房地面積超出或縮水，建商與買戶該如何找補？

30 Mar, 2018

問題摘要：

「坪數誤差找補」問題確實是在預售屋買賣交易中常見的糾紛之一。根據你提供的資訊，內政部的規定對於坪數誤差的處理有一定的指引，特別是在契約中未明確規定找補方式的情況下。建商與買戶應根據內政部的規定，就坪數短少或溢增的面積相互找補價金，以確保原來簽約時的對價關係。找補的計算方式並非單純以落差的坪數乘以當時的每坪售價，而是將各個面積所得之單價除以相對應的價款，並在交屋時無息計算找補金額。若契約未明訂坪數誤差的找補方式，則依據消費者保護法的規定，相關條款應視為契約內容，若建商違反了內政部的規定，相應的部分應被視為無效。此外，法院實務上也認可坪數不足可能導致建物價值及效用的降低，被視為「物之瑕疵」，買戶因此有權主張減少價金，並依不當得利的規定請求建商返還面積短少部分的款項。

律師回答：

關於這個問題，購買預售屋，直到最近終於點交及過戶完成，查閱權狀及謄本後才發現根本不足當初買賣契約上所載的坪數，向建商反應後，建商卻說按照合約規定只能退還部分價金？此類發現實際坪數跟當初合約上所簽訂的有落差，發生「找補」的狀況。此即「坪數誤差找補」問題。當你去買預售屋時，和建商簽訂的買賣契約書裡一定會記載所買房子的坪數。

當發現購買的預售屋實際坪數與合約記載不符時，買受有人有權依據消費者保護法律和預售屋買賣定型化契約的規定來要求相應的補償。以下是應該採取的步驟：

確認坪數差異

首先應確認實際坪數與契約上記載的坪數之間的具體差異。這包括測量建物的實際可使用面積。當房屋或土地的實際面積與登記面積有誤差時，必須依照公寓大廈管理條例進行調整。誤差的計算基於房屋所有權狀所記載的面積。

查閱契約規定：檢查購買時簽訂的預售屋買賣定型化契約中，關於坪數誤差的條款。通常，如果面積誤差在1%以內，建商和購房者無需進行金錢補償。超出此範圍，建商需按照契約中的條款進行補償。

換言之，當預售案完工交屋之後，買屋的人會拿到地政事物所發給的「房屋所有權狀」以及「土地所有權狀」，裡面分別會記載房屋及土地的坪數，如果和當初預售屋買賣契約書裡寫的購買坪數有誤差時，就會產生房屋總金額「多退少補」的問題，於是稱之為「坪數誤差找補」。內政部的預售屋買賣定型化契約的規定是「購屋面積誤差在1%以內，建商和購屋者互相不需要找補（即給錢賠償）」，以便簡化糾紛爭議的處理，結果建商因為握有蓋屋的主動權，使得坪數短少在1%以內的案例層出不窮，吃悶虧的大多是購屋大眾。

計算找補金額

向建商提出問題，要求按照契約規定解決坪數差異問題。如果契約中明確規定了坪數誤差的補償條款，建商應按照該條款進行補償。如果坪數差異超過允許的範圍，根據契約條款計算應退回或追加的金額。計算方式通常基於坪數差異對應的市場價值。

在預售屋之買賣交易，常見「契約記載坪數」與「地政機關登記坪數」出現落差的情形，針對此「坪差」問題，建商與買戶應各就其短少或溢增的面積相互找補價金，以符合原來簽約時講好的對價關係（註：指買賣雙方議定之銷售坪數及總價款）。而有關找補的計算方式，依據內政部依消費者保護法第17條公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第6點規定，如果是坪數不足的部分，賣方應全數找補，如果是坪數超出的部分，買方只找補百分之二為限（註：指最多找補不超過百分之二）。主建物或本房屋登記總面積如有誤差，應依照不同狀況進行找補。

又上述面積誤差找補計算方式為「預售屋買賣定型化契約」的應記載事項，若漏未載入契約內，依消費者保護法規定，仍構成契約之內容。而若定型化契約條款違反上述面積誤差找補計算方式者，其違反的部分，依消費者保護法規定，應屬無效。

誤差範圍內的處理：

如果誤差小於或等於1%，則不需進行任何找補（賠償）。

如果面積不足的部分超出了1%，賣方需對所有不足的部分進行全額補償。

如果面積超過約定面積，買方只需補償超出部分的最多2%的費用

解除契約的條件：

如果房屋或土地的面積誤差超過3%，買方有權選擇解除契約。這意味著如果實際面積與合約上的差異過大，可能對買方的使用或財務計劃造成重大影響，買方可以選擇不繼續執行購買合約。

建商是否短少給住戶面積1節，按應記載事項第6點（房地面積誤差及其價款找補）規定，房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第56條第3項之規定計算；計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補2%為限（至多找補不超過2%），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算；土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過3%者，買方得解除契約。是以建商是否短少或多給住戶面積應依上開規定計算、找補及買方得解除預售屋契約之情形(內政部107年2月8日內授中辦地字第1071350817號)。

另法院實務上也認為，坪數不足（註：指「地政機關登記坪數」小於「契約記載坪數」）會降低建物之價值及效用，構成「物之瑕疵」，買戶得主張減少價金，並依不當得利之規定請求建商返還面積短少部分的款項。

找補金額應按照土地、主建物、附屬建物和共有部分的價款，基於各自的面積單價（扣除車位等的價款和面積）計算，並在交屋時無息結算。

許多人會以為找補的價格，是用落差的坪數與當時的每坪售價去計算，其實不是。找補的價格是將土地、主建物、附屬建物（公設）、共有部分價款除以各面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），並於交屋時無息計算找補。

如果建商不承認坪數差異或拒絕按契約進行補償，您可能需要尋求法律幫助。聘請律師可以幫助您更有效地處理這些糾紛，並可能需要進行法律訴訟。保留所有與購房相關的文件，包括契約文件、房屋實際測量報告、與建商的通信記錄等，這些將作為爭議解決的證據。

在處理此類問題時，了解您的權利並主動維護是關鍵。不同意建商提出的部分補償方案是買受人的權利，特別是當坪數差異超出合約規定的容忍範圍時。