共有物分割之不動產方式為何?

28 Mar, 2018

律師回答:

在法律上,物之所有權以共有的方式存在,通常動產比較不常出現,尤其是房屋和土地如果因為繼承取得,就會變成兄弟姊妹共有,而如果沒有去處理,等所有人死亡後,其子女又有數人,共有人就會越來越多,共有關係複雜。共有人不想維持共有關係了,該怎麼辦呢?若有已為分別共有,可以轉讓持分方式為之,但不以此一方式,則需要訴請法院進行分割共有物。此依民法第823條、第824條規定:各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。共有物之分割,依共有人協議之方法行之。若分割之方法,不能協議決定者,法院得因任何共有人之聲請命以原物分配或變賣共有物以價金分配於各共有人。最優先的方式一定是協議分割,如果協議不成,這時候任何的共有人都可以向法院訴訟。

 

分割共有物係民事實務上常見之訴訟類型之一,本質上屬於非訟事件,兩造之對立性較不明顯,通常具有親屬關係。法院裁判分割共有物時,應不受當事人聲明之拘束,惟仍應尊重共有物之使用現況、共有人之意願等,並作出最適當之判斷。無法就分割達成協議的時候,就可訴訟法院裁判分割。法院裁判分割,審酌房地是不是共有人所共有,共有人間是否有不分割之協議,房地是否有無法定不能分割事由,原告必須提出土地登記謄本或建物登記謄本、土地所有權狀或建物所有權狀等文件給法院參酌,土地的話還要準備地籍圖謄本,如土地登記謄本上之地目記載為「建」者,應先函詢當地縣市政府之工務局,以確認分割後之面積是否小於最小建築用地,而有無法在土地上建築房屋之情形。又如地目上記載為「田」者,應由縣市政府,確認系爭土地是否為農業發展條例之「農業用地」或「耕地」,而有不能分割或分割上之限制。當地之公所,應確認系爭土地有無耕地三七五租約之登記。

 

分割共有物是以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時,除因該土地內部分土地之使用目的不能分割(如為道路)或部分共有人仍願維持其共有關係,應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外,應將土地分配於各共有人單獨所有(最高法院69年台上字第1831號判例意旨參照)。法院為裁判分割時,需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素,並兼顧各取得部分之裏地通路問題。原則上認原物分配對全體或多數共有人有利,需先就原物分配,必於原物分配有困難者始予變賣,以價金分配於各共有人。裁判分割共有物,必定兼顧各共有人使用現況及利益平衡,酌留通路,務使共有物之經濟效用於分割後,獲得最大之效益。

 

法院通常在思考分割方式的時候,不受當事人聲明的拘束,法院可以依據持份比例,自己決定分割以原物、變價或原物補償方式。法律上規定,如土地為農業發展條例所稱之耕地,則依該條例第 16 條第 1 項之規定,除符合同條但書之例外情形,否則分割後之面積不得小於 0.25 公頃。應尊重當事人就系爭土地之分管協議,且盡量維持土地之使用現況而為分割。亦即,法院應考量系爭土地於分割後,當事人仍可持續使用地上物,或應避免產生拆屋還地之情況。土地的分割通常會直接劃分,每個人所有的土地就變小塊,但是房屋因為他構造的關係,就無法直接劃分了。房屋若是可以分割,自然可以用原物分配的方式去分割,法院通常會去現在勘驗,劃分方式最好。應詢問被告等人是否同意原告之分割方案,如有不同意者,應另提出分割方案。原則上,當事人應自行提出分割方案,再由法院擇一作為本案之分割方法,除非當事人所提之分割方案均不恰當時,始由法院依職權提出。

 

以房屋分割為例,如僅有單一門戶可供出入之住宅,就系爭房屋進行原物分割,難以建築上或居住之使用,無以增進房屋之經濟效用,徒增法律關係複雜化,且無共有人表達由己提出金錢補償以獲配系爭房地之意願,則法院應會認為是將系爭房地全數原物分割,抑或全數分配予兩造之一方,由他方以金錢補償方式均非妥適。則通常透過變賣方式,基於市場之自由競爭,可使不動產之市場價值得以極大化,對於全體共有人而言,屬於有利,反之,若屬於可分割之住宅,常有有各自可出入之門口,或共有之通道,此時便可逐層分割,因此,法院將考量房地之型態、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情形,房地之分割方法,可採原物分割或變賣共有物,甚至部分原物另以補償方式為之,如當事人分得之面積不符持分比例,或與其他共有人分得土地之價格有落差時,應予找補。至有關各部分土地之價格,仍應以鑑定結果為準。


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