購買停車位時應注意事項？

律師回答：

論及購買停車位時應注意事項，首先就必須弄清楚停車位的屬性，按照現行建管及登記法令的規定，停車位大約可分為下述三大類：現行公共設施登記之室內停車位可分三種，即法定停車位、自行增設停車位及獎勵增設停車位。車位向來房屋買賣當中複雜的問題！消費者於購買房屋及停車位時，除要注意停車位之屬性外，還要注意所購買之停車位在設備上是屬於機械式或平面式，且進出停車位的管道是屬於坡道式或升降機式。

所謂法定停車位，係指依都市計劃書、建築技術規則及其他有關法令規定所應附設之停車位，又稱防空避難室兼停車位，即指大樓地下室，是充作防空緊急避難之用，平時兼做法定停車空間，但是在國防部宣佈戰備警戒時，地下室應於廿四小時內騰出，供作防空避難使用。而依建築技術規則設計施工編第59規定，按大樓樓地板面積一定比例設置的停車位。而「法定停車空間」則無戰時提供防空避難之要求。由於兩者在產權登記與使用管理特性上差異不大，因此均以法定停車位稱之。法定停車位原本可登記產權，也可以取得持分所有權及所有權狀，因此可以自由買賣或轉移登記。直到民國80年9月18日，內政部以函解釋，法定停車空間不得與主建物分離，應為建物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建物區分所有權人所共有，同時共移轉承受人應為該區分所有建物之區分所有權人。法定停車位以共用部分持分配給承購戶，須隨主建物一併移轉，無獨立所有權，但可依分管協議交由某住戶使用。換言之，此種停車位僅能以公共設施方式登記，並不得以主建物方式登記產權，因此，民國80年後，車位必須與主建物一起，才能辦理轉移。此類停車位係屬建築物之共用部分，只能以「公共設施」方式辦理建物所有權第一次登記，即在辦理產權登記時只能登記為「公共設施」，產權由擁有停車位的住戶所有；未買車位之住戶就不須分攤持分。故只能做主建物之公設，當然不能出售予集合建築所有權人以外之第三人。民眾在購買上述停車位時，車位將隨建物一起買賣，而且登記在「大公」部分，雖然車位登記有產權，卻屬於整個大樓區分所有權，未必有使用權，因此造成「有位停不得」之憾，這是消費者購買法定停車位時，尤須留心所在。消費者在買賣此類車位，屬於「公同共有」，車位可能與住戶輪流使用，或是必須再花錢買使用權，甚至可能會無使用權，卻必須負擔車位面積的情形。

自行增設停車位指法定停車位以外增設之停車位；增設停車位是申請建築之起造人，在前述法令所要求應設的停車位以外，另外增加的停車位。此類停車位因非屬共用部分，故起造人可將之登記為獨立產權出售予集合建築所有權人以外之第三人，或將之併入公共設施登記亦可。這類停車位可以用公共設施或是獨立產權方式登記，並可以自由交易買賣。一般較不受爭議，且有獨立產權登記，還能向銀行質押貸款則屬增設停車位，所以消費者在購買車位時，增設停車位是較具保障的一種。

獎勵增設停車位指依「臺灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」、「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」或「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」規定增設之停車位。獎勵停車位是依建築技術規則設計施工編第59條之2規定等規定，由建商在法令所要求應設的停車位以外，另外增設停車位供公眾使用，政府則允許給予額外樓地板面積作為獎勵。這類停車位可以獨立登記產權，並得單獨買賣。此類「獎勵停車位」並非建物的共用部分，因此可以單獨編列建號，核發建物所有權狀，當然也可以出售給該棟集合建築所有權人以外之第三人。由於獎勵提車位在所有權與使用權認知差異下，糾紛一直不斷，其中最大的受惠者則屬於建商，接受政府的獎勵，增加的樓地板面積，規劃的車位可以賣個上百萬給住戶，甚至利用抵押質借的方式向銀行申請高銀貸周轉。至於受害者，則屬大樓買車位的住戶，花了錢卻不一定有使用權，或是供公眾使用的車位，還必須負擔管理費。購買獎勵停車位，價位可能比較低，但在使用上可能要與「外人」一起使用，其方便將大打折扣。

停車位既有上列分別，如何保障權益？買方應事先查閱設計圖說，以暸解所購買停車位之類別。並詳細確認停車位之形式、層數、面積、有無獨立產權、有無完善之分管契約，杜絕紛爭之發生。如何確保購買的停車位符合約定？通常停車位在買賣時，是以「個」或「位」作為計價基礎，至於面積部分，如為增設停車位或獎勵停車位，因有獨立產權，面積係依權狀記載為準，如為法定車位，因是以公共設施部分登記而面積是以公共設施之比例而定，且包括停車空間、車道等，並非全屬停車位，因此，購買此類停車位，除應注意車位編號及使用權利等外，可參照內政部頒訂預售停車位買賣契約書範本，將所購買的停車位面積、停車位性質（法定、自行增設或獎勵增設）、位置（地上、地面或地下第OO層）、型式（平面或機械）、規格（長、寬、高）、編號等詳加記載，以避免日後產生爭議。消費者於購買房屋及停車位時，除要注意停車位之屬性外，還要注意所購買之停車位在設備上是屬於機械式或平面式，且進出停車位的管道是屬於坡道式或升降機式。在購置停車位的時候，還要注意自己所買停車位的位置，與建管機關在使用執照竣工圖上所核准的停車位位置是否相符？在處理實務上，可要求建商或賣方出示建照執照設計圖或使用執照竣工圖，以查明主管機關所核准的停車位數量、編號及位置，並確認自己所買的車位編號及位置是否與設計圖或竣工圖上的記載相符，並將設計圖或竣工圖有關車位的配置部分影印做為買賣契約書的附件，以避免日後衍生糾紛。 購買停車位除了注意上述的要點之外，還要清楚未來車位的管理及使用模式，例如：公共設施的車位，未來係採用租用或抽籤？未來是否須繳交管理費？車輛進出是否須透過管理員來操作等等；亦或停車位產權以「共有」持分登記，須注意是否有「分管契約」及該契約之效力，最好均能於事前釐清。

法定停車位屬於建築物的公共部分，所以房屋所有權移轉時，停車位的所有權也要隨之移轉，大樓住戶對於停車位，是可以彼此協議由哪個住戶使用，但是不能和房子分離而單獨買賣，但如果想要單獨出售停車位，只要是賣給同一個社區的住戶，還是可以單獨賣停車位。增設停車位通常是價格最高的，因為可以單獨賣給非住戶以外的民眾，但這樣就無法控制進出人等的素質，可能會影響到住宅的品質。另外，獎勵停車位有必須提供公眾使用的限制，也就是說任何人都可以使用，在買賣時一定要明確告知對方停車位的性質，以避免未來不必要的糾紛。而購買獎勵停車位價格或許比較低，但使用上有不方便的地方，所以買法定或增設停車位可能較有保障。除了要看清楚產權登記的類型，才知道車位能否單獨出售外，也要注意坪數不能太小，以免扣除車道後面積縮水，一般而言，平面停車位為8到15坪，機械則為5到8坪。。還有車道的歸屬，是所有住戶共有的「大公」，還是部分住戶才有的「小公」，這些細節，民眾在簽約時一定要看仔細，以免花了大錢卻買到不能用的坪數。買預售屋，尤其遇到車位，更要謹慎，包括產權類型、大小及車道歸屬問題。首先是產權類型，簡而言之，法定停車位就是車位跟房子綁在一起買賣，沒有獨立權狀，車位的坪數會登記在建物權狀中。 增設停車位，則是在法定停車位之外，由建商或建造人自行規劃的車位，可單獨買賣，這種類型車位可登記為「大公」和「小公」。換言之，若該案的增設停車位屬於大公，車位就是歸所有住戶所有；小公就是有買車位的住戶才有，每一戶的公設比未必全然相同。還有車道的歸屬，合約上也必須載明。民眾買停車位前，可以先查看建造執造或使用執照，確認停車位是哪一個類型。另外，一般人是不能隨便自己畫停車位的，就算是管委會通過決議，在法律上也不被承認，一旦確認違法主管機關就會開罰，並要求限期改善。