時效取得不動產所有權是怎麼一回事？

律師回答：

關於這個問題，依民法第769條規定，以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。民法第770條規定，以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。時效取得不動產制度，係指無權占有的人，以行使所有權或其他物權（最為常見的地上權）之意思，長時間占有他人之不動產後，取得得向地政機關登記為權利人請求權，並經登記後取得所有權或其權利。

占有人之意思，按民法第769條、第770條規定，因時效取得所有權，須其主觀上有以所有之意思而占有，在客觀上有和平繼續占有他人未登記之不動產20年以上之事實，始足當之。若依其所由發生之事實之性質，無行使所有權之意思者，非有變為行使所有權之意思而占有之情事，其取得時效不能開始進行（最高法院91年台上字第1868號判決意旨參照），又主張時效取得所有權或其他物權者，須證明其係以行使所有權或物權之意思而占有他人之不動產，單純占有之事實，不得認占有人係基於行使所有權或物權之意思而占有，尤其，若依所由發生事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行（最高法院64年台上字第2552號判例、最高法院84年台上字第748號判決）。

另值得注意的是，不動產物權時效取得，並非直接取得所有權或其他物權，須於登記完畢後始取得權利，登記前僅須有請求登記之權利。此部分可參酌最高法院69年度第5次民事庭會議決議：「因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有。」而依最高法院60年台上字第4195號判例所示：「以行使地上權之意思，在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木，經過取得時效期間後，取得人須請求登記為地上權人，於登記完畢後，始得取得地上權。」

至於，登記方式，可參酌內政部93年12月23日內授中辦地字第0930017178號函所示：按「和平繼續占有之土地，依民法第769條或第770條之規定，得請求登記為所有人者，應於登記期限內，經土地四鄰證明，聲請為土地所有權之登記。」、「直轄市或縣（市）地政機關接受聲請或囑託登記之件，經審查證明無誤，應即公告之，…」、「依第55條所為公告，不得少於15日。」分為土地法第54條、第55條第1項及第58條第1項所明定，另有關未登記土地之占有人主張時效取得所有權，其申請程序及計徵規費事宜，前經本部90年1月16日台內地字第8918054號函釋有案，是占有人以所有之意思，20年間和平繼續占有未登記土地，依上開土地法第54條規定申請登記為所有人時，地政機關經受理審查無誤後，依同法第58條第1項規定辦理公告期間不得少於15日。