房客在租屋處自殺，房東可以請求損害賠償呢？

29 Mar, 2018

問題摘要：

承租人違反善良管理人之注意義務，致使租賃物有生產力之部分毀損或滅失，依民法第432條的規定，承租人應負損害賠償責任。在判決中，即便自殺行為並未直接導致租賃物的外觀形體毀損或功能損壞，但自殺事件卻使租賃物成為「凶宅」，影響了其交易價值，造成了經濟上的損失，這種損失被認定為「純粹經濟上的損失」。因此，根據判決，承租人在此情況下應承擔損害賠償責任。承租人因其違反了善良管理人之注意義務，導致了租賃物的交易價值減損，故應負損害賠償責任。

律師回答：

關於這個問題，凶宅的定義通常是指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部份（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡，不包括自然死亡之事實。在租屋處自殺，通常會使租賃屋交易之價格減低或出租收益降低。

承租人有責任以善良管理人的注意保管租賃物，如果由於承租人的行為或其同居人等第三者的行為導致租賃物價值下降或損壞，承租人可能需要承擔相應的損害賠償責任。這其中包括因為承租物成為所謂的「凶宅」（發生了自殺或兇殺事件）而導致其再次出租或出售的價值降低的情形。

依民法第432條，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。承租人就此是否應負損害賠償責任？

關於這個問題，法律上應是可行，此按臺灣高等法院臺中分院民事判決101年度上字第40號判決所示：「又按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任；因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第432條、第433條定有明文。查上訴人承租系爭租賃標的物後，即與其女兒林虹伶共同居住其內乙事，已如前述，而林虹伶為一智識正常之成年人，其明知系爭租賃標的物非其所有，應知其若於系爭租賃標的物內自殺死亡，將使系爭租賃標的物成為「凶宅」，日後難以出租或出售，換言之，雖其於系爭租賃標的物內自殺，固係欲結束生命，然其所選擇之方式，對他人仍有可能造成危害，凡此為一般人應有之注意義務，亦即行為人應注意避免造成他人損害，否則應就其行為負責，然林虹伶卻仍在系爭租賃標的物內自殺致送醫後身亡，其已違反上開應有之注意義務，當有可負責之事由存在；而上訴人就系爭租賃標的物之保管，亦顯有違反善良管理人注意義務之可歸責行逕。又林虹伶自殺身亡行為雖未造成系爭租賃標的物外觀形體之毀損或功能損壞，惟揆諸前揭說明，依一般社會常情，系爭租賃標的物發生非自然死亡事故，將使系爭租賃標的物再行交易之價格減低或出租之收益降低，造成系爭租賃標的物交易性或經濟上之貶值，兩者間有相當因果關係，足認林虹伶前開自殺行為確實造成系爭租賃標的物價值之減損，且此核屬系爭租賃標的物在不動產交易市場上，受交易人心理因素影響所可能產生之交易價格降低、減少，應係「純粹經濟上損失」。另因林虹伶之自殺行為使得系爭租賃標的物成為「凶宅」，進而影響出租人日後之使用、收益、處分權，其價值減損程度不亞於系爭租賃標的物物理上之毀損、滅失，且上開民法規定承租人對於租賃標的物所負之保管義務，係出租人將租賃物交付承租人後，出租人對於其租賃物通常即無法加以保管、維護，因此乃課以承租人對於租賃物須依租賃契約債之本旨所負之附隨義務，準此，尚難認此部分之附隨義務僅侷限於保管租賃標的物避免其受物理上之減損、滅失，申言之，前開民法所定之「毀損、滅失」之含義，當應包含租賃物經濟上之交易價值減損在內，自不待言。綜上，本件上訴人向被上訴人承租系爭租賃標的物，因上訴人違反善良管理人之保管注意義務及其同居女兒即第三人林虹伶在系爭租賃標的物內自殺身亡而有應負責之事由存在，並使得系爭租賃標的物之交易價值發生減損，造成被上訴人權益受損，是被上訴人依前揭民法第432條第2項、第433條規定請求上訴人負損害賠償責任，即屬有據。」

依據民法第432條及第433條，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物。如果承租人或其允許使用租賃物的第三者行為導致租賃物的經濟價值降低或毀損，那麼承租人可能需要對此負責。此外，此案例中法院將「毀損、滅失」的範圍延伸至經濟上的價值減損，而非僅限於物理上的損壞或失效。

承租人需審慎管理租賃物，避免任何可能降低其價值的行為，特別是在涉及可能將租賃物轉變為「凶宅」的情況下。這種法律規定強調了租賃關係中的責任和義務，並提供了一種保護租賃物價值和租賃市場正常運作的法律途徑。