買到傾斜屋，是否請求減少價金或解約？可否向仲介求償？

20 Dec, 2017

問題摘要：

根據台灣的民法，賣方對於買方有擔保責任，應保證房屋在交屋時無滅失或減少價值之瑕疵。如果在交屋後發現房屋有嚴重傾斜等瑕疵，買方可以向賣方要求解約並退款，或者要求減少部分價金。在訴訟時，買方需要提供相關證據，如專業機構的鑑定報告，來支持自己的主張。另外，如果仲介未能盡到調查義務，尤其是未向買方充分揭示房屋傾斜等重要瑕疵，則買方也可以要求仲介負擔相應的賠償責任。總的來說，買方在面對房屋嚴重傾斜等瑕疵時，有權向賣方要求返還價金或減少價金，並有可能獲得法律保護。但具體的處理方式可能需要根據案件的具體情況和法律法規進行評估。

律師回答：

關於這個問題，買了房子，現場測量才發現房子嚴重傾斜，可以解約向賣家要求返還價金，或至少減少部分價金不知可否？如果買的房屋是中古屋，而有房屋傾斜的瑕疵，可向賣家要求返還價金或者減少部分價金嗎?

瑕疵擔保責任

根據民法第354條，物之出賣人應擔保賣出的物品在危險移轉時無減少其價值或效用的瑕疵。房屋傾斜影響結構安全和使用效用，屬於顯著瑕疵。

民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」

中古屋歷經長年使用，另可能因遭受氣候、地震或鄰地開挖等因素，難免發生「傾斜」現象，若經鑑定房屋確有傾斜情形，以買方立場而言，可向賣方要求減少價金，而傾斜狀態達到須拆除重建否則存有立即危險之重大程度，而已影響居住安全時，買方自可直接要求賣方「解約」退款。雙方在簽約時，賣方若在不動產現況說明書上，就房屋未有傾斜乙事勾選「否」的選項，即可認定賣方「保證」房屋並無傾斜，買方購屋後發現房屋有傾斜的瑕疵，賣方自須負擔物之瑕疵擔保責任。

解除契約或減價要求

解除契約：

如果房屋傾斜影響到居住安全或需要重建，您可以根據民法第359條要求解除契約並要求返還已支付的價金。

減少價金：

如果傾斜雖然嚴重，但尚未達到需要立即重建的程度，您可以要求按瑕疵程度相應減少購房價金。

賣家對於買家必須負擔物之瑕疵擔保責任，也就是賣家須要向買家擔保，出賣物不會滅失或出賣物不會減少價值。而賣家所負擔的擔保責任只持續到危險移轉時，而危險移轉通常來說是指交付時。所以，當交付後才產生瑕疵情形，賣家就不須要對該瑕疵負擔瑕疵擔保責任。

如果現況居住無虞，同棟其餘住戶也未因此影響日常生活，且傾斜率又遠低於重建標準，對此，買賣雙方於磋商價格時應已列入考量，不得事後再主張有減少房屋效用或價值的瑕疵。另關於仲介責任。

傾斜率達40分之1之情形：

此觀臺灣高等法院102年上易字第911號民事判決所示：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條規定甚明。而物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提，此觀民法第354條第1項規定甚明。最高法院85年度台上字第664號著有判決要旨可參。系爭房屋於交屋後因發見房屋有傾斜情形，經新北土木技師公會就房屋傾斜率做測量鑑定，鑑定結果認：「…鑑定結果及分析：2.依垂直測量成果顯示，鑑定標的物向後側傾斜率達40分之1，為修復補強與重建臨界點，對建物結構安全性影響大，因室內地坪傾斜影響住戶使用便利性；而向右側傾斜率小於二百分之一以下，對建物結構安全性影響較輕微。…建物安全分析因傾斜率達40分之1，影響室內使用便利性，需進行地坪整平等補償性修復。…鑑定標的物傾斜狀況處於穩定，故評估鑑定標的物暫無立即結構安全上之危險性，但因最大傾斜率為40分之1，為維護建築物持長期使用安全性，建議應進行整棟建築物結構安全詳細評估後進行相關基礎補強、修復補強工作。」，有新北土木技師公會鑑定報告書及系爭房屋現場照片可稽…是系爭房屋因有向後側傾斜率達40分之1之情形，對建物結構安全性影響大，須進行整棟建築物結構安全詳細評估後進行相關基礎補強、修復補強工作，衡以一般供居住使用之房屋所應具有之通常效用與品質，系爭房屋有向後傾斜率達40分之1之情形，已影響其通常效用，並致建物結構安全須進行基礎補強、修復工作，足見系爭房屋確有減少其通常效用及價值之瑕疵存在甚明。是楊均塏主張系爭房屋因嚴重傾斜而有瑕疵，出賣人簡惠音長期居住熟悉屋況，依民法第354、359條規定應負物之瑕疵擔保責任，自屬有據。簡惠音辯稱楊均塏於購屋前即看屋6次，已知系爭房屋有樓地板高低不一之情形，其父楊再興亦為房屋裝潢師父，憑經驗可判斷房屋有無傾斜，對系爭房屋樓地板高低不平之原因為房屋傾斜，無從諉為不知，不可能至交屋後始因裝潢師父表示房屋傾斜才知悉，且伊簽約時已在不動產現況說明書之「建築改良物是否有龜裂傾斜情形」一項勾選「是」，足見楊均塏明知系爭房屋有傾斜，仍同意以較低價格購買，伊不負物之瑕疵擔保責任，縱認楊均塏非明知，但其有重大過失，伊又未擔保系爭房屋無傾斜瑕疵，依民法第355條第2項規定，伊亦不負擔保責任云云。惟物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵。但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人並無不負擔保責任之特約，而又確定的拒絕擔保，尚難謂買受人不得對之解除契約。又出賣人如有故意不告知其瑕疵之情形時，買受人縱係因重大過失而不知買賣標的物有瑕疵存在，出賣人仍應負物之瑕疵擔保責任，觀之民法第354條第1項、第355條第2項但書之規定甚明。最高法院84年度台上字第2785號著有判決要旨可參。本件依不動產標的現況說明書所示「18.建築改良物是否有龜裂傾斜情形」，確有簡惠音於勾選「有」處簽名…然家宏公司稱進入系爭房屋後，覺得有高低差，為了慎重起見，侯素珠通知家宏公司是否請出售人更改房屋有傾斜，房屋有無傾斜肉眼無法看出，必須經過專業技術鑑定才知有無傾斜……是楊均塏委由其父親楊再興代為簽署系爭房屋買賣契約時，僅知系爭房屋前後有高低不一之情形，而侯素珠並未詳細說明系爭房屋前後高低不一之原因，即為房屋向後側傾斜所造成，而楊均塏係簽約後才知有不動產標的現況說明書，自難以此可認其於簽約時已明知系爭房屋有傾斜情形，且傾斜程度已影響房屋主結構及有減少房屋之使用與價值；況依臺北市建築師公會104年1月16日函覆表示系爭房屋現況無明顯可視之損壞或結構體受損現象，其再為補充鑑定報告書亦認：「…系爭房屋向後及向右側傾斜率會與所屬之整棟公寓傾斜率相同…非技術專業人員僅以目測或感覺有傾斜之方式，並無法量化而不具客觀性…」，有103年12月12日103(十六)鑑字第2881號函及補充鑑定報告書為據…，縱楊再興身為裝潢師父，其無科學測量儀器設備及專業智能，亦無從僅憑其具有室內裝潢經驗，即可判斷系爭房屋有無傾斜之情形，雖不動產標的現況說明書之「建築改良物是否有龜裂傾斜情形」一項勾選「有」，且楊均塏看過系爭房屋數次，知悉房屋有前後高低不一之情形，亦無從據此即認其已知悉房屋有傾斜之情形，並同意房屋傾斜瑕疵而予買受，是楊均塏不知系爭房屋有傾斜瑕疵，並無重大過失之可言，簡惠音自應依法負物之瑕疵擔保責任，故其前揭所辯，難認可取。…依臺北市建築師公會鑑定報告書鑑定結論為：「本標的物以現況無明顯可視之損壞情形。本標的物向後傾斜率達1/40，為修復補強與重建臨界點，故依其不便及價值折損程度，以非工程性補償之公式計算，…2樓單一樓層補償費用為1,385,623元，是以，應可視為該標的物因傾斜而導致價額減損部分之金額為補償費用，應屬合理。」

如果房仲未能揭露房屋傾斜的瑕疵，應評估房仲在交易過程中的信息披露及其職責履行情況。因之，如房仲沒有告知房屋存有傾斜的瑕疵，在委託仲介售屋之情形，針對房屋有無「傾斜」乙事，如果仲介已主動向政府機關、鄰居或上網查詢，或單以肉眼目視無法觀察發現，或賣家根本未主動告知之下，即難苛責仲介有未盡調查義務之疏失，而要求賠償。

此觀臺灣高等法院102年上易字第911號民事判決所示「…按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第1、2項固有明文。…侯素珠係依不動產現況說明書向楊均塏說明系爭房屋有傾斜龜裂，係因客廳比較高，廚房比較低，且房屋內樓地板用目視有高低差，惟不動產現況說明書未有可供勾選樓地板高低不一之格子，由家宏公司店長再行通知賣主簡惠音重行確認，簡惠音同意後勾選不動產標的現況說明書之「18.建築改良物是否有龜裂傾斜情形龜裂傾斜」欄位，又其等已向賣主簡惠音及其等鄰居，並向政府機關調查及上網查詢相關資料，均無所悉系爭房屋有傾斜瑕疵情事，且系爭房屋照片無從看出系爭房屋有傾斜現象，楊均塏復自承曾看屋5、6次，未能發現傾斜瑕疵，臺北市建築師公會104年1月16日函亦認系爭房屋現況無明顯可視之損壞或結構體受損現象，而系爭房屋之傾斜非目視即可發現，楊均塏係於房屋裝潢時，經裝潢師傅告知始知房屋有傾斜之情形，足見侯素珠無從憑自身感官察覺系爭房屋有傾斜之情形，楊均塏復未舉證侯素珠於仲介過程中有何特殊情事可得悉系爭房屋有傾斜之情形，而有應進一步調查之必要，自無從認侯素珠有何故意不告知或疏未查知系爭房屋傾斜之情況，而家宏公司之使用人侯素珠於履行仲介契約之過程中既無疏失，自無從認為家宏公司有何債務不履行之情事。

此部分涉及仲介的盡職調查責任：資訊透明與披露的問題，即經紀業和經紀人在執行仲介或代銷業務時，應負有調查標的物狀況的責任。若因其故意或過失導致交易當事人受損害，則應負連帶賠償責任。

經紀人依照不動產現況說明書向買方說明房屋有高低差異。儘管這些差異並未直接指出房屋結構傾斜，但這種情形應進一步調查以確認是否有潛在的結構問題。經紀人並沒有因未能察覺房屋傾斜而負有責任，房屋的傾斜情況非用肉眼即可明顯看出，且經紀人已經盡到了告知義務，而買方多次看房也未能發現傾斜瑕疵。需要專業技術鑑定才能確認房屋是否有傾斜。這強調了在處理結構瑕疵時，依靠專業評估的重要性。

重點在於事前要求屋主及仲介為必要的書面說明，並請其進行調查，作為買方，有必要在購買房屋時進行徹底的檢查，必要時應聘請專業人員進行結構安全評估，以避免因未察覺的結構問題而導致重大損失。在簽訂合約前，應充分利用所有可用的資源來驗證房屋的狀況，確保交易的透明性和安全性。

而買屋後如認為自己所買的房屋有上開問題，應聘請專業建築或結構工程師評估房屋傾斜的程度和影響。保留所有交易文件、鑑定報告和與賣家、仲介的通信記錄。建議咨詢專業律師，確保在法律框架內有效提出您的權利要求。