土地徵收的補償費應由誰領取？

06 Feb, 2011

問題摘要：

土地徵收是指國家為了公共事業的需要，依據法定程序對人民受憲法保障的財產權進行剝奪。被徵收的土地若設定了抵押權，抵押權人在提供相關債權證明和其他權利證明以及設定契約的情況下，可以獨立申請領取補償款項。地政機關在此情況下可以在土地登記簿所記載的抵押權擔保範圍內代為清償。在補償款發放時，應當扣繳土地稅捐和滯納金，以及被徵收土地應納的地價稅、田賦、土地增值稅及其滯納金。其他稅捐、工程受益費及滯欠罰金不包括在內。補償款的核發對象包括被徵收土地登記簿記載的權利人、法院拍賣或判決確定的買受人、破產財團所有者、國軍退除役官兵輔導委員會授田後離場、死亡行蹤不明之場員所有者等。如果土地屬於祭祀公業或神明會，則有特殊的程序。對於建築物的補償，應由需用土地人洽請地方政府會同相關機關進行勘查，以查明建築物的相關情況，作為補償費用的估算依據。

律師回答：

關於這個問題，土地徵收程序與補償措施是基於公共利益的需要，如國防、交通及其他公共事業的發展。在這一程序中，政府有權對私有土地進行徵收，但必須按照法定的程序和條件執行，並提供相應的補償以保障土地所有權人的權益。

土地徵收的基本原則與條件

土地徵收，係國家因公共事業之需要，對人民受憲法保障之財產權，經由法定程序予以剝奪之謂）司法院釋字第425號解釋可資參照）。

一般徵收之原因-公共需要與徵收範圍的限制：

依土地徵收條例第3條規定，國家因公益需要，興辦國防、交通公用等事業，得徵收私有土地；但徵收之範圍，應以其事業所必須者為限。

徵收的範圍必須限於實際需要的最小範圍，以減少對個人財產權的影響。

補償機制：

徵收補償包括多個方面，主要包括：

地價補償：按徵收時的市價對土地進行補償。

改良物補償：對於土地上的建築物和其他固定設施提供補償。

土地改良費用補償：對於已對土地進行改良的情況提供相應的費用補償。

合法營業損失補償：對因徵收導致的營業損失進行補償。

遷移費：為搬遷提供必要的費用補償。

低收入戶或中低收入戶的特別考慮：對於徵收前已在土地上居住的低收入戶或中低收入戶，提供特別的居住安置計劃。

一般徵收之補償包括地價補償、改良物補償、土地改良費用補償、合法營業損失之補償、遷移費。此外，對於徵收公告1年前有居住事實之低收入戶或中低收入戶人口，因其所有建築改良物被徵收，致無屋可居住者，或情境相同經直轄市或縣（市）政府社會工作人員查訪屬實者，需用土地人應訂定安置計畫。

協議價購的優先規定：

根據土地徵收條例第11條，需用土地人在申請徵收土地前，應先嘗試與土地所有權人協商購買。這一步驟旨在通過雙方自願的協議達成交易，從而避免強制徵收的情況。

依據土地徵收條例第11條規定，需用土地人申請徵收土地(或土地改良物)前，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得。協議價購應由需用土地人依市價(指市場正常交易價格)與所有權人協議。依據土地徵收條例第20條及第30條規定，被徵收之土地應於徵收計畫公告期滿後15日內按照徵收當期之市價發給現金補償。分別共有之土地並依個人持分計算個別補償費。

被徵收之土地設定有抵押權者，抵押權人提具債權憑證及他項權利證明書及設定契約書單獨申請領款時，地政機關得於土地登記簿所載抵押權擔保之債權數額範圍內代為清償。徵收或收買之土地發放補償費時，應代為扣繳之土地稅捐及滯納金以被徵收或收買土地應納之地價稅、田賦、土地增值稅及其滯納金為限。不包括其它稅捐、工程受益費及滯欠罰金（土地徵收法令補充規定第7條、8條條）。關於補償費、拆除獎勵或救濟金等費用，原則上應由被徵收之不動產所有權人領取，其他有權領取之人領取，至於，其他占有人尚非補償對象。

徵收土地地價補償費之核發對象，如：

依據土地徵收條例第20條及第30條規定，被徵收之土地應於徵收計畫公告期滿後15日內按照徵收當期之市價發給現金補償。分別共有之土地並依個人持分計算個別補償費。

1、徵收公告當時土地登記簿記載之權利人。土地為分別共有者，由共有人按其應有部分個別領取；土地為公同共有者，除法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體同意始得領取。已登記為公同共有之土地，於補償費發給完竣前，公同共有人依土地法第三十四條之一規定，辦理共有型態變更登記為分別共有者，得由各共有人按其應有部分領取。

(土地徵收條例第24條)

2、土地經法院拍賣或判決確定者，為領有執行法院發給權利移轉證明書之買受人，或因判決取得土地權利者。3、土地屬破產財團所有者，為其破產管理人。4、土地為行政院國軍退除役官兵輔導委員會授田後離場、死亡行蹤不明之場員所有者，由該委員會代為具領。5、土地為經撤銷登記之公司所有者，其徵收土地地價補償費由清算人檢具資格證明、印鑑證明代表具領。但清算人親自到場具領者，免檢附印鑑證明（土地徵收法令補充規定第9條）。

其中較為特殊者，土地屬祭祀公業所有者：祭祀公業已選定管理人，且向民政機關備查有案者，若公業規約或派下決議未有特別約定，得由管理人切結由其領取補償費未受規約或派下決議限制並檢具相關證明文件，經地政機關洽民政機關查證其管理人備查文件無誤後，由管理人具領。惟如有派下員提出異議者，應由管理人就領取被徵收土地補償費事宜召開派下員大會，以多數決授權由管理人具領。祭祀公業管理人之權限如有爭議，且已繫屬法院者，應俟法院判決確定後，再行處理。祭祀公業未選定管理人者，應經派下員全體（即公同共有人全體）之同意，始得領取補償費。而土地為神明會所有者，參照前揭祭祀公業之規定辦理（土地徵收法令補充規定第9條）。

依土地徵收條例第25條規定，被徵收之土地或土地改良物，所有權人死亡未辦竣繼承登記，其徵收補償費得由部分繼承人按其應繼分領取之；其已辦竣公同共有繼承登記者，亦同。

至於，建物補償，則依建築改良物徵收補償費查估基準第3條規定：「建物之勘查，應由需用土地人洽請直轄市或縣（市）政府會同有關機關查明下列事項，以作為查估補償費之依據：（一）建物門牌號碼。（二）相關佐證資料。（五）附屬設施。（六）建築基地地號、所有權人及土地使用權利。（七）建物他項權利登記情形。」

整體而言，土地徵收是一種涉及廣泛公共利益和私人財產權益的復雜法律過程。透過確保適當的補償和符合法定程序的行政實踐，該過程旨在平衡公共利益和個人權益之間的緊張關係。