律師回答：

買了新房子，現場測量才發現房子嚴重傾斜，可以解約向賣家要求返還價金，或至少減少部分價金不知可否？如果買的房屋是中古屋，而有房屋傾斜的瑕疵，可向賣家要求返還價金或者減少部分價金嗎?中古屋歷經長年使用，另可能因遭受氣候、地震或鄰地開挖等因素，難免發生「傾斜」現象，若經鑑定房屋確有傾斜情形，以買方立場而言，可向賣方要求減少價金，而傾斜狀態達到須拆除重建否則存有立即危險之重大程度，而已影響居住安全時，買方自可直接要求賣方「解約」退款。雙方在簽約時，賣方若在不動產現況說明書上，就房屋未有傾斜乙事勾選「否」的選項，即可認定賣方「保證」房屋並無傾斜，買方購屋後發現房屋有傾斜的瑕疵，賣方自須負擔物之瑕疵擔保責任。

如果現況居住無虞，同棟其餘住戶也未因此影響日常生活，且傾斜率又遠低於重建標準，對此，買賣雙方於磋商價格時應已列入考量，不得事後再主張有減少房屋效用或價值的瑕疵。另關於仲介責任。如房仲沒有告知房屋存有傾斜的瑕疵，在委託仲介售屋之情形，針對房屋有無「傾斜」乙事，如果仲介已主動向政府機關、鄰居或上網查詢，或單以肉眼目視無法觀察發現，或賣家根本未主動告知之下，即難苛責仲介有未盡調查義務之疏失，而要求賠償。

此觀臺灣高等法院102年上易字第911號民事判決所示：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條規定甚明。而物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提，此觀民法第354條第1項規定甚明。最高法院85年度台上字第664號著有判決要旨可參。系爭房屋於交屋後因發見房屋有傾斜情形，經新北土木技師公會就房屋傾斜率做測量鑑定，鑑定結果認：「…鑑定結果及分析：2.依垂直測量成果顯示，鑑定標的物向後側傾斜率達40分之1，為修復補強與重建臨界點，對建物結構安全性影響大，因室內地坪傾斜影響住戶使用便利性；而向右側傾斜率小於二百分之一以下，對建物結構安全性影響較輕微。…建物安全分析因傾斜率達40分之1，影響室內使用便利性，需進行地坪整平等補償性修復。…鑑定標的物傾斜狀況處於穩定，故評估鑑定標的物暫無立即結構安全上之危險性，但因最大傾斜率為40分之1，為維護建築物持長期使用安全性，建議應進行整棟建築物結構安全詳細評估後進行相關基礎補強、修復補強工作。」，有新北土木技師公會鑑定報告書及系爭房屋現場照片可稽…是系爭房屋因有向後側傾斜率達40分之1之情形，對建物結構安全性影響大，須進行整棟建築物結構安全詳細評估後進行相關基礎補強、修復補強工作，衡以一般供居住使用之房屋所應具有之通常效用與品質，系爭房屋有向後傾斜率達40分之1之情形，已影響其通常效用，並致建物結構安全須進行基礎補強、修復工作，足見系爭房屋確有減少其通常效用及價值之瑕疵存在甚明。是楊均塏主張系爭房屋因嚴重傾斜而有瑕疵，出賣人簡惠音長期居住熟悉屋況，依民法第354、359條規定應負物之瑕疵擔保責任，自屬有據。簡惠音辯稱楊均塏於購屋前即看屋6次，已知系爭房屋有樓地板高低不一之情形，其父楊再興亦為房屋裝潢師父，憑經驗可判斷房屋有無傾斜，對系爭房屋樓地板高低不平之原因為房屋傾斜，無從諉為不知，不可能至交屋後始因裝潢師父表示房屋傾斜才知悉，且伊簽約時已在不動產現況說明書之「建築改良物是否有龜裂傾斜情形」一項勾選「是」，足見楊均塏明知系爭房屋有傾斜，仍同意以較低價格購買，伊不負物之瑕疵擔保責任，縱認楊均塏非明知，但其有重大過失，伊又未擔保系爭房屋無傾斜瑕疵，依民法第355條第2項規定，伊亦不負擔保責任云云。惟物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵。但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人並無不負擔保責任之特約，而又確定的拒絕擔保，尚難謂買受人不得對之解除契約。又出賣人如有故意不告知其瑕疵之情形時，買受人縱係因重大過失而不知買賣標的物有瑕疵存在，出賣人仍應負物之瑕疵擔保責任，觀之民法第354條第1項、第355條第2項但書之規定甚明。最高法院84年度台上字第2785號著有判決要旨可參。本件依不動產標的現況說明書所示「18.建築改良物是否有龜裂傾斜情形」，確有簡惠音於勾選「有」處簽名…然家宏公司稱進入系爭房屋後，覺得有高低差，為了慎重起見，侯素珠通知家宏公司是否請出售人更改房屋有傾斜，房屋有無傾斜肉眼無法看出，必須經過專業技術鑑定才知有無傾斜…，而簡惠音自承：「…（有無去更改房屋現況說明書？）我有去改，是我提出要改的，因為我們有加蓋擴建，為了排水，我有跟他們《指房仲》講後面較低是否要更改，他們說應該算為傾斜，我們不知道房屋主結構有問題，…」…，是簡惠音、家宏公司與侯素珠均不知系爭房屋高低不一之情形即因房屋主結構傾斜所造成，簡惠音並認系爭房屋係前後高低不一，而房屋仲介侯素珠則告知應於房屋現況說明書之龜裂傾斜一項勾選「有」以說明房屋現況，可見簡惠音係向房仲表示房屋前後高低不一，並非向房仲表示房屋主結構有傾斜之情形；而楊均塏稱：「…（提示原審卷第19頁不動產標的現況說明書，這份你是否有看過？）這份房屋現況說明書我是父母簽約隔天之後才看到，簽約當天仲介沒有拿給我父母看，隔天我看到之後就打電話給仲介侯素珠，她說這張他是從其他地方拿過來的，她的意思是說賣方是隨便勾選的，所以我不用太在意，上面有很多問題，例如說這不是大樓，但有勾收管理費，這間房屋沒有天然瓦斯，但他勾有天然瓦斯，我接著問侯素珠，他在傾斜的地方有勾傾斜，但侯素珠說這張是她從其他地方拿來給屋主的，屋主是大概勾選而已，那時候她是用這種方式將我搪塞過去，她在房屋傾斜的後面也完全沒有說明，房屋現況說明書有明列傾斜情形要勾選是傾斜還是龜裂，但這部分她完全沒有做說明，我針對這個對她提起質疑，但她當下就是跟我說前面的說法，她說沒有這張沒有什麼參考價值。（買系爭房屋之前你有看過？看過幾次？）有。大概三到五次。（你看時房屋有無傾斜？）看不太出來。一審時仲介辯稱，他們用肉眼看不出房子有傾斜。（到底有無傾斜你是否知道？）完成簽約交屋隔天後才知道房屋有傾斜。（你買房屋之前看房子三、四次屋內有無其他東西？）有，室內沙發、床、冰箱、家具都還在。（室內東西有無異樣？）仲介一直跟我們說室內樓地板高低不一，前面高後面低，所以在房屋裡面比較不會有傾斜的感覺，所以如果裡面放球滾動也是正常的，她從一開始都是講樓地板高低。（所以簽約之前就知道屋內樓地板高低不一？）從第一天帶看她就說樓地板高低不一。一般裝璜為了排水會做前面高，後面低，這跟大樓傾斜完全不一樣。…」…，而證人即楊均塏父親楊再興證稱：「…第19頁房屋現況說明書我沒有看過。（不動產標的現況說明書仲介有無拿給你看？）沒有拿給我看，也沒有跟我說。（仲介小姐有無跟你說這間房屋屋內不平？）他有說有高低，我說沒有關係，我可以鋪平就好，用木板鋪平就好。（你有跟仲介說你是作裝璜？）有。我有說高低我處理。…（你兒子有跟你說要注意何事？）沒有。當時他有跟我說有高低，我說沒有關係，鋪平就好…」…是楊均塏委由其父親楊再興代為簽署系爭房屋買賣契約時，僅知系爭房屋前後有高低不一之情形，而侯素珠並未詳細說明系爭房屋前後高低不一之原因，即為房屋向後側傾斜所造成，而楊均塏係簽約後才知有不動產標的現況說明書，自難以此可認其於簽約時已明知系爭房屋有傾斜情形，且傾斜程度已影響房屋主結構及有減少房屋之使用與價值；況依臺北市建築師公會104年1月16日函覆表示系爭房屋現況無明顯可視之損壞或結構體受損現象，其再為補充鑑定報告書亦認：「…系爭房屋向後及向右側傾斜率會與所屬之整棟公寓傾斜率相同…非技術專業人員僅以目測或感覺有傾斜之方式，並無法量化而不具客觀性…」，有103年12月12日103(十六)鑑字第2881號函及補充鑑定報告書為據…，縱楊再興身為裝潢師父，其無科學測量儀器設備及專業智能，亦無從僅憑其具有室內裝潢經驗，即可判斷系爭房屋有無傾斜之情形，雖不動產標的現況說明書之「建築改良物是否有龜裂傾斜情形」一項勾選「有」，且楊均塏看過系爭房屋數次，知悉房屋有前後高低不一之情形，亦無從據此即認其已知悉房屋有傾斜之情形，並同意房屋傾斜瑕疵而予買受，是楊均塏不知系爭房屋有傾斜瑕疵，並無重大過失之可言，簡惠音自應依法負物之瑕疵擔保責任，故其前揭所辯，難認可取。…依臺北市建築師公會鑑定報告書鑑定結論為：「本標的物以現況無明顯可視之損壞情形。本標的物向後傾斜率達1/40，為修復補強與重建臨界點，故依其不便及價值折損程度，以非工程性補償之公式計算，…2樓單一樓層補償費用為1,385,623元，是以，應可視為該標的物因傾斜而導致價額減損部分之金額為補償費用，應屬合理。」，有臺北市建築師公會102年4月24日102(十六)鑑字第0843號函檢附鑑定報告書可稽…，就此補償費用是否即系爭房屋因傾斜瑕疵所減損之價值，此經臺北市建築師公會作成補充鑑定報告書認：「本案…2樓單一樓層因傾斜之合理補償費用為1,385,623元…系爭房屋之結構體係屬鋼筋混凝土構造，其特性為剛性結構…系爭房屋所屬之整棟公寓均有傾斜…系爭房屋所屬之整棟公寓向後傾斜率達40分之1，向右側傾斜率小於200分之一以下。…系爭房屋所屬整棟公寓傾斜，在建築物無結構安全顧慮條件下，因房屋傾斜所造成之使用不便及價值折損之程度，該標的物因傾斜而導致價額減損部分之金額為1,385,623元。」，有103年12月12日103(十六)鑑字第2881號函及補充鑑定報告書…亦有臺北市建築師公會104年1月16日104(十六)鑑字第0131號覆函：「建物既經重建價格修正後可達到正常使用狀態，故其價額減損費用1,385,623元應可視為系爭建物因傾斜之瑕疵所減損之市價可佐…，即包括系爭房屋傾斜所造成之使用不便及價值折損之程度，以重建價格修正後可達到正常使用狀態為斷，自已包括樓地板前後高低所致部分，則房屋價值減損金額138萬5,623元，無庸再扣除楊均塏簽約時已知「樓地板前後高低不一」所致房屋價值減損金額…按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第1、2項固有明文。惟簡惠音於本院證稱：「…（侯素珠有向楊均塏說明房屋現況說明書所載的房屋傾斜龜裂的問題？有照不動產現況說明書跟他說明，逐條跟他講，這部分如何證明？）我們有跟他說，前面客廳比較高，廚房比較低。…」…，侯素珠於本院稱：「（你有無說房屋有傾斜？）我不知道房屋有傾斜，我帶看就跟他講這個樓地高低不一，但他爸爸是裝璜師傅，他就說這個沒有關係，因他是專業的，所以他說房屋沒有問題，他才會買。」「（當時屋主有告訴你房屋傾斜？）沒有。（既然沒有，你為何知道房屋傾斜？）我不知道。（既然你不知道，為何你勾選傾斜？）因為裡面樓地板有高低，但格子裡面沒有。（所謂樓地板高低不一的情形是什麼？）地板高低不一就是前面高，後面低，沒有階梯。我用目視，看起來前面高，後面低，有高低差。(你如何看有傾斜？）我沒有說有傾斜，如果有傾斜就不敢賣。(你在房屋現況說明書上勾選有傾斜，為何沒有說明？)因為我剛開始跟簡惠音爸爸，他跟我簽委託，我第一次看房屋，我回來跟店長說他的房屋樓地板前面高後面低，所以我們的店長就連絡簡惠音，重新確認不動產標的現況說明書，逐條確認，改不對的地方。為何勾傾斜，因為裡面沒有高低差這項文字，我們就跟簡惠音講，經他同意勾傾斜。…我問簡惠音，他說他只知道樓地板高低不一而已。我有問鄰居，他們說沒有什麼事情，我有去政府機關調查，但沒有什麼資料，我也有上網看是否是凶宅，危樓，這些都沒有。（你是問幾號幾樓的鄰居？）我不認識，但我有上網看。我就在樓下，他們下來，我就問他們，他們都說很好，他們住很多年了，沒有問題。」…足認侯素珠係依不動產現況說明書向楊均塏說明系爭房屋有傾斜龜裂，係因客廳比較高，廚房比較低，且房屋內樓地板用目視有高低差，惟不動產現況說明書未有可供勾選樓地板高低不一之格子，由家宏公司店長再行通知賣主簡惠音重行確認，簡惠音同意後勾選不動產標的現況說明書之「18.建築改良物是否有龜裂傾斜情形龜裂傾斜」欄位，又其等已向賣主簡惠音及其等鄰居，並向政府機關調查及上網查詢相關資料，均無所悉系爭房屋有傾斜瑕疵情事，且系爭房屋照片無從看出系爭房屋有傾斜現象，楊均塏復自承曾看屋5、6次，未能發現傾斜瑕疵，臺北市建築師公會104年1月16日函亦認系爭房屋現況無明顯可視之損壞或結構體受損現象，而系爭房屋之傾斜非目視即可發現，楊均塏係於房屋裝潢時，經裝潢師傅告知始知房屋有傾斜之情形，足見侯素珠無從憑自身感官察覺系爭房屋有傾斜之情形，楊均塏復未舉證侯素珠於仲介過程中有何特殊情事可得悉系爭房屋有傾斜之情形，而有應進一步調查之必要，自無從認侯素珠有何故意不告知或疏未查知系爭房屋傾斜之情況，而家宏公司之使用人侯素珠於履行仲介契約之過程中既無疏失，自無從認為家宏公司有何債務不履行之情事。