借名登記關係應如何避免糾紛？

律師回答：

「這房子從頭到尾都是我出的錢，我只是借他的名字登記而已，想不到他竟然偷賣給別人！」、「爸爸生前說好這棟房子先登記在大哥名下，等爸爸百年之後，大哥要將房子平均分給其他三兄弟，可是最後被大哥獨吞了。」這些台詞似乎很常聽到，。借名登記之原因在台灣非常常見，有時作為規避法律上資格限制，如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅、有為規避稅捐，如地價稅累進稅率、躲避債務、債信，如為取得較低利息、增加借貸金額）、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產，如避免朋友借錢、公務員身分、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、為共同出資投資等等，原因不一而足，但一旦感情生變，「借名登記」往往發生糾紛

所謂「借名登記」者，是當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。在不違反法律的強制、禁止規定等情況下，實務大都採肯定的立場，類推適用民法的委任相關規定。最高法院現對「借名登記」契約，若不違反強制規定而構成脫法行為，如原住民保留地開發管理辦法第18條第1項規定，非原住民不得承受原住民保留地的規定，原則上認定借名登記契約的有效性，屬於民法債編所未規定之「無名契約」，類推適用民法「委任」之規定

自己的財產借名登記將承受許多風險，依法院實務，若產生爭議，借名人必須提出資金、權狀等證據，證明為實際所有權人，若無法舉證，即有敗訴無法請求返還之風險。其次，出名人亦即不動產登記名義人若出賣該不動產等，依最高法院106年度第3次民庭會議決議，即便第三買受人惡意明知有借名登記之情形，借名人亦僅得向出名人請求損害賠償及追究其刑事上背信責任，不得請求第三買受人返還該不動產。再者，若該登記名義人在外欠債受執行，借名人亦即實際所有權人亦不得以借名登記為由對抗執行。主張有借名登記關係存在事實之人，應負舉證責任，這就是實務上最困難之處了除辦理不動產移轉前，費個心訂定借名登記的契約書或承諾書，必要時到法院或民間公證人處辦理公證，或者保有不動產所有權狀、繳納地價稅或房屋稅之收據等，若該不動產有出租行為，也可保存租金匯款記錄，這些都是很有利的證據喔，最好還是設定抵押權比較好！出名人未經借名人同意出賣所借名的不動產時，實務上雖認為不構成侵占，仍構成刑法第342條之背信罪。