房屋租賃契約經公證有什麼好處？

律師回答：

關於這個問題，租賃常會涉及一些相關事項 ，如提前解約、修繕問題及給付租金等問題，雙方對權利與義務的認知上有很大的爭議，通常以書面契約寫清楚彼此的權利義務，以避免發生糾紛，房屋租賃契約，固無強制一定要辦理公證，但公證好處，有：

其一，公證時可以確認租賃物產權及確認房東及房客身份時，公證時，房東提出土地建物謄本或其他權利證明書，此時確認設定抵押權或受法院查封，畢竟在查封後之租賃行為，執行法院可予以除去租約之效力，並可確認房屋的所有權人是否簽約人。公證時，房客及屋主應提出身分證，房主亦應提出地藉謄本或房屋稅單。即使委託他人處理，並確認關係並確認屋主同意出租，屋主出示委託書，承租人固需依租賃契約之約定，按時給付租金予出租人，且於租賃期滿後，尚有回復租賃物原狀返還出租人之義務（民法第455條），為確保承租人義務之履行，出租人非不得要求承租人提供連帶保證人以保障其權利，若有連帶保證人作保，亦可一併公證，出租人於承租人積欠房租、管理費或應負其他損害賠償時，即多一個求償對象，而可直接向該連帶保證人行使權利，對出租人較有利。

其二，免經訴訟之好處。對房東而言，房屋租賃契約經過公證，在契約及公證書上記載「房客不付租金時，應逕受強制執行」等字句，一旦房客無故積欠租金時，房東可以持公證書向地方法院民事執行處聲請強制執行。對房客而言，房屋租賃契約經過公證，並在契約及公證書上記載「房東不肯返還押金時，應逕受強制執行」等字句，一旦房東無故拒還押金時，房客亦可持直接持公證書向地方法院民事執行處聲請強制執行，而載明「租賃期間屆滿，房客未自行搬遷，應受強制執行」，租期屆滿，房東可以不經訴訟強制房東搬遷。「房客不付租金時，應逕受強制執行者」及「房東不肯返還押金時，應逕受強制執行」，稱為「當事人約定應受強制執行事項」或「需要強制執行的標的」，除「房客不付租金」「房東不肯返還押金」這二個事項外，尚有「租期屆滿不搬遷」「毀損房屋不肯賠償」…等事項，均可一併載明於契約及公證書中。

其三，適用買賣不破壞租賃，租賃契約期間超過五年或者為不定期間，卻沒有經過公證時，將來是不能適用「買賣不破租賃原則」，即依民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」