房屋出租時，管理費等支出應由誰繳納？

19 Mar, 2018

問題摘要：

公寓大廈管理條例中關於管理費的相關規定，以及出租人和承租人在管理費負擔上的義務和契約約定。根管理費通常由區分所有權人（即房東）承擔，但在租賃契約中可以約定由承租人負擔。然而，如果承租人拒絕繳納管理費，根據法律，仍由區分所有權人負擔。在管理費積欠情況下，管理負責人或管理委員會有權向法院訴請命令承擔責任。如果管理費由承租人負擔並未支付，則管理委員會仍有權向區分所有權人（即房東）要求支付，房東再向承租人追討。在進行這種追討時，書面通知是很重要的，例如郵寄存證信函、公證人認證函或律師函。

律師回答：

關於這個問題，

管理費的基本責任與租賃關係中的管理費負擔：

負有繳納管理費義務之人為區分所有權人，即依公寓大廈管理條例第10條規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該『區分所有權人』或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由『區分所有權人』按其共有之應有部分比例分擔之」。又依民法第427條規定：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」

因此原則上雖由出租人負擔，但與房屋有關之費用如管理費等，既非強制規定，得由出租人與承租人約定由一方負擔，而實務上，通常即依此約定由承租人負擔。

惟依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。」公共基金之繳納是區分所有權人（房東）之義務，雖然向現住之承租人收繳較為方便但承租人拒絕繳納時，所有權人仍應負繳納之義務，至承租人與所有權人間之清償關係，純屬其兩者間契約約定問題，若有爭議應逕循司法途徑解決。

如果承租人未繳納，最終責任仍落在區分所有權人身上

又依同條例第21條之規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」若管理費（公共基金）約定由承租人（住戶）繳納者而未納者，依上揭規定，管委會仍得請求區分所有權人〈即出租人〉繳納，出租人若於租約中約定由承租人負擔，並於繳交之後轉向承租人索回。在此所稱的「催告」，應以「書面」為之，例如：郵政存證信函、公證人認證函或律師函。

出租人在租約中應明確指出管理費的支付責任，包括應對未付款的處理方式。此外，區分所有權人應與租客保持良好的溝通，確保租客了解其責任，並提前告知可能的費用變更或增加。

房東和房客之間的契約是無法拘束管理委員會，繳費的時間到了，總是要有一方繳費，契約上有寫清楚管理費是房客負擔，那就是房客負責繳交，若其不按時繳交管理費，房東是有責任要協助住戶繳交管理費的；倘若一直不交管理費，達到公寓大廈管理條例21條規定，管理委員會到最後可以向法院申請支付命令或直接起訴，更甚者可以申請法院拍賣房屋來償還管理費。