未來不必要的糾紛。

而購買獎勵停車位價格或許比較低，但使用上有不方便的地方，所以買法定或增設停車位可能較有保障。除了要看清楚產權登記的類型，才知道車位能否單獨出售外，也要注意坪數不能太小，以免扣除車道後面積縮水，一般而言，平面停車位為8到15坪，機械則為5到8坪。「即便有住戶將汽機車停車場違法放置腳踏車、拖車、雜物及公共區違法為個人使用等情狀，亦須依管理委員會決議，方能為其他之處置行為」

在處理實務上，可要求建商或賣方出示建照執照設計圖或使用執照竣工圖，以查明主管機關所核准的停車位數量、編號及位置，並確認自己所買的車位編號及位置是否與設計圖或竣工圖上的記載相符，並將設計圖或竣工圖有關車位的配置部分影印做為買賣契約書的附件，以避免日後衍生糾紛。

停車位使用方式及管理模式：

消費者於購買房屋及停車位時，除要注意停車位之屬性外，還要注意所購買之停車位在設備上是屬於機械式或平面式，且進出停車位的管道是屬於坡道式或升降機式。在購置停車位的時候，還要注意自己所買停車位的位置，與建管機關在使用執照竣工圖上所核准的停車位位置是否相符？

即使某住戶擁有某個區域（如停車位）的使用權，也不能違反集體的共同利益或規範。例如，擅自建造固定結構或將公共空間私有化（如加裝鐵捲門、放機車、停二輛車或其他隔離設施），這種行為可能會被視為違法，尤其是在未經其他共有人同意的情況下。

購買停車位除了注意上述的要點之外，還要清楚未來車位的管理及使用模式，例如：公共設施的車位，未來係採用租用或抽籤？未來是否須繳交管理費？車輛進出是否須透過管理員來操作等等；亦或停車位產權以「共有」持分登記，須注意是否有「分管契約」及該契約之效力，最好均能於事前釐清。

其中如車道的歸屬，是所有住戶共有的「大公」，還是部分住戶才有的「小公」，在簽約時一定要看仔細，以免花了大錢卻買到不能用的坪數。

在公寓大廈等集合住宅中，地下室或其他公共設施區域是屬於所有住戶的共有財產。任何住戶或管理者在使用這些公共空間時，都必須獲得其他共有人的同意，特別是當使用方式涉及改變原有用途或結構時。

管理委員會在處理違法使用公共空間或停車場的問題時，需要遵循正當的程序和集體決策。這包括確定是否有違規行為、是否需要對違規行為進行整改，以及如何合理利用公共空間等。對於違反公共空間管理規定的行為，法院可能會要求停止違法行為並恢復到原狀，如拆除未經許可的建築或裝置。此外，該行為可能導致相關責任人承擔法律後果，包括民事責任或管理上的處罰。

「上訴人（停車位所有人）對地下1層雖有管理使用權，惟地下1層既為公共設施自屬各樓層住戶之共有物，非經各共有人同意自不得任意由管理使用者，變更其原狀或有妨礙之行為。……上訴人擅自加裝鐵捲門並加蓋鐵皮，形成密閉空間，不僅使法定空地意義盡失，且逾使用停車位之必要範圍，又法定空地本屬建築基地之一部亦為各層住戶所共有之土地，上訴人未得其他共有人之同意，即逾越停車位使用權之必要範圍，擅自加裝鐵捲門，變更原狀，自為法所不許」(臺灣新北地方法院106年度板簡字第441號、臺灣高等法院91年度上字第715號判決)

住戶使用停車位仍應受使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更(公寓大廈管理條例第15條)。若住戶違反規約，於停車位堆放雜物，應由管委會制止或按規約處理(公寓大廈管理條例第16條、第23條第2項第4款)，如勸導無效或無規約可罰，可報請主管機關(清潔隊或消防隊)等權責單位處理或裁罰(公寓大廈管理條例第49條)。