借名登記關係應如何避免糾紛？

17 Dec, 2017

問題摘要：

在台灣常見的「借名登記」現象以及相關法律規定：借名登記是指當事人約定一方將自己的財產以他方名義登記，但仍由自己管理、使用、處分的情況。這種情況在台灣相當普遍，原因包括規避法律上的限制、躲避債務、隱匿財產等。除非違反強制性規定，借名登記契約通常被認為是有效的。借名人在爭議發生時需要提供相應的證據來證明實際上的所有權。借名登記會承擔風險，包括無法證明實際所有權、無法對抗債權執行等情況。此外，如果出名人未經借名人同意出售所借名的不動產，雖然不構成侵占，但可能構成刑法上的背信罪。對於借名人來說，有些措施可以幫助他們證明實際上的所有權，例如保存相關的契約文件、公證、稅單、租金記錄等，並且可以考慮設定抵押權來增加保護。

律師回答：

關於這個問題，「這房子從頭到尾都是我出的錢，我只是借他的名字登記而已，想不到他竟然偷賣給別人！」、「爸爸生前說好這棟房子先登記在大哥名下，等爸爸百年之後，大哥要將房子平均分給其他三兄弟，可是最後被大哥獨吞了。」這些台詞似乎很常聽到，

儘管借名登記是一種不要式契約，但為了防範未來的法律爭議，建議將借名協議書面化，並明確列出雙方的權利和義務，包括財產的管理、使用、處分權限和返還條件。

借名登記之原因在台灣非常常見，有時作為規避法律上資格限制，如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅、有為規避稅捐，如地價稅累進稅率、躲避債務、債信，如為取得較低利息、增加借貸金額）、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產，如避免朋友借錢、公務員身分、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、為共同出資投資等等，原因不一而足，但一旦感情生變，「借名登記」往往發生糾紛

委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定（民法第528條、第529條）。

所謂「借名登記」者，是當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。在不違反法律的強制、禁止規定等情況下，實務大都採肯定的立場，類推適用民法的委任相關規定。最高法院現對「借名登記」契約，若不違反強制規定而構成脫法行為，如原住民保留地開發管理辦法第18條第1項規定，非原住民不得承受原住民保留地的規定，原則上認定借名登記契約的有效性，屬於民法債編所未規定之「無名契約」，類推適用民法「委任」之規定

自己的財產借名登記將承受許多風險，依法院實務，若產生爭議，借名人必須提出資金、權狀等證據，證明為實際所有權人，若無法舉證，即有敗訴無法請求返還之風險。

其次，出名人亦即不動產登記名義人若出賣該不動產等，依最高法院106年度第3次民庭會議決議，即便第三買受人惡意明知有借名登記之情形，借名人亦僅得向出名人請求損害賠償及追究其刑事上背信責任，不得請求第三買受人返還該不動產。

再者，若該登記名義人在外欠債受執行，借名人亦即實際所有權人亦不得以借名登記為由對抗執行。主張有借名登記關係存在事實之人，應負舉證責任，這就是實務上最困難之處了除辦理不動產移轉前，費個心訂定借名登記的契約書或承諾書，必要時到法院或民間公證人處辦理公證，或者保有不動產所有權狀、繳納地價稅或房屋稅之收據等，若該不動產有出租行為，也可保存租金匯款記錄，這些都是很有利的證據喔，最好還是設定抵押權比較好！出名人未經借名人同意出賣所借名的不動產時，實務上雖認為不構成侵占，仍構成刑法第342條之背信罪。

主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任 (最高法院107年度台上字第629號民事判決)。因此，雙方最好簽署書面契約，證明彼此有借名登記的關係，保存各項證明文件（買賣契約、權狀、繳納地價稅/房屋稅單據等），以防未來發生紛爭時可以舉證

為了提高法律效力，借名契約可以進行公證，這對於未來可能的法律糾紛提供了更強的證據基礎。在某些情況下，為了保障借名人的權益，可以考慮在物權上設定抵押權或其他形式的保障，以防出名人擅自處分財產。

總的來說，借名登記在台灣很常見，但需要注意相關的法律風險和證明實際所有權的困難。