租賃契約訂明禁止報稅規定是否合法？

19 Dec, 2017

問題摘要：

關於房東和房客在租賃契約中的稅務責任和權利，確實是租賃關係中需要重視的一個方面。根據你提供的法律規定，房東有繳納租屋所得稅的義務，而房客則有權利申報租金扣抵所得稅，最高額度為12萬元，並且不能在契約中限制或規範房客申報租金以扣繳綜合所得稅。此外，根據民法的規定，租賃物應納之一切稅捐由出租人負擔，但這並非強制規定，而是雙方可以協商約定的內容。如果房客將房子再次分租出去，國稅局會根據原房客的租賃契約向原承租人追繳租賃所得稅，因為房客交的租金是房東的收入。至於次承租人所繳的租金則視為原房客的收入，原房客需要負擔相應的租賃所得稅。總的來說，這些稅務責任和權利需要在租賃契約中明確規定，以避免日後的糾紛。

律師回答：

關於這個問題，對於房屋租賃的稅務規定，確保租賃交易的透明度與公平性。房客有權利在其年度綜合所得稅申報中列舉扣除租金支出，最高不超過12萬元，這項扣除僅限於自住且非商業用途的租屋情況。此外，提供適當的租賃和付款證明是必要的，這些文件包括租賃契約、付款收據或銀行交易證明等。

房客的租金支出扣除

年度綜合所得稅申報：

房客可以在年度綜合所得稅申報中列舉扣除租金支出，最高扣除額為12萬元。

這項扣除僅限於自住且非商業用途的租屋情況。

必須提供適當的租賃和付款證明文件，如租賃契約、付款收據或銀行交易證明。

房屋既然出租，房東有繳納租屋所得稅之義務，相對於申報租金扣抵所得稅列舉支出是房客權利，查所得稅法第17條第1項第2款第2目之6規定：「納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者，其所支付之租金，每一申報戶每年扣除數額以12萬元為限。但申報有購屋借款利息者，不得扣除。」所得稅法施行細則第24-6條：「申報房屋租金支出扣除額者，應檢附承租房屋及支付租金之證明文件及租屋自住之證明文件。」

有關房屋租賃支出應於申報綜合所得稅採列舉扣除額時，檢具相關證明文件始得自個人年度綜合所得總額扣除，換句話說，在外租屋的花費可於申報所得稅時列為扣繳項目，最高額度是12萬元，只要在12萬元以內，都可申報。所以租約中不得記載「不可報稅」之文字，否則該約定無效。

租賃契約中的規定：

租賃契約中不得記載「不可報稅」的條款，否則該約定無效。

即便雙方口頭約定不得申報或明定在租約中，依法仍然無效。房東不可與房客約定「不得報稅」來限制雙方行使權利。

即令雙方以口頭約定不得申報，且明定在租約中，依法仍然無效。換言之，房東不可與房客約定「不得報稅」，來限制雙方行使權利義務。內政部訂立「房屋租賃定型化契約」（「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」）生效施行，其中明訂內容包含「不得約定承租人不得申報租賃費用支出」，房東未來不能在合約中限制或規範房客申報租金以扣繳綜合所得稅。

房東則必須申報從租賃活動中獲得的所得，並負責相應的稅務義務。根據民法的規定，租賃物應納的稅捐通常由出租人負責，但此條款不是強制性的，雙方可以通過協議有所變更。房東不能禁止房客申報租金支出以扣減所得稅，任何試圖規避此稅務義務的契約都可能被視為無效。

房東的租賃所得稅義務

申報租賃所得稅：

房東必須申報從租賃活動中獲得的所得，並負責相應的稅務義務。

根據民法第427條，租賃物應納的稅捐通常由出租人負責，但此條款為任意規定，雙方可以通過協議有所變更。

契約中若載明租賃所生之稅金應由房東或房客一方負擔，則依約履行。

申報租賃所得稅是房東的義務，除非雙方另有約定，否則房東不能因房客申報租金扣抵所得稅造成自己綜合所得稅金的增加，藉機向房客要求給付增加的金額。這樣的約定屬於違法。

但契約中如果載明因租賃所生之稅金，應由房東或房客一方負擔時，依民法427條規定：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」惟此一規定乃係任意規定，是當事人有特約，可由特約取代之，是雙方自應依約定履行，法律即不加以干涉。申報租賃所得稅本是房東的義務，除非雙方另有約定，否則房東不能因房客申報租金扣底所得稅造成自己綜合所得稅金的增加，藉機向房客要求給付增加的金額。此項約定有規避報稅的問題而屬違法，當契約違反公序良俗時，將被法官認定為無效，所以不得以該約定對報稅的房客求償。

房客申報租金扣抵：

房客申報時應備妥租賃契約書正本、給付租金的相關證明（如收據、提款機轉帳交易明細或匯款證明）影本及個人承租自住房屋切結書、設籍等證明文件。

房東申報租賃所得稅：

房東依據租賃契約內容申報租賃所得稅。

若房客將房屋再次出租，原租金收入應由房客申報，而從次承租人收到的租金則應由二房東（即原承租人）申報。

至於，雙方申報方式，房客申報租金扣抵所得稅時，只要備妥合於報稅相關規定的資料與文件，包括租賃契約書正本、給付租金的相關證明，如房東給的收據、提款機轉帳交易明細或匯款證明等）影本以及個人承租自住房屋切結書、房客供自住的設籍等證明文件，即可申報。而房東申報租賃所得稅，是依租賃契約所訂的內容來申報，性質比較單純。

萬一房客再將房子分租出去，那麼國稅局會依房客申報租金扣抵所得稅所檢附的租賃契約書，再向二房東（即原承租人）追繳租賃所得稅。因為房客交的租金是房東的收入，所以房客申報後產生的租賃所得稅，由房東負擔。至於二房客（即次承租人）所繳的租金是原房客分租所得的收入，故二房客申報後所產生的租賃所得稅，則由原房客負擔。

在實際操作中，如果房客將房屋再次出租，即成為二房東，那麼原租金收入應由房客申報，而從次承租人收到的租金則應由二房東申報。每一方都必須負責其相應的租賃所得稅。

房屋租賃的稅務規定是為了確保租賃交易的透明度與公平性，並保障租客與房東的合法權益。