房屋租賃契約經公證有什麼好處？

04 Dec, 2017

問題摘要：

公證租賃契約的好處確實不少。首先，公證可以確認租賃物的產權，以及房東和房客的身份，從而確保雙方的權益。其次，公證過的契約在契約及公證書上載明了「房客不付租金時，應逕受強制執行」等字句，這使得房東可以在房客無故拖欠租金時直接向法院聲請強制執行，省去了訴訟的麻煩和時間成本。同樣地，房客如果遇到房東拒絕返還押金的情況，也可以直接向法院聲請強制執行。此外，如果契約中載明了「租賃期間屆滿，房客未自行搬遷，應受強制執行」等條款，那麼在租期屆滿時，房東也可以不經訴訟就強制房客搬離。公證契約同時也確保了租賃契約的連買賣不破租賃原則的適用，從而保證了雙方的長期合作。總的來說，公證租賃契約能夠有效地保障雙方的權益，並減少因糾紛而產生的法律成本。

律師回答：

關於這個問題，租賃常會涉及一些相關事項，如提前解約、修繕問題及給付租金等問題，雙方對權利與義務的認知上有很大的爭議，通常以書面契約寫清楚彼此的權利義務，以避免發生糾紛，房屋租賃契約，固無強制一定要辦理公證，公證不僅有助於確保雙方的權利和義務得到正式的記錄，還能在發生爭議時提供更加快速有效的解決途徑。分述如下：

身份和權屬的確認

公證可以有效確認房東和房客的身份，以及不動產的所有權狀態。這一步驟確保房屋未被抵押或查封，或者若已抵押或查封，出租行為不會影響債權人的權益。這能避免未來可能因產權不清而引起的法律問題。

其一，公證時可以確認租賃物產權及確認房東及房客身份時，公證時，房東提出土地建物謄本或其他權利證明書，此時確認設定抵押權或受法院查封，畢竟在查封後之租賃行為，執行法院可予以除去租約之效力，並可確認房屋的所有權人是否簽約人。

公證時，房客及屋主應提出身分證，房主亦應提出地藉謄本或房屋稅單。即使委託他人處理，並確認關係並確認屋主同意出租，屋主出示委託書，承租人固需依租賃契約之約定，按時給付租金予出租人，且於租賃期滿後，尚有回復租賃物原狀返還出租人之義務（民法第455條），為確保承租人義務之履行，出租人非不得要求承租人提供連帶保證人以保障其權利，若有連帶保證人作保，亦可一併公證，出租人於承租人積欠房租、管理費或應負其他損害賠償時，即多一個求償對象，而可直接向該連帶保證人行使權利，對出租人較有利。

加快司法及執行效率

通過公證，租賃契約可以直接獲得法院的強制執行效力，這稱為「逕付」強制執行。這意味著在租金拖欠、押金返還、租期終止等情況下，不需經過繁瑣的訴訟程序，房東或房客可直接申請執行，大大節省時間和經濟成本。

其二，免經訴訟之好處。對房東而言，房屋租賃契約經過公證，在契約及公證書上記載「房客不付租金時，應逕受強制執行」等字句，一旦房客無故積欠租金時，房東可以持公證書向地方法院民事執行處聲請強制執行。對房客而言，房屋租賃契約經過公證，並在契約及公證書上記載「房東不肯返還押金時，應逕受強制執行」等字句，一旦房東無故拒還押金時，房客亦可持直接持公證書向地方法院民事執行處聲請強制執行，而載明「租賃期間屆滿，房客未自行搬遷，應受強制執行」，租期屆滿，房東可以不經訴訟強制房東搬遷。「房客不付租金時，應逕受強制執行者」及「房東不肯返還押金時，應逕受強制執行」(公證法第13條)，稱為「當事人約定應受強制執行事項」或「需要強制執行的標的」，

公證書中，記載下列文字：承租人應給付如契約所載之房屋租金、違約金，及期限屆滿應交還如契約所載之房屋，出租人於期限屆滿，應返還保證金；如不履行時，均應逕受強制執行。承租人如有連帶保證人，對於給付租金或違約金亦應逕受強制執行。究竟該如何解釋呢？

承租人使用房屋就需給付租金，租約到期交還房屋，出租人於租約到期，應返還保證金，這是一般正常的租約。但如果承租人使用房屋卻不給付租金，甚至有違約事項而產生違約金時，出租人即可請求逕付強制執行給付租金或違約金。

另外租約到期，承租人不交還房屋，出租人亦可請求逕付強制執行交還房屋，而承租人若已交還房屋，出租人不返還保證金時，承租人可請求逕付強制執行返還保證金。另連帶保證人在此對於給付租金或違約金與承租人負完全相同的責任，並無所謂先訴抗辯權的適用。

而「逕付」強制執行即是賦予公證人得就特定事項給予強制執行的效果，不需打官司，可以直接拿到地方法院的民事執行處去請求強制執行，這樣一來就可以減少法院的訴訟案件並提高強制執行的效率，使民眾的權益得以保障。除「房客不付租金」「房東不肯返還押金」這二個事項外，尚有「租期屆滿不搬遷」「毀損房屋不肯賠償」…等事項，均可一併載明於契約及公證書中。

適用「買賣不破租賃」原則的條件

公證還能確保長期租賃契約在房屋出售後對新業主依然有效，特別是當租賃契約期限超過五年或為不定期限時。公證過的租賃契約將使「買賣不破租賃」的原則即使在這些情況下也能適用，保護租客的居住權。

其三，適用買賣不破壞租賃，租賃契約期間超過五年或者為不定期間，卻沒有經過公證時，將來是不能適用「買賣不破租賃原則」，即依民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」此部分乃係對於承租人的好處，就是在租賃權所有權變動後，得到更好的保障。

公證所保障的是當時租約的內容，但在租約到期後，公證的效力當然不會自動延續，所以續約時還是記得要公證才有保障。