瑕疵擔保不是買主的主觀的問題而已！

律師回答：

建案名稱不合己意，或旁邊有墓地，是否為房屋瑕疵，基本是不是聽買受人的主觀意願，畢竟民眾是購買房屋及基地持分，所以系爭建案究竟如何命名，是屬於建商之創意及銷售手法，與兩造間買賣房屋之特定性及建商是否存在廣告不實沒有關聯性。實際上墓地位置未與建案的土地相鄰，又因從房屋之露臺及後陽台處向外四處遠眺，墓地幾乎難以看見，尚不足以影響民眾購買房屋的景觀，自然不屬於房屋價值降低的瑕疵。墓地在建案銷售前已經存在，民眾購買房屋時應得自行查知，故法院認為建商並無故意隱瞞之事實。若建商亦未保證建案附近並無墓地，民眾亦不能主張得依買賣瑕疵擔保之規定解除契約。

此有臺灣高等法院104年重上字第188號民事判決意旨可資參照：「按民法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言（最高法院22年上字第3180號民事判例意旨參照）。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。茲查：1.上訴人主張：被上訴人未經伊同意即擅自將系爭建案名稱由「詠大直」變更為「大直1 號院」，顯已不能交付名為「詠大直」之系爭房地，應屬給付不能；縱非給付不能，亦有瑕疵給付及銷售廣告不實情事，經催告仍未回復命名，伊自得據此主張解除契約云云，雖據提出存證信函及銷售廣告影本為證…。即被上訴人對於系爭建案確已更名為「大直1 號院」續行銷售乙節，亦無爭執…。然依上訴人所簽署系爭土地契約第2條及系爭房屋契約第3 條分別約定兩造買賣標的為臺北市○○區○○段○○段000 地號土地之應有部分，以及臺北市政府建築機關核發之98建字第0361號建造執照，房屋編號第A1棟第壹拾層房屋乙戶，地下參層第115、116、117、118、119號，地下貳層第169、170、171、172、173 號停車空間…；亦即上訴人所購買者，乃系爭建案中特定之建物及基地持分。至於該建案究如何命名，無非出於被上訴人之創意及銷售手法，與兩造間系爭契約買賣標的之特定性無涉，亦不影響及系爭建案完成後即將成立公寓大廈社區之同一性至明，則上訴人質疑更名後將致社區分管約定失其拘束效力云云，顯屬無稽。況系爭建案由被上訴人以「詠大直」為名推出後，雖變更以「大直1 號院」續為銷售，然其後既非不得由被上訴人、抑或由系爭建案完成後所成立社區管理委員會再為變更，依首揭判例意旨，自未能以民法上之給付不能視之。又該建案之命名為「詠大直」或「大直1 號院」，均無不雅之處，依通常交易觀念，並不影響上訴人所買受系爭土地及建物之價值、效用及品質至明。則上訴人主張：被上訴人就此應負買賣瑕疵責任云云，亦無足憑採。2.又上訴人主張：系爭建物週遭山坡地上坐落有墓地之嫌惡設施（下稱系爭墓地）云云，固據提出照片影本為憑…。然查系爭墓地實際坐落之位置，係自系爭建案所在之文湖街21 巷前行至巷底，並右轉文湖街21巷118弄後，再繼續前行後左轉行經小徑後續行上坡，始能到達乙節，業據被上訴人提出照片位置圖及照片影本為憑…。另自與上訴人所買受系爭建物（A1-10樓）上一層相同位置（即A1-11樓）之露臺及後陽台處向外四處遠眺，可見山林與建築錯落，茂林蓊鬱，系爭墓地幾乎難以看見等情，亦有被上訴人所提供照片影本足稽…；上訴人對上情均無爭執…。堪認上訴人所提出系爭墓地照片乃於墓地現場近景拍攝，惟實際系爭墓地並未與系爭建案基地相毗鄰，亦不致影響上訴人所購買系爭房屋之景觀至灼，自未能認有何貶抑系爭房地之價值或效用之瑕疵；且對照被上訴人於系爭建案銷售廣告中就系爭建案所為「享盡山景綠意」、「三面環山靜謐莊園」等描述…，核亦未見有廣告不實之情事。況系爭墓地既於系爭建案規劃銷售前即已存在，上訴人於簽署系爭契約前，應非不得查悉，難認被上訴人有故意隱瞞之情；被上訴人復否認曾保證系爭建案附近並無墓地。從而上訴人據此主張得依買賣瑕疵擔保之規定解除契約云云，自乏所據。3.上訴人另主張：被上訴人於系爭建案銷售時，於銷售廣告內附平面圖（下稱系爭圖面）標示系爭建案位於文湖國小正後方，然系爭建案實際坐落於較為偏僻深山，不僅對外聯絡道路狹窄交通不便，更與市區、捷運、文教等距離甚遠，與銷售廣告所稱「居市心、近捷運、享公園、傍綠境、擁文教」不符，顯然誤導消費者，且屬瑕疵，伊亦得據以解除契約云云，並提出銷售廣告系爭圖面影本為憑…。然審酌上開銷售廣告所附系爭圖面已註明為「都市計劃圖說表現，僅供參考」乙節，可知該圖面僅屬概略標示系爭建案基地坐落地點及其鄰近相關環境設施之示意圖，難責其上繪製建案基地所在地點及與文湖國小間之相對距離均與實測比例全然相符。況系爭圖面已標明系爭建案基地係在文湖街21巷旁，坐落方位於文湖國小後方，二者間尚註記有畚箕湖公園，建案基地後方則標示為自然生態保護區…；於銷售廣告內並另以文字說明「『詠大直』座落文湖街靜巷內，散步十分鐘可抵達大直生活圈及劍南捷運站，...」等語…；再以此對照卷附網路電子地圖…，可知系爭圖面所標示系爭建案基地與文湖國小間之相對位置及相對方位概屬正確，且系爭建案鄰近確有西湖國中、西湖國小等文教機關，並與捷運文湖線相去不遠；堪認系爭建案銷售廣告宣稱該建案「居市心、近捷運、享公園、傍綠境、擁文教」…，尚無偏離事實。則上訴人指摘被上訴人以系爭圖面惡意誤導消費者，其銷售廣告顯有不實，並應負瑕疵擔保責任云云，亦難憑信。(三)綜上各節，堪認上訴人指摘被上訴人就系爭契約之履行有前揭債務不履行之情事各節，均乏所據。上訴人主張：伊已依給付遲延、給付不能及買賣瑕疵擔保之規定通知解除系爭房屋契約，系爭土地契約依約亦併同解除，被上訴人並應連帶返還伊已付價金並給付同額違約金云云，均無足採取。」