瑕疵擔保不是買主的主觀的問題而已！

26 Nov, 2017

問題摘要：

物的瑕疵擔保規定主要涉及賣方對於出售物品的隱藏瑕疵承擔責任的法律概念。根據民法第353條至第360條的規定，賣方應保證物品無任何減損其價值或使用目的的隱藏缺陷。如果物品存在瑕疵並影響其正常使用，買方可要求解除契約或減少價金。在房地產交易中，建案名稱的更改或附近存在墓地等非房屋本身物理或使用上的問題，一般不被視為房屋瑕疵。法院判斷時通常會考慮這些因素是否存在於物的隱藏缺點，並且是否影響物的價值或使用目的。至於房屋的缺點通常不會影響到房屋的結構或使用功能，因此不足以構成瑕疵擔保的責任。對於附近存在墓地等嫌惡情況，法院會考慮其實際位置與建案的距離以及在購買時是否易於被識別。如果這些設施不直接鄰接房屋或難以被看見，通常不會被視為瑕疵。如果這些設施對於房屋的使用或價值有實質影響，則可能被視為瑕疵。在實際案件中，判斷是否存在瑕疵及是否應解除契約或要求賠償，需綜合考慮所有事實與證據。如果買方能夠在合理的查詢後發現該缺點，或者缺點不足以影響物品的主要使用，則一般不構成瑕疵擔保的責任。

律師回答：

關於這個問題，在民法中，物的瑕疵擔保規定主要指的是賣方對於出售物品的隱藏瑕疵承擔責任的法律概念。根據民法第353條至第360條的規定，賣方應保證物品無任何減損其價值或使用目的的隱藏缺陷，若物品存在瑕疵而影響其正常使用，買方可要求解除契約或減少價金。

建案名稱不合己意，或旁邊有墓地，是否為房屋瑕疵，基本是不是聽買受人的主觀意願，畢竟民眾是購買房屋及基地持分，所以系爭建案究竟如何命名，是屬於建商之創意及銷售手法，與兩造間買賣房屋之特定性及建商是否存在廣告不實沒有關聯性。

關於涉及的是建案名稱更改和附近存在墓地等非房屋本身物理或使用上的問題，涉及物之瑕疵的判斷，主要考量是否存在於物的隱藏缺點，並且是否影響物的價值或使用目的。

對購買的基本條件沒有實質影響

民法中關於「瑕疵」的意義，如指契約的標的物有與當事人意思所合致者有異，且不利於一方當事人之缺點。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限(最高法院107年度台上字第2093號民事判決意旨參照)。而依民法第354條之規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。(第1項)出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。(第2項)」乃為買賣契約中物之瑕疵擔保責任之規定，其中即包含效用上之瑕疵(第1項後段)、交易價值之瑕疵(第1項前段)及保證品質之瑕疵(第2項)等三種類型。

而所謂不完全給付，按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」，民法第227條定有明文。所謂不完全給付指債務人雖有提出給付，但給付卻不符合債之本旨而言，且有瑕疵之給付須以債務人可歸責為要件，並視瑕疵可否修補而分別準用給付不能和給付遲延的法律效果，簡單來說，判斷基準就是契約明示、默示及基於一般契約解釋。

法院的判斷基於如建案名稱的更改或其他非買賣契約所定之內容，對購買的基本條件沒有實質影響，因此不構成物之瑕疵。如建案名稱更改被視為建商的銷售策略，不直接影響房屋的結構或使用功能，因此不足以構成瑕疵擔保的責任。畢竟除非證明名稱或其他房屋條例已列入契約之中，否則既不影使功能或結構難認有瑕疵存在。

嫌惡設施必須處於可以房屋受到影響的範圍

如墓地等嫌惡措施的存在，法如院考量到設施的實際位置與建案的距離及其在購買時是否易於被識別。由於設設並不直接鄰接或明顯從房屋可見，基本上不會造成對於房屋影響，否則瑕疵的問題即會無窮無盡。

蓋心理面的嫌惡設施包含：殯儀館、葬儀社、公墓等與宗教信仰有關或是監獄、中途之家等與社會觀感有關的設施。實質面則是實際上對人可能會有潛在或是立即性的影響，可能造成附近住戶生命安全威脅或生活品質變化，包含空氣污染、噪音、電磁波、降低交通便利性等等造成影響的設施。

在各種二手屋買賣糾紛中，嫌惡設施的瑕疵無疑是最具爭議性的類型，蓋因「嫌惡」本身即帶有主觀的意味，而這個主觀究竟是買方還是賣方，抑或是法院還是大眾的主觀？是否屬於買賣中影響交易的重要因素？

此部分如在意的話，除非法規或契約有特別規定出賣人有告知或揭露義務，且出賣人違反此訊義務，否則出賣人無告知或揭露義務，

簡言之，瑕疵擔保的適用需基於物品存在對買方不利、且買方在購買時未能輕易發現的缺點。如果買方能在合理的查詢後發現該缺點，或缺點不足以影響物品的主要使用，則一般不構成瑕疵擔保的責任。在實際案件中，判斷是否存在瑕疵及是否應解除契約或要求賠償，需綜合考慮所有事實與證據。

實際上墓地位置未與建案的土地相鄰，又因從房屋之露臺及後陽台處向外四處遠眺，墓地幾乎難以看見，尚不足以影響民眾購買房屋的景觀，自然不屬於房屋價值降低的瑕疵。墓地在建案銷售前已經存在，民眾購買房屋時應得自行查知，故法院認為建商並無故意隱瞞之事實。若建商亦未保證建案附近並無墓地，民眾亦不能主張得依買賣瑕疵擔保之規定解除契約。因之，關於這個問題，僅能於契約中特約條款明定出賣人應告知或保證附近嫌惡措施，如500公尺，方得避免不必要的爭議。

此有臺灣高等法院104年重上字第188號民事判決意旨可資參照：「按民法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言（最高法院22年上字第3180號民事判例意旨參照）。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。茲查：1.上訴人主張：被上訴人未經伊同意即擅自將系爭建案名稱由「詠大直」變更為「大直1 號院」，顯已不能交付名為「詠大直」之系爭房地，應屬給付不能；縱非給付不能，亦有瑕疵給付及銷售廣告不實情事，經催告仍未回復命名，伊自得據此主張解除契約云云，雖據提出存證信函及銷售廣告影本為證…。即被上訴人對於系爭建案確已更名為「大直1 號院」續行銷售乙節，亦無爭執…。…亦即上訴人所購買者，乃系爭建案中特定之建物及基地持分。至於該建案究如何命名，無非出於被上訴人之創意及銷售手法，與兩造間系爭契約買賣標的之特定性無涉，亦不影響及系爭建案完成後即將成立公寓大廈社區之同一性至明，則上訴人質疑更名後將致社區分管約定失其拘束效力云云，顯屬無稽。況系爭建案由被上訴人以「詠大直」為名推出後，雖變更以「大直1 號院」續為銷售，然其後既非不得由被上訴人、抑或由系爭建案完成後所成立社區管理委員會再為變更，依首揭判例意旨，自未能以民法上之給付不能視之。又該建案之命名為「詠大直」或「大直1 號院」，均無不雅之處，依通常交易觀念，並不影響上訴人所買受系爭土地及建物之價值、效用及品質至明。…。又上訴人主張：系爭建物週遭山坡地上坐落有墓地之嫌惡設施…云云…。然查系爭墓地實際坐落之位置，係自系爭建案所在之文湖街21 巷前行至巷底，並右轉文湖街21巷118弄後，再繼續前行後左轉行經小徑後續行上坡，始能到達乙節…。另自與上訴人所買受系爭建物（A1-10樓）上一層相同位置（即A1-11樓）之露臺及後陽台處向外四處遠眺，可見山林與建築錯落，茂林蓊鬱，系爭墓地幾乎難以看見等情，亦有被上訴人所提供照片影本足稽…。堪認上訴人所提出系爭墓地照片乃於墓地現場近景拍攝，惟實際系爭墓地並未與系爭建案基地相毗鄰，亦不致影響上訴人所購買系爭房屋之景觀至灼，自未能認有何貶抑系爭房地之價值或效用之瑕疵；且對照被上訴人於系爭建案銷售廣告中就系爭建案所為「享盡山景綠意」、「三面環山靜謐莊園」等描述…，核亦未見有廣告不實之情事。況系爭墓地既於系爭建案規劃銷售前即已存在，上訴人於簽署系爭契約前，應非不得查悉，難認被上訴人有故意隱瞞之情；被上訴人復否認曾保證系爭建案附近並無墓地。從而上訴人據此主張得依買賣瑕疵擔保之規定解除契約云云，自乏所據。…然系爭建案實際坐落於較為偏僻深山，不僅對外聯絡道路狹窄交通不便，更與市區、捷運、文教等距離甚遠，與銷售廣告所稱「居市心、近捷運、享公園、傍綠境、擁文教」不符，顯然誤導消費者，且屬瑕疵，伊亦得據以解除契約云云，並提出銷售廣告系爭圖面影本為憑…。然審酌上開銷售廣告所附系爭圖面已註明為「都市計劃圖說表現，僅供參考」乙節，可知該圖面僅屬概略標示系爭建案基地坐落地點及其鄰近相關環境設施之示意圖，難責其上繪製建案基地所在地點及與文湖國小間之相對距離均與實測比例全然相符。況系爭圖面已標明系爭建案基地係在文湖街21巷旁，坐落方位於文湖國小後方，二者間尚註記有畚箕湖公園，建案基地後方則標示為自然生態保護區…；於銷售廣告內並另以文字說明「『詠大直』座落文湖街靜巷內，散步十分鐘可抵達大直生活圈及劍南捷運站，...」等語…；再以此對照卷附網路電子地圖…，可知系爭圖面所標示系爭建案基地與文湖國小間之相對位置及相對方位概屬正確，且系爭建案鄰近確有西湖國中、西湖國小等文教機關，並與捷運文湖線相去不遠；堪認系爭建案銷售廣告宣稱該建案「居市心、近捷運、享公園、傍綠境、擁文教」…，尚無偏離事實。則上訴人指摘被上訴人以系爭圖面惡意誤導消費者，其銷售廣告顯有不實，並應負瑕疵擔保責任云云，亦難憑信。」