房東拒不修繕，房客可以主張什麼？

09 Jan, 2019

問題摘要：

根據民法第423條，出租人在租賃關係存續中有義務保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。這項義務是持續性的，並且與承租人支付租金之義務具有對價關係。當出租人未能履行此義務時，承租人有權利拒絕支付租金，這是一種同時履行抗辯權。所謂的「合於約定使用、收益之狀態」，意指租賃物符合當事人在訂立租賃契約時所預設之「共同主觀認知」。換言之，租賃物必須符合租賃契約所約定的使用目的，以及當事人共同認知的合理期待。如果租賃物無法達到合約所約定的使用目的，即使不是完全無法使用，也可以構成不符合約定使用、收益之狀態，從而使承租人有權利拒絕支付租金。如果租賃物需要修繕，根據民法第430條，應由出租人負擔修繕費用。承租人可以向出租人發出修繕催告，如果出租人在合理期限內未進行修繕，則承租人有權終止租約，或自行進行修繕後請求出租人償還費用或扣除相應費用於租金中。

律師回答：

關於這個問題，涉及出租人必須確保租賃物符合約定使用和收益標準的法律要求應如何於契求中貫徹，重點在於什麼情候的房屋損壞是出租人應修繕的範圍。

出租人的持續性保持租賃物適於使用之義務

出租人不僅需在交付時確保租賃物符合約定使用，還必須在租賃期間內持續保持其適用性。這意味著任何可能影響房客使用的問題，如漏水、設施故障等，出租人都有責任進行適當的維修。

依民法第423條之規定，出租人除了應該要將「合於所約定使用、收益之租賃物」交付承租人外，並應於租賃關係存續中「保持」其合於約定使用、收益之狀態。而此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。而此項保持其合於約定使用、收益之狀態屬於在租賃期間持續性義務，不因交付房屋而有影響。

如果出租人未能履行保持租賃物的義務，導致租賃物無法達到合約約定的使用、收益標準，房客有權行使同時履行抗辯權，即可暫停支付租金直到問題被解決。

出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕（租賃住宅市場發展及管理條例第8條第2項、第4項）。

此部分為出租人說明義務，其實依民法第429條規定，除契約另有訂定或另有習慣外，租賃物之修繕，應由出租人負擔。該管理條例進一步要求出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。

什麼時候應該修繕？所謂「合於約定使用、收益之狀態」，要怎麼解釋呢？

在租約中明確列出哪些修繕是出租人的責任，包括常見的維修項目和緊急聯絡方式。這有助於在出現問題時迅速解決，避免延誤和不必要的爭議。.就坊間最普遍的租約訂立修繕之條款如下「乙方（即出租人、房客)」應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方(即出租人、房東}負責修理。」由上述條款便可清楚劃分雙方應盡之修繕責任：房客應盡善良管理人之注意，使用租賃物，租賃物發生問題時，亦需通報房東，以利房東儘快修繕，避免租賃物損害擴大；而房東則應就租賃物（所附設備、房屋結構）負責修繕。

一般認為，除了契約明文約定者，並應以當事人間在訂立租賃契約時所預設之「共同主觀認知」以推認使用、收益內容，因為房屋具有特定原因無法達成時，無論是否可歸責於出租人（房東），對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，就會構成「不合於所約定使用收益之狀態」，而不是說房屋必須要達到「客觀上完全無法使用、收益之狀態」才算（最高法院89年度台上字第422號判決、86年度台上字第3490號判決意旨參照）。

如果房東未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，房客即可行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。也就是說，將「合於所約定使用、收益」之房屋交付給房客，並且保持房屋合於約定使用收益的狀態，乃是房東之主要義務，而這個義務又與房客支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，房東未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而致房客不能達租賃之目的，房客即可行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付。

常見如房屋之天花板或牆壁漏水，顯已不能達成承租房屋居住之目的，如房東交付之房屋，不合於約定之使用目的、或於租約期間未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，房客不僅得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，尚可依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98 年度台上字第222 號判決意旨參照）。

因此，房東倘又拒不修復，未盡其保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，在房東修復前，房客可以行使同時履行抗辯權，拒絕租金之支付。

如果出租人在被催告後仍未修繕，房客有權自行修繕並要求出租人支付費用，或者從租金中扣除相應的費用。

此外，房客亦可能依據債務不履行的規定要求損害賠償。如果房東的行為或疏忽導致房客無法正常使用租賃物，房客可要求損害賠償。這包括因房屋瑕疵導致的直接損失和可能的間接損失（如搬遷成本、暫住費用等）。當租賃物存在瑕疵且影響其正常使用時，房客可以依據瑕疵擔保責任行使請求權。這可能包括要求減免租金或要求房東進行必要的修復。

另得依民法430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」亦得自行修繕後請求費用返還或由租金內扣除。