租期屆滿前出租人能否將租賃物之所有權讓與他人？

12 Jan, 2011

問題摘要：

根據民法第425條的規定，出租人在租賃物交付給承租人後，即使將其所有權轉讓給第三人，租賃契約對於受讓人仍然繼續存在，除非租賃契約符合特定條件，如租期超過五年或未定期限且未公證。這表示，受讓人必須承擔原租賃契約所產生的義務和責任，而承租人的權利不受影響。因此，出租人在租期屆滿前是可以將租賃物的所有權轉讓給他人的。此外，法院實務上也認為透過強制執行程序進行的拍賣是一種買賣行為，因此通過拍賣取得不動產所有權的受讓人也受到上述民法的規定。

律師回答：

關於這個問題，租賃物的所有權發生變更，此時將所有權讓與他人，對於他人的效力為何？

買賣不破租賃原則

租賃契約一旦成立且租賃權已交付給承租人，即使出租人將所有權轉讓給第三人，該租賃契約仍然對受讓人有效，除非該租約是未經公證且期限超過五年或為不定期限的不動產租約。這保護了承租人對租賃物的使用權不因所有權變更而受影響。

按民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

可知出租人若為所有人，自得將其所有權讓與第三人，並不會因該所有物己出租他人之影響。惟出租人於租賃期間將租賃物之所有權讓與他人時，除非租賃契約屬於超過五年，或屬未定期限之未公證不動產契約，對於租賃物受讓人不生效力外，受讓人均需承受原租賃契約而受拘束，承租人之權利不受影響。故出租人於租期屆滿前，自得將租賃所有權讓與他人。

拍賣情形的特殊適用

法院實務認為，透過強制執行程序進行的拍賣也視為一種買賣方式，因此透過拍賣取得不動產的新所有者，同樣適用「買賣不破租賃」的規定。

不動產查封後的租賃權限：

查封是一種保全措施，目的在於防止債務人在法律程序完結前處分財產。當不動產被查封後，債務人理論上失去了對該不動產的處分權，包括出租。任何在查封後所簽訂的租賃契約，對於債權人來說是無效的，因為它可能妨礙執行效果。

然而，不動產查封後，可否再出租。就債務人而言，實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，非絕對無效，僅對債權人不生效力。租賃係將物租與他人使用、收益，自屬有礙執行效果之行為，該租賃契約對債權人不生效力。就管理人而言，雖法無明文限制管理人之權限，惟如租賃契約對於不動產所有人或再拍賣之拍定人有效，勢必減損該不動產之價值，為保護當事人之權益，執行法院選任管理人時，宜斟酌情形加以適當之限制。

按不動產經查封後，債務人對該不動產之管理或使用收益權，即受限制。除依強制執行法第78條之規定，經執行法院之允許，得於必要範圍內管理或使用外，債務人不得將之出租他人，否則，不惟對於債權人不生效力，執行法院得強制排除之，抑且須負刑法第139條妨害公務之刑責（強制執行法第51條第2、3項、第113條、辦理強制執行事件應行注意事項第28項、最高法院73年度臺上字第394號民事判決參照）。

「買賣不破租賃」的適用

按照民法第425條，如果不動產在被查封前已經有存在的租賃契約，該租賃契約繼續對新的所有者（如拍賣得標者）有效，除非該租約期限超過五年或是不定期限而未經公證。這意味著原租賃契約仍受保護，新所有者必須尊重已存在的租約。

查封後的租賃行為

強制執行法第113條和第51條第3項提供了對查封不動產的保護措施，禁止在查封後未經法院允許而進行可能妨礙執行的行為，如新的租賃。如果查封後債務人仍將物業出租，此行為可被法院排除。

次按「已查封之不動產，以債務人為保管人者，債務人仍得為從來之管理或使用。由債務人以外之人保管者，執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用之。」強制執行法第78條定有明文。故查封之不動產由債務人保管者，債務人得依不動產原來之用途或使用狀態管理使用；倘由債務人以外之人（包括執行債權人）保管者，則應由執行法院斟酌具體情形，許可債務人於必要範圍內管理、使用之，以免影響保管人之保管行為，並確保查封之目的。

機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院四十九年台抗字第八三號判例參照），因此參照民法第425條第1項規定，若當事人間的租賃關係，是經出租人（即房東）交付租賃物，且已在占有中，縱嗣經法院依強制執行法將房屋拍定，而所有權讓與得標之第三人，租賃契約對於取得房屋所有權之拍定人，仍繼續存在，此即所謂的「買賣不破租賃」。

除非租約是期限超過五年或未定期限，而未經公證之情況（民法第425第2項）。另外強制執行法第51條第3項所稱「實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之」（強制執行法第一百十三條：不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定），不是在法院查封後，始行占有房屋，故亦無前開規定之問題，一併說明。

押租金的處理

押租金的處理涉及到押租金契約的性質，這是一種要物契約，需要金錢的交付才成立。若出租人將租賃物的所有權轉讓給他人，但未將押租金實際交付給受讓人，則受讓人不承擔返還押租金的義務。這意味著，除非押租金由出租人交給受讓人，否則受讓人不需要向承租人返還押租金。

另民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務。(最高法院65年台上字第156號判例)