房東拒不修繕，房客可以主張什麼？

律師回答：

關於這個問題，依民法第423條之規定，出租人除了應該要將「合於所約定使用、收益之租賃物」交付承租人外，並應於租賃關係存續中「保持」其合於約定使用、收益之狀態。而此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。而此項保持其合於約定使用、收益之狀態屬於在租賃期間持續性義務，不因交付房屋而有影響。出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕(租賃住宅市場發展及管理條例第8條第2項、第4項）。此部分為出租人說明義務，其實依民法第429條規定，除契約另有訂定或另有習慣外，租賃物之修繕，應由出租人負擔。該管理條例進一步要求出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。

另所謂「合於約定使用、收益之狀態」，要怎麼解釋呢？一般認為，除了契約明文約定者，並應以當事人間在訂立租賃契約時所預設之「共同主觀認知」以推認使用、收益內容，因為房屋具有特定原因無法達成時，無論是否可歸責於出租人（房東），對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，就會構成「不合於所約定使用收益之狀態」，而不是說房屋必須要達到「客觀上完全無法使用、收益之狀態」才算（最高法院89年度台上字第422號判決、86年度台上字第3490號判決意旨參照）。

如果房東未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，房客即可行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。也就是說，將「合於所約定使用、收益」之房屋交付給房客，並且保持房屋合於約定使用收益的狀態，乃是房東之主要義務，而這個義務又與房客支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，房東未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而致房客不能達租賃之目的，房客即可行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付。

常見如房屋之天花板或牆壁漏水，顯已不能達成承租房屋居住之目的，如房東交付之房屋，不合於約定之使用目的、或於租約期間未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，房客不僅得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，尚可依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98 年度台上字第222 號判決意旨參照）。因此，房東倘又拒不修復，未盡其保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，在房東修復前，房客可以行使同時履行抗辯權，拒絕租金之支付。另得依民法430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」亦得自行修繕後請求費用返還或由租金內扣除。