共有物分割之不動產方式為何？
問題摘要：
共有物分割的方式包括協議分割和法院分割。共有人可以自行達成分割共有物的協議。這是最理想的解決方式，因為它通常更快速、成本更低，避免了法院訴訟和法律費用的支出。如果共有人無法就分割方式達成協議，任何一方都可以向法院提出申請。法院在裁定分割時會考慮各種因素，包括共有物的性質、共有人的意願、物品的使用現況和可能的經濟效益。法院可能會選擇讓物品保持原狀分割、出售共有物並分配所得金錢，或是以其他方式補償。在進行共有物分割的過程中，法院會考量各種因素，包括共有物的性質和價值、公共利益與共有人利益、現實使用狀況與裏地通路問題、原物分配的原則以及房屋的特殊情況等。最終，法院將根據這些綜合性考量，確定最合適的分割方案。這些程序和原則確保了在分割共有物時的公平性、效率性和實用性，並解決了可能出現的法律和社會矛盾。
律師回答：
關於這個問題，在法律上，物之所有權以共有的方式存在，通常動產比較不常出現，尤其是房屋和土地如果因為繼承取得，就會變成兄弟姊妹共有，而如果沒有去處理，等所有人死亡後，其子女又有數人，共有人就會越來越多，共有關係複雜。共有人不想維持共有關係了，該怎麼辦呢?
共有財產分割是一個複雜且實用的法律過程，主要用於解決共有財產之間的權利問題。當共有人之間不能就分割方式達成協議時，他們可以依據法律規定，請求法院介入並裁定分割方式。這包括可以通過直接分配原物、賣出共有物並分配所得金錢或是以其他方式補償。
協議分割
最理想的情況是共有人之間能夠達成分割共有物的協議。這種方式通常最快且成本最低，因為它避免了長時間的法律訴訟和高昂的法律費用。最優先的方式一定是協議分割，如果協議不成，這時候任何的共有人都可以向法院訴訟。
法院分割
若有已為分別共有，可以轉讓持分方式為之，但不以此一方式，則需要訴請法院進行分割共有物。此依民法第823條、第824條規定：各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
若分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請命以原物分配或變賣共有物以價金分配於各共有人。
當共有人之間無法達成協議時，任何一方都可以向法院提出分割申請。法院在裁定分割時，會考慮到共有物的性質、共有人的意願、共有物的使用現況和可能的經濟效益。法院可能會選擇讓物品保持原狀分割、出售共有物並分配收益或部分以物品原狀分割配合金錢補償。
分割共有物係民事實務上常見之訴訟類型之一，本質上屬於非訟事件，兩造之對立性較不明顯。法院裁判分割共有物時，應不受當事人聲明之拘束，惟仍應尊重共有物之使用現況、共有人之意願等，並作出最適當之判斷。無法就分割達成協議的時候，就可訴訟法院裁判分割。
確保分割方案符合法律規定和實際的可行性
在處理共有物分割的法律過程中，法院會非常仔細地審查各種文件和情況，以確保分割方案符合法律規定和實際的可行性。原告必須向法院提交相關的文件，包括土地登記謄本或建物登記謄本，土地或建物的所有權狀等。這些文件是用來證明申訴者對土地或建物的所有權，以及任何特定的限制或權利。
地籍圖的重要性
對於土地的分割，地籍圖謄本非常重要，因為它提供了土地的精確測量和界限。這對於確定分割的具體方式和每部分土地的大小非常關鍵。
地目的確認
如果土地登記謄本上的地目為“建”（建築用地），需要向當地政府的工務局確認分割後的面積是否符合最小建築用地的要求。這是因為若分割後的土地面積過小，則可能無法進行合法建築。
法院裁判分割，審酌房地是不是共有人所共有，共有人間是否有不分割之協議，房地是否有無法定不能分割事由，原告必須提出土地登記謄本或建物登記謄本、土地所有權狀或建物所有權狀等文件給法院參酌，土地的話還要準備地籍圖謄本，如土地登記謄本上之地目記載為「建」者，應先函詢當地縣市政府之工務局，以確認分割後之面積是否小於最小建築用地，而有無法在土地上建築房屋之情形。
農地和耕地的特殊規定
如果土地被登記為“田”（農地或耕地），則需與縣市政府確認該土地是否屬於根據《農業發展條例》規定的農業用地。這類土地可能有分割限制，比如分割後的面積不能小於特定大小或必須保持為農業用途。
如地目上記載為「田」者，應由縣市政府，確認系爭土地是否為農業發展條例之「農業用地」或「耕地」，而有不能分割或分割上之限制。
法院通常在思考分割方式的時候，不受當事人聲明的拘束，法院可以依據持份比例，自己決定分割以原物、變價或原物補償方式。法律上規定，如土地為農業發展條例所稱之耕地，則依該條例第16條第1項之規定，除符合同條但書之例外情形，否則分割後之面積不得小於0.25公頃。應尊重當事人就系爭土地之分管協議，且盡量維持土地之使用現況而為分割。
耕地三七五租約的影響
此外，如果土地上存在耕地三七五租約的登記，則可能影響土地的分割方式。三七五租約是一種保護租戶權益的租賃協議，使租戶在一定條件下享有耕作土地的長期使用權。應確認系爭土地有無耕地三七五租約之登記。
法院在進行裁判時會評估各種因素
法院在進行裁判時會評估各種因素，包括土地和建築物的特性、共有人的具體情況（如是否有共有關係維持的合同）、土地的可分割性（如土地是否可以根據當地法規建造房屋）、以及所有共有人的整體利益。法院還會考慮到土地分割後的實用性，例如是否有足夠的通路或是否符合地方建築規定。
分割共有物是以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1831號判例意旨參照）。
法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧各取得部分之裏地通路問題。原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，需先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人。裁判分割共有物，必定兼顧各共有人使用現況及利益平衡，酌留通路，務使共有物之經濟效用於分割後，獲得最大之效益。
在法院進行共有物分割的過程中，一系列綜合性考量將被納入評估，以確保分割後的結果符合公平、效率和實用性的原則。這些考量涵蓋了不同的方面，從法律到經濟，再到社會的實際需要：
共有物的性質和價值
首先，法院需要評估共有物的種類（如土地、建築物等），其市場價值及其對共有人的經濟效用。這些因素直接影響分割的可行性和方式。
公共利益與共有人利益
法院將考量分割方案是否符合公共利益，例如是否維持必要的公共設施或公共通道。同時，也需考慮全體或多數共有人的利益，尋找一個最有利於大多數人的解決方案。
現實使用狀況與裏地通路問題
分割方案必須兼顧實際使用情況和未來使用的可行性。例如，土地分割需要保證每一塊分割後的土地都有適當的通路，以便於日後的進出和利用。
原物分配的原則
如果可能，法院通常傾向於原物分配，即直接將共有物分配給共有人，這通常被認為是對所有人最公平的方法。只有在原物分配存在明顯困難時，才會考慮變賣共有物並分配所得。
房屋的特殊情況
對於房屋等無法直接平均分割的共有物，可能需要特殊考量。如若房屋不能實際分割而不損害其使用價值，法院可能會考慮變賣房屋並分配收益，或是由一方獲得全部所有權，並向其他共有人支付相應的金錢補償。
分割方案的提出與選擇
當事人可以提出分割方案，但最終的選擇需由法院做出，基於所有相關的法律和實際考量。如果當事人提出的方案不適合或不公平，法院有權根據職權提出替代方案。
亦即，法院應考量系爭土地於分割後，當事人仍可持續使用地上物，或應避免產生拆屋還地之情況。土地的分割通常會直接劃分，每個人所有的土地就變小塊，但是房屋因為他構造的關係，就無法直接劃分了。房屋若是可以分割，自然可以用原物分配的方式去分割，法院通常會去現在勘驗，劃分方式最好。
應詢問被告等人是否同意原告之分割方案，如有不同意者，應另提出分割方案。原則上，當事人應自行提出分割方案，再由法院擇一作為本案之分割方法，除非當事人所提之分割方案均不恰當時，始由法院依職權提出。
以房屋分割為例，如僅有單一門戶可供出入之住宅，就系爭房屋進行原物分割，難以建築上或居住之使用，無以增進房屋之經濟效用，徒增法律關係複雜化，且無共有人表達由己提出金錢補償以獲配系爭房地之意願，則法院應會認為是將系爭房地全數原物分割，抑或全數分配予兩造之一方，由他方以金錢補償方式均非妥適。
則通常透過變賣方式，基於市場之自由競爭，可使不動產之市場價值得以極大化，對於全體共有人而言，屬於有利，反之，若屬於可分割之住宅，常有有各自可出入之門口，或共有之通道，此時便可逐層分割。
因此，法院將考量房地之型態、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情形，房地之分割方法，可採原物分割或變賣共有物，甚至部分原物另以補償方式為之，如當事人分得之面積不符持分比例，或與其他共有人分得土地之價格有落差時，應予找補。至有關各部分土地之價格，仍應以鑑定結果為準。
在法院程序中，原告需要提供足夠的文件和證據，如土地和建築的登記謄本，以及可能的地籍圖謄本等，以證明其分割方案的合法性和可行性。
這種法院介入的分割程序確保了在多方面考慮後做出決策，旨在達到最高的公正和效益，同時解決可能出現的任何法律和社會矛盾。因此，在面對共有物分割的問題時，法律專業的諮詢和經驗是不可或缺的。
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