房屋押租金怎麼討回來？

問題摘要：

押金在租賃關係中的作用和性質，以及承租人在保管租賃物方面的責任。根據民法的相關規定，承租人有義務以善良管理人的注意保管租賃物，並且若因其違反這一義務而導致租賃物毀損或滅失，就應負損害賠償的責任。然而，房東在扣抵押金方面必須提出明確的依據和修補單據，否則不得任意扣減。如果房客和房東對於扣除押金的事實或金額存在爭議，可以透過法院的調解或訴訟程序解決。最後強調了雙方應負的舉證責任。

律師回答：

關於這個問題，房屋時，除須支付每月租金外，通常尚須支付一筆押金(擔保金)。押金之作用在於，若房客於租屋期間有不付租金、水電費、瓦斯費、管理費；或因為可歸責於房客的理由造成房屋損害；或房客有提前終止租約等違約情形時，房東就可以可由押金扣抵相關費用，以保障房東權益。如果房客沒有欠費、毀損或其他違約情形，房東就應該在租賃期滿，房客交還房屋時，將押金無息返還給房客。

 

常有房東主張押金要扣留到期後未結清的水、電費及電話費、浴室馬桶不通、傢俱損壞等而拒絕將押租金交還，但押租金性質本係租賃關係終止時，承租人如未積欠租金或其他損害賠償債務，並將租賃物返還出租人，出租人應將押租金返還承租人；如承租人有積欠租金或應負損害賠償債務之情形，出租人則得自押租金中直接扣抵取償再將餘額返還之。

 

押金的法律性質和用途

我國民法雖未就押租金加以規定，但實務見解肯認之，因此押租金具有擔保性質，而租約結束即失其擔保之意義，自應予以返還。押金主要作為租賃期間可能發生的租金拖欠、房屋損壞、或其他違約行為的擔保。若無此類問題，原則上應當在租賃結束且房屋狀態檢查無誤後全額返還給房客。

 

如屬「住宅租賃契約」，押金之金額，不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金(租賃住宅市場發展及管理條例第7條)。

 

租約中應明確列出哪些情況下房東可以從押金中進行扣減，這包括未支付的水電費、管理費等。如果房客對房東扣抵押金的決定有異議，例如認為扣除的金額過高或不合理，房東需在法律許可的範圍內證明其扣除的正當性。

 

房屋損壞的責任與證明

承租人有義務以善良管理人的標準保管租賃物，並承擔因疏忽導致的損害賠償責任。重要的是，房東需要提供足夠的證據來證明損壞是由承租人的不當行為造成的，這可能包括修理單據、損壞前後的照片等。

 

關於損害賠償部分，承租人在租賃關係存續期間，有以善良管理人的注意義務，保管租賃物。重點在於先拿出合約後，首先需要尋找關於租賃物損毀的相關條款，看看當初是不是有對於特別約定了？再進行詳細的點交，並由雙方確認房屋狀態的清單，這對於日後證明房屋狀態變化極為重要。這份清單應該包括照片或視頻證據，以提供更加客觀的事證。

 

依民法第432條：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，即並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」

 

如有違反而造成租賃物的毀損或滅失時，承租人當然要負損害賠償的責任，若是承租人的同居人或者是得到承租人同意而使用、收益租賃物的人，而使租賃物滅失，雖然不是承租人使租賃物滅失，但是承租人還是要負起損害賠償的責任。

 

但此部分值得注意，應由房東提出損害賠償依據，並修補單據，否則不得任意扣減。至於，房客應付的水電、瓦斯或電話費、管理費，若於租約中有明確約定自可扣除。

 

如果房東就扣抵押金的項目、理由或金額與房客認定的事實不符，或是房客與房東對租約的解釋與認知有落差時，房東對於法院送達的支付命令，就有可能於法定期間內（20日）聲明異議，讓案件進入調解或訴訟的程序來解決，由於雙方租約業已終結，而擔保金是否可以扣除，必須由房東負舉證責任。

 

為避免租賃結束時關於押金的爭議，建議房東與房客在租約初期就應詳細討論並書面確認所有可能影響押金的條款。同時，進行租賃物的入住和退房時的詳細檢查，並由雙方簽字確認檢查報告，可以有效減少爭議。

 

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