公寓大廈中那些共用部分不得做專用？

律師回答：

公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分 (公寓大廈管理條例第7條)，按公寓大廈管理條例第44條第1項規定：「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說及住戶規約草約。於變更設計時亦同。」其為下列各款者，並不得為約定專用部分（同條例但書之規定）：

一、 公寓大廈本身所占之地面。依公寓大廈管理條例施行細則第5條規定：「…指建築物外牆中心線或代替柱中心線以內之最大水平投影範圍。」

二、 連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄，如公寓大廈之電梯間不得為約定專用部分。

三、 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定專有部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」公寓下管理條例（以下簡稱條例）第3條第3款至第5款定有明文；次按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」為同條例第7條第3款所明定，故來函所提公寓大廈上下二個專有部分所夾樓地板之構造當為共用部分，且不得為約定專用部分（內政部營建署函 100.09.19.營署建管字第1002916708號）。

四、 約定專用有違法令使用限制之規定者。

五、 其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

此即臺灣高等法院3年度上易字第623號民事判決所示：「次按，『公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：．．．二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。』『各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共有部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償』。公寓大廈管理條例第7條第二款、第9條分別定有明文。系爭建物附圖Ｂ、Ｃ部分所坐落位置，為西武大樓供出入所用之大廳，此為兩造所不爭，依使用之性不得以合意使之變更為專有部分，上訴人大頂美公司在該處設置系爭建物使用收益，其使用該共用部分之方式顯已超過一般社會通念所能接受之範圍。故縱使上訴人所辯Ｂ部分係向訴外人李秀玉買受，亦不得添建建物為使用。Ｃ部分違規使用，亦有未當。揆諸上開說明亦不能以合意使之變更為上訴人之專有部分，而歸其分管使用。況上訴人並不能舉證以證明系爭大樓住戶有合意將附圖Ｂ、Ｃ部分歸其分管使用之事實，上訴人抗辯其已使用多年，住戶均無異議，應係默示同意其分管云云，自無可取。」參照。

如法定空地由區分所有權人會議以訂定「規約」的方式而約定專用，「其內容不得抵觸都市計畫法及建築法等法令規定，抵觸者無效」（參見內政部85年5月25日台（85）內營字第8572695號函）公寓大廈建築基地之法定空地，非屬「公寓大廈本身所占之地面」，在不違反公寓大廈管理條例第7條其他各款強制不得約定專用之規定下，約定為專用，但其利用仍不得違反公寓大廈管理條例其他規定、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，倘利用確有困難，應經公寓大廈管理委員會向主管機關申請變更使用執照之手續，以達到變更之目的，不得擅自變更