簽約後才發現買到工業住宅，買方該怎麼辦？

04 Feb, 2013

問題摘要：

工業住宅是指建商在工業區或工業用地下規劃供一般民眾居住使用的住宅。根據都市計畫法的相關規定，工業區的土地分為不同等級，其中乙種工業用地屬於輕污染建築用地，原本是供食品製造業、成衣製造業、資訊及通訊傳播業、科技及技術服務業等工業使用的。然而，部分建商將這些工業區土地申請建照後，卻以住宅的名義銷售給消費者，這就是工業住宅的情況。工業住宅雖然不是完全不能交易，但因其使用性質與法規相衝突，因此購買者需要承擔一定的風險。此外，由於工業住宅無法符合多項政府優惠房貸的資格，且貸款成數較低，購買者需要有足夠的自備款。工業住宅的使用方式與一般住宅有所不同，因此不符合一般住宅的標準。如果建商在銷售過程中誤導消費者，將工業住宅宣傳為一般住宅使用，則涉及公平交易法的違規行為。消費者可以主張受到詐欺，並有權利撤銷購買意向，但必須在發現詐欺行為後的一年內提出。此外，消費者也可以主張瑕疵擔保，要求解除契約或減少價金，但同樣需要在一定的期限內行使權利。

律師回答：

關於這個問題，因為工業住宅在法律和使用上確實存在一些特殊問題。在購買這類型的物業時，重要的是要確認以下幾點：

什麼是工業住宅？

依都市計畫法第32條（第85條授權訂立之施行細則），土地分區可劃分為住宅區、商業區和工業區等，其中乙種工業用地屬於都市計畫內之輕污染建築用地，可以作為食品製造業、成衣製造業、資訊及通訊傳播業、科技及技術服務業等工業使用，基本上是不能做為住宅使用。

工業住宅的法律關係涉及多個不同的特別法規，即使是專業人員也需要相當時間來研究和理解，更不用說一般的消費者。因此，即使建商聲稱已提供足夠的審閱機會，仍可能未達到充分告知的標準。

物件的正確分區：

確認房屋所在的分區是否真的允許改作住宅使用。部分地區的工業分區可能允許輕工業和住宅混合使用，但這需要按地方規定仔細審查。

工業住宅意即建商在都市或非都市使用分區管制規則下，將屬於工業區或工業用地的土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅。工業住宅在使用性質上，並不是作為住宅使用，而是將工業區土地開放作商業使用，但部分建商將工業區土地以商業設施申請建照之後，卻以住宅名義銷售予消費者。

建案使用的廣告材料將房屋展示為具有一般住宅的所有功能（客廳、臥房、廚房、衛浴等），這可能使消費者誤以為這些單位可以用作一般住宅使用，即使它們位於工業區。這種展示方式可能導致消費者對物業的實際用途有誤解。

貸款和融資問題及將來的轉售或出租困難：

因為這些房屋可能不符合傳統住宅的貸款條件，所以購房者可能面臨較高的首付要求和較低的貸款成數。由於這些房屋的特殊性，未來轉售或出租可能會受到限制，影響物業的流動性和價值。

工業住宅不是不能交易，但要作一般住宅畢竟有違反法規疑慮，購屋者要承擔一定風險，惟工業住宅貸款成數較低，購屋者需有足夠自備款，亦不符合多項政府優惠房貸的資格。工業住宅依法不得供作一般住宅使用之情形。

建商的銷售許可和廣告：

檢查建商是否有合法的建築許可進行，並且是否在銷售和廣告中有不實的信息。若建商在廣告中將其描述為一般住宅，而未明確標明其工業屬性或限制，這可能構成欺詐。法院質疑建商是否已經充分揭露了有關物業使用分區及用途的所有重要信息。即使建商在某些文檔中提到了這些信息，整體的廣告和銷售策略可能仍使消費者誤解。

如建商有誤導消費者為一般住宅用途之銷售廣告，就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定所示「事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」依同法第42條規定，行政院公平交易委員會得命其停止違法行為及科處罰緩。

買到工業宅要如何處理？

其一，買受人可以主張意思表示受詐欺而撤銷契約

即依最高法院44年台上字第75號判例所示：「被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。」

建商施用詐術，利用不實之銷售廣告及買方之無購屋經驗，使買方不察而陷於錯誤，買方得主張依民法第92條第1項之規定，撤銷其所為買受之意思表示。但買方應就建商如何使其陷於錯誤，故意為廣告不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證責任（最高法院44年度台上字第75號判決參考）。

值得特別注意，依民法第93條，撤銷權之行使有一年之除斥期間限制。也就是說，在買方發現被詐欺後，一年後內提出撤銷買受意思表示。

此觀臺灣新北地方法院101年度板簡字第282號民事判決指出：「關於乙種工業住宅所涉及之法律關係，係分別散見於不同之特別法規中，縱令係屬專業之人員亦需耗費相當時日鑽研始能瞭解，何況係首次購屋之原告？故縱認被告所稱業已給予原告契約審閱之權利云云屬實，唯依前開說明，又如何能苛求原告於如此短時間之契約審閱期內即全面瞭解乙種工業住宅日後所可能衍生之問題，進而做出正確之判斷。因此，得否依此而認被告業已盡告知之義務，及尚非無疑。況依據系爭建案所使用之廣告資料，在在均顯示係為一般含客廳、臥房、廚房、衛浴之住家格局，足使一般大眾認為供一般住宅使用乙節，已如前述，而依系爭房屋預定買賣契約書第1條第2項之約定『關於本社區大樓及本戶房屋買賣之條件內容，以本約及附件之說明為據，本約或附件未約定者，再依廣告品之說明。』，則被告所為系爭建案使用之廣告資料，自應視為系爭房地買賣契約之一部，雖被告已於系爭房地預定買賣契約書、銷售現場、廣告物均為建物使用分區及使用用途之揭露，惟經綜合觀察其整體後，按諸常情，實仍易使一般大眾誤認系爭建案縱位於乙種工業區內，除供服務業及零售業使用外，亦得供作一般住宅使用。準此，被告雖辯稱已充分揭露相關之資訊，故無詐欺之情事云云，惟亦不足採甚明。」

其二，可以主張瑕疵擔保

工業宅若事前未予揭露，而其價金亦有高於一般工業宅之市價，建物之出賣人對其所出售之建物，應擔保具有通常或契約預定效用，且無滅失或減少其價值（民法第354條規定）。依民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」又依民法第365條第1項：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」

總之，工業住宅的交易存在著法律和風險方面的考量，消費者在購買時應詳細了解相關法規和契約內容，以保障自身權益。