未給審約期間，可否後悔不願履行可否解約？

18 Mar, 2018

問題摘要：

消費者與企業之間契約權利及義務內容應給予消費者審約期間，可使消費者的權益受到了一定程度的保護，特別是在涉及到預售屋等房地產交易時。企業經營者必須遵守法律規定，給予消費者充分的審閱期間，否則契約中的條款可能被視為無效。這些法律規定有助於維護消費者的權益，確保他們在契約中能夠有充分的了解和保護。

律師回答：

關於這個問題，消費者可以把定型化契約帶回家仔細的閱讀，有一個理解契約內容的合理時間，如果企業經營者沒有按照規定，後果相當嚴重，消費者可以主張契約條款無效，但是不能主張全部契約無效。

不動產契約上存在種種問題，其中最常發生就是中古屋買賣，尤其是仲介提供的買賣契約，內容經常是仲介提供，但因為買賣雙方通常都是一次性且非企業經營方式交易，因之，不適用消保法，所以也沒有審約期間的問題（所以建議還是應審約後再簽署）。

再者。由於新成屋及在預售屋的交易上，因涉及企業經營者與消費者的契約，故皆適用審約期。尤其在所謂預售屋特別重要，因為預售屋指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。(不動產經紀業管理條例第4條規定可資參照)買受當時並未看到房屋，因此容易發生許多糾紛。

審閱期的法定規定

按照消費者保護法第11條之1，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應給予消費者合理的時間，來審閱契約條款。如果企業經營者沒有遵守這一規定，契約中的該條款可能不會被視為契約的一部分，除非消費者主張該條款應當成立。

關於建商銷售預售屋及為成屋予消費者因使用定型化契約，故應給予消費者審閱期間，訂立審閱期間條款之目的在於給予消費者充分瞭解。契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害（臺灣高等法院102上字第375號民事判決）。主管機關就不動產買賣相關契約之審閱天數規定至少審閱期間，如預售屋買賣、預售停車位、成屋買賣均為5日。

然而，我國不動產交易習慣上是先付定金，簽約時定金轉成買賣價金的一部分，在簽約已交付定金，消費者反悔不買，將被沒收。但消費者若主張未給予企業經營者（如建商）未給予審閱期間，如要求消費者拋棄審閱期間，或給予消費者時間不足5日，此時是否可以解除契約？

依消費者保護法第11條之1第1項、第3項規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」、「違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」足見審閱期間並非契約之效力條款，違反者，僅是未經個別磋商條款無效，所以審約期不是無條件解約權。

依消費者保護法第19條第1項及第2項規定：「通訊交易或訪問交易之消費者，得於收受商品或接受服務後7日內，以退回商品或書面通知方式解除契約，無須說明理由及負擔任何費用或對價。但通訊交易有合理例外情事者，不在此限。前項但書合理例外情事，由行政院定之」一般房屋買賣基本很少沒有看過實體而是透過網路或電話成交，或是建商上場拜訪成交。

契約的成立與有效性

即使企業經營者未提供足夠的審閱時間，這並不意味著契約就無效或不成立。重點在於未經磋商的條款可能不構成契約的一部分。如果雙方在契約的其他條款上已有個別磋商，如標的物的價格、位置等，這些經過磋商的條款依然有效。

在實際操作中，如果消費者發現沒有被提供足夠的審閱期，應該立即指出，並要求延長時間。如果企業經營者拒絕，消費者可以考慮通過法律途徑來保護自己的權益。

因此，未給予適足時間，消費者至多主張未經磋商條款，可以主張該條款不構成契約之內容。而若消費者已與業者已有個別磋商，如買賣標的物位置、面積、價格或其他條件，從而訂立契約，既屬於消費者與企業經營者保別議定而定之條款，自不能反悔，蓋雙方既然就買賣標的與價格已談妥，買賣契約就已經成立，不因會未給予適足時間而無效或不成立。

此部分可參酌最高法院98年度台上字第168號判決所示：「…倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。」。

審閱期間的放棄

若企業經營者通過定型化契約使消費者放棄審閱權利，該行為是無效的。這是一個重要的保護措施，防止企業經營者利用條款限制消費者的權利。

至於要求消費者拋棄審閱期間，過往實務見解有以若業者使消費者取得契約處於可以檢視狀況可以適法，此部分可參酌臺灣高等法院102上字第375號判決所示：「..只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。且消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由原則，尚無不可。」

但依新修正之消費者保護法第11條之1規定：「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。」換言之，除非業者與消費者個別磋商同意，現行實務常以定型化契約條款要求消費者自行拋棄審閱期已屬不合法。

總之，消費者在簽訂任何重大的定型化契約前，應該確保有足夠的時間來審閱所有條款，並尋求法律顧問的協助來確保合同的條款不會對自己不利。